卖掉继承来的共有不动产——需全员同意的场面，与只卖自己持分的实务

结论（先说重点）：要把继承来的共有不动产「整笔」卖掉，需全体共有人同意（民法第251条第1项＝变更・处分的原则）。但只卖自己的持分，不需其他共有人同意就能卖给第三人。只是持分用途受限、价格易偏低、买方也有限。谈不拢时进入共有物分割（民法第256条・第258条），一旦成为争讼就是律师的领域。卖的前提是先办好继承登记（2024年4月起义务化）。

兄弟姊妹多人继承而成共有名义的老家或土地想卖，却无法一致——此时最先分岔的是「共有状态整笔卖」与「只卖自己持分」两条路。本文写给不知如何处分共有不动产的继承人：先确认什么、找谁咨询，依民法与不动产登记法的条文整理。卖法・估价・找买方由本公司（四叶不动产株式会社）以信息提供承担，法律判断由有资格者为之。

共有状态整笔卖，为何需全体共有人同意（民法251条）？

把共有物卖（处分）给第三人，会从根本改变共有物的物理・法律状态。民法第251条第1项规定，各共有人非经其他共有人同意，不得对共有物加以变更（不伴随形状或效用显著变更者除外）。整笔卖属此变更・处分，故需全体共有人同意。

令和3年民法改正（共有制度见直し；施行日＝令和5年4月1日）将规则整理如下。

行为种类	决定方式	依据
保存（维持现状・修缮等）	各共有人可单独为之	民法第252条第5项
管理（出租・轻微变更等）	以持分价格过半数决	民法第252条第1项
变更・处分（卖出・大规模改变）	全体共有人同意	民法第251条第1项

也就是说，「过半数赞成就能卖」并不成立。 整笔卖需全员同意。继承不动产如何以换价（卖出）分割的进行方式，整理于「继承不动产的换价分割如何进行」；继承借地上建物时同意要否，见「继承来的家在借地上」。继承不动产全般请见继承与不动产。

只卖自己的持分，不需其他人同意就能卖吗？

能卖。共有人可不经其他共有人同意，自由将自己的持分让与第三人。持分是属于各共有人的权利，其处分委由各人自由（所有权内容中的处分自由）。

这里最易混淆。「整笔卖＝需全员同意」，但「卖持分＝可单独为之」。 对象是「共有物本身」还是「自己的持分」，需要的同意完全不同。

• 整笔卖：全体共有人同意（民法第251条第1项）
• 卖持分：各共有人可单独为之（不需其他人同意）

不过，能卖持分与能卖得好是两回事。下一节看卖持分的实务。

卖持分后买方是谁？价格为何易偏低？

只买到持分的人，无法单独自由使用该不动产。得与其他共有人共同使用，或再以共有物分割了结。因此持分的买方有限、价格也易偏低。

论点	内容
买方	实务上多限于专买共有持分的业者，或想整理共有关系的其他共有人
价格	因无法单独使用、分割费时费钱，多低于市价×持分比例
之后	买方可能请求共有物分割，逼留下的共有人回应
用途	「想快点变现」「与其他人谈不拢」时可成选项

卖持分可成「无法一致时的出口」，但价格上易吃亏，也影响与留下共有人的关系。一般的思考顺序是：先探整笔卖的合意，难成时再把卖持分当选项。估价与卖法比较可由本公司说明。

谈不拢时，共有物分割从哪里开始是律师的领域？

共有人得随时请求分割共有物（民法第256条第1项；但可约定5年以内不分割）。协议不成，或共有人不参与协议时，得向法院请求分割（民法第258条第1项）。法院命现物分割、赔偿分割（一人取得并向他人支付价金）、或拍卖变价分割其一。

阶段	内容	承担者
协议	共有人间商量卖出・分割方法	共有人本人
已成整笔卖合意	进媒介・买卖契约	宅地建物取引业者
协议不成	共有物分割请求（诉讼・调解）	律师

「谈不拢成为争讼」的阶段起，就是律师的领域。 共有物分割请求的代理，及共有人间交涉发展为纠纷时的处理，由律师而非本公司或行政书士承担。本公司陪伴合意成立时的卖出・媒介。

卖之前为何要先办继承登记（2024年义务化）？

要买卖或让与持分，该不动产登记上是谁的名义须先确定。继承取得的不动产，须先办继承登记（自被继承人变更为继承人名义）。

不动产登记法第76条之2对因继承取得不动产的继承人，课予自知悉为己开始继承且知悉取得所有权之日起3年内申请继承登记的义务（令和6年4月1日施行）。无正当理由怠于申请可能受过料。

• 名义仍为被继承人时，无法办买卖的（向买方的）移转登记
• 遗产分割协议已成时，依其内容办继承登记
• 继承登记・持分移转登记为司法书士的业务

继承登记义务化，不论卖不卖皆适用。若考虑卖出，先办好继承登记是前提。

同意、登记、税金、仲介，各找谁（分离受任）？

卖共有不动产牵涉多位专家。分工如下。

要做的事	承担者
卖法・估价・找买方・媒介・买卖契约	宅地建物取引业者（四叶不动产株式会社）
遗产分割协议书制作	行政书士（四叶行政书士事务所）
继承登记・持分移转登记	司法书士
共有物分割请求・共有人间纠纷	律师
让渡所得税・取得费计算	税理士

让渡所得（卖出金额减取得费・让渡费用计算）及继承取得不动产的取得费思路，整理于国税厅的タックスアンサー（No.3252 成为取得费者、No.3270 因继承或赠与取得的土地・建物的取得费与取得时期、No.3202 让渡所得的计算方式）。具体税额计算・申报由税理士承担。

该找谁咨询？

共有不动产的卖法・估价・找买方・媒介・买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。遗产分割协议书等文书制作，由四叶行政书士事务所承接。继承登记・持分移转登记由司法书士、共有物分割请求等谈不拢成争讼的情形由律师、让渡所得税・取得费计算由税理士处理。

这些各自为独立的事业体。请分别直接签约。 本公司・本事务所不收取也不支付介绍费・送客手续费。登记找司法书士、纠纷找律师、税务找税理士、雇用・社会保险找社会保险劳务士（四叶社会保险劳务士事务所），皆请分别直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 兄弟姊妹3人共有。2人赞成就能卖吗？
A. 整笔卖需全体共有人同意（民法第251条第1项）。可由过半数决的是出租等管理行为（第252条第1项）；卖出（处分）需全员同意。若无法全员一致，可考虑只卖自己持分，或以共有物分割了结。

Q. 其他共有人反对卖出。我能只卖自己那份吗？
A. 自己的持分不需其他人同意就能卖给第三人。但持分买方有限、因无法单独使用价格易偏低，须留意。一般先探整笔卖的合意，难成时再把卖持分当选项。估价与比较可说明。

Q. 谈判僵持。该怎么办？
A. 共有人得随时请求分割（民法第256条第1项），协议不成时得向法院请求分割（第258条第1项）。法院命现物分割、赔偿分割、或拍卖变价分割。成为争讼的阶段起是律师的领域。合意成立时的卖出・媒介由本公司陪伴。

Q. 名义仍是过世父母的。该先做什么？
A. 买卖或让与持分前，须先办继承登记（自父母变更为继承人名义）。继承登记自2024年4月1日起义务化，须自知悉取得之日起3年内申请（不动产登记法第76条之2）。继承登记・持分移转登记为司法书士业务。遗产分割协议书制作由行政书士承接。

本文的出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第249条〜第262条之3＝共有。第251条第1项＝共有物的变更（全员同意原则）、第252条＝管理（持分价格过半数）・保存、第256条＝共有物分割请求、第258条＝法院的共有物分割。共有制度见直し为令和3年改正・令和5年4月1日施行。2026年9月2日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2＝因继承的所有权移转登记申请义务化；自知悉取得之日起3年内；令和6年4月1日施行。2026年9月2日参照）
• 国税厅タックスアンサー No.3252 成为取得费者（让渡所得的取得费范围。2026年9月2日参照）
• 国税厅タックスアンサー No.3270 因继承或赠与取得的土地・建物的取得费与取得时期（2026年9月2日参照）
• 国税厅タックスアンサー No.3202 让渡所得的计算方式（分离课税）（2026年9月2日参照）

※共有物的变更・管理・分割的具体适用、卖持分的价格、共有物分割方法（现物・赔偿・拍卖）的选择，随个别情事而变。本文未就个别案件作判断。有争议的案件请咨询律师。让渡所得税・取得费的具体计算与申报找税理士，继承登记・持分移转登记找司法书士。
※本文为一般性信息提供，并不判断或保证个别卖出的可否或税额。
※不动产的调查・媒介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业），遗产分割协议书等文书制作由四叶行政书士事务所，各自为独立事业体、分别直接签约的形式受任。无介绍费・送客手续费往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与权利・手续（继承・登记・税务的分派）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。