台湾专业人士处理日本不动产时，最困惑的登记与权状差异在哪？

结论（先说重点）：台湾的「权状（所有权状）」与日本的「登记识别情报」，都是显示所有人本人身分的工具，但性质不同。日本在2004年修正不动产登记法，废止纸本的权利证（登记济证），改为12码英数字的登记识别情报。公示所有权的正本是登记簿（登记记录），即使遗失权状或识别情报，也能以事前通知或有资格代理人的本人确认情报出售。日本能代理所有权移转登记的是司法书士，台湾的地政士无法代理日本的登记。作为专业人士之间的前提知识，本文从条文整理这些差异。

本文写给处理日本不动产・继承案件的台湾地政士・律师等现地专业人士，整理台湾（有地政士制度・权状）与日本登记制度的差异。日本登记能否实际执行的判断，保留予司法书士。台湾制度仅为对照理解而触及，不作断定。

台湾的权状与日本的登记识别情报有何不同？

在台湾，地政事务所会核发纸本的「所有权状（权状）」给所有权人，于交易与登记时使用；遗失可申请补发，经公告30日后补发。另有土地登记誊本（地政机关的官方记录），权状与誊本的角色不同。

日本过去也核发纸本的「登记济证（俗称权利证）」。但2004年（平成16年）不动产登记法全面修正（平成16年法律第123号，因应线上申请的登记识别情报制度于2005年3月7日施行），废止了权利证，改为「登记识别情报」。 登记识别情报是英数字组合的12码符号。

	台湾	日本（2005年起）
交给所有人的工具	所有权状（纸本权利证明）	登记识别情报（英数字12码符号）
核发时点	登记完成时核发权状	登记完成时通知登记名义人（不动产登记法第21条）
公示的正本	土地登记誊本（地政机关记录）	登记簿＝登记记录（以登记事项证明书查阅）
遗失时	补发（经公告30日后补发）	不再核发，出售时以其他本人确认手续处理

这是第一个误解点。日本的登记识别情报是「不会再核发」的符号，没有像纸本权利证那样的补发制度。 收到通知后，就要严密保管符号本身。台湾专业人士在日本交易中会困惑的点（含共同中介实务），整理在〈与中华圈不动产专业人士合作的共同中介・介绍费思路〉。

日本为何没有权利证也能卖？

因为权利证・登记识别情报不是「所有权的证明书」，而是申请所有权移转等登记时，用来显示登记义务者（卖方）为本人的工具。真正公示所有权的是登记簿（登记记录），任何人都能以登记事项证明书取得。

不动产登记法第22条规定，买卖等共同申请时须提供登记义务者的登记识别情报，但**「有正当理由时」得不提供**。无法提供识别情报时的替代方式，备于同法第23条。

替代手段	依据	概要
事前通知	不动产登记法第23条第1项	登记官向登记义务者通知「已有申请」，期间内本人提出申出即续行登记
有资格代理人的本人确认情报	第23条第4项第1款	司法书士等进行本人确认并提供其情报，即可省略事前通知
公证人的认证	第23条第4项第2款	登记义务者取得公证人认证的情形

也就是说，即使遗失登记识别情报，出售本身仍可进行。 若沿用台湾「权状遗失须补发」的感觉，而认为「没有权利证，日本的物件就卖不掉」，就会误读实务。要用哪种替代手段，是登记专业人士的判断领域。海外居住所有人管理・处分日本物件的全貌，整理在〈海外居住屋主的日本不动产管理〉。

所有权移转登记由谁代理？地政士能代理吗？

在日本，能代理所有权移转等登记申请的是司法书士。 司法书士法（昭和25年法律第197号）第3条第1项第1款将「就登记或提存的手续进行代理」，同项第2款将「制作向法务局或地方法务局提出、提供的文件」列为司法书士的业务。

台湾的地政士，依地政士法第16条，以台湾的土地登记代理及不动产契约制作为业务，但这是台湾的资格，并非代理日本登记的资格。 日本的登记手续要委托日本的司法书士。「地政士＝日本登记也能办」是容易混淆之处。

在日本侧分工如下。

手续	日本的担当者
所有权移转・继承登记的申请代理	司法书士
买卖契约・重要事项说明（宅地建物取引业法第35条）	宅地建物取引士（本公司）
遗产分割协议书等权利义务相关文件的制作	行政书士
继承税・让渡所得税的申报	税理士
继承人之间的争议・交涉	律师（弁护士）

台湾的继承人要处分日本物件时，登记需要什么？

住在台湾的继承人继承日本不动产要出售时，先办好继承登记，再进到买卖是基本顺序。日本自2024年4月1日起继承登记义务化（不动产登记法第76条之2），自知悉因继承取得所有权之日起3年以内须申请登记，无正当理由怠于申请者，可处10万日元以下的过料。即使以出售为前提，继承登记也无法略过。

在外继承人容易卡关的，是没有相当于日本印鉴证明的文件。实务上，会在住所地的驻外馆处（大使馆・领事馆）等取得签名证明（签章证明）或在留证明来替代。遗产分割协议书由行政书士制作，登记申请由司法书士办理，有争议则转由律师。继承的老家要卖或留的判断材料，整理在〈继承的老家，卖・租・留的分歧点〉。

另外，台湾的户籍・继承资格证明与继承人的确定，依台湾制度进行，故实务上是现地资格者（地政士・律师）与日本侧的司法书士・行政书士分工推进。日本侧登记能否执行，向司法书士确认。

作为专业人士，该把什么交给日本侧的谁？

日本物件的调查、中介、买卖契约与重要事项说明（宅地建物取引业法第35条），由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。遗产分割协议书等向官公署・相对人提出的文件之制作，由四叶行政书士事务所承接。所有权移转・继承登记的申请代理交给司法书士、继承税・让渡所得税交给税理士、继承人之间的争议交给律师，分别振分。

不动产公司与行政书士事务所是各自独立的事业体。请各自直接签约。 本公司・本事务所既不收取也不支付介绍费・转介费。与台湾的地政士・律师先进，以分担现地侧与日本侧手续的方式合作。继承不动产的出售流程，也整理在〈台湾的继承人继承了日本不动产该怎么办〉；继承与不动产的全貌，在继承咨询窗口。咨询免费。

常见问题

Q. 日本的权利证（登记济证）现在还会核发吗？
A. 不会。2004年（平成16年）不动产登记法全面修正废止了登记济证，自2005年3月7日起，登记完成时向登记名义人通知登记识别情报（英数字12码符号）（不动产登记法第21条）。以前核发的登记济证仍然有效，但不再核发新的权利证。

Q. 遗失登记识别情报，日本的物件就卖不掉了吗？
A. 卖得掉。登记识别情报不是所有权证明书，而是登记申请时显示登记义务者本人身分的工具。无法提供时，可以事前通知（不动产登记法第23条第1项）、司法书士等有资格代理人的本人确认情报（同条第4项第1款）、公证人的认证（同项第2款）替代。没有台湾权状那样的补发制度。

Q. 台湾的地政士能代理日本的所有权移转登记吗？
A. 不能。日本能代理登记申请的是司法书士（司法书士法第3条第1项第1款）。地政士是台湾的资格，依地政士法第16条以台湾的土地登记等为业务。日本的登记要委托日本的司法书士。

Q. 住在台湾的继承人要卖日本不动产，从何开始？
A. 先办继承登记，再进到买卖。自2024年4月1日起继承登记义务化（不动产登记法第76条之2），自知悉取得之日起3年内须申请。在外继承人以签名证明・在留证明（于驻外馆处取得）替代印鉴证明，遗产分割协议书由行政书士、登记由司法书士办理。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第21条＝登记识别情报的通知（登记完成时向登记名义人）、第22条＝登记识别情报的提供（共同申请时，有正当理由得不提供）、第23条＝事前通知・有资格代理人的本人确认情报・公证人认证、第76条之2＝继承登记的申请义务（3年内）。2026年8月29日参照）
• e-Gov法令检索「司法书士法」（昭和25年法律第197号。第3条第1项第1款＝就登记或提存手续的代理、第2款＝制作向法务局等提出・提供的文件，为司法书士的业务。2026年8月29日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项的说明（在买卖・租赁契约成立前，由宅地建物取引士交付书面并说明）。2026年8月29日参照）
• 台湾「地政士法」（第16条＝地政士的业务范围＝土地登记的代理・不动产契约的制作等）。作为对照参照，说明其为台湾的资格，并非代理日本登记的资格。2026年8月29日参照
• 台湾所有权状（权状）的补发，经地政事务所公告30日后补发（依各地政事务所的案内）。作为与日本登记识别情报无补发制度的对照参照。2026年8月29日参照

※台湾的登记・权状・继承资格制度，仅为对照理解而列示概要。台湾制度的适用・解释，请向现地资格者（地政士・律师）确认，本文未判断其当否。
※日本登记的执行可否・具体必要文件，会因个别情事与管辖登记所的运用而变。最终确认请向司法书士・登记所窗口进行。
※本文为一般性的信息提供，并非对个别交易或登记的可否作出判断或保证。登记是司法书士、税务是税理士、争议是律师的领域。
※物件的调查・中介与买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接；遗产分割协议书等官公署提出文件的制作由四叶行政书士事务所承接——各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与登记・行政手续的议题放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。