建設業・運送業要在市街化調整區域或農地取得資材置場、車庫，可行嗎？

結論（先說重點）：建設業・運送業的資材置場、車庫，手續完全取決於兩件事：①只在空地上堆放（不蓋建物）還是要蓋上屋、組合屋辦公室②地目是農地還是宅地・雜種地。即使在市街化調整區域，「空地的資材置場」本身多半不屬於開發許可的對象；但若地目為農地，另需農地轉用的許可，若要蓋上屋或辦公室則需建築許可。這些都能在簽訂租賃・買賣契約之前確認。

「郊外有便宜土地，就拿來當資材置場」「想把卡車的車庫留大一點」——建設業・運送業者在郊外找地時，愈划算的候選地愈常落在市街化調整區域或屬於農地，簽約之後才發現「就這樣沒辦法用」的來回折返於是發生。本文寫給在郊外尋找資材置場、車庫用地的建設業・運送業者，以及出租・出售這類用地的地主，依序整理簽約前就能確認的物件端要件與規制。最終確認，仍在管轄土地的特定行政廳、農業委員會、警察署的窗口。

資材置場或車庫，能用市街化調整區域或農地嗎？

答案取決於「要不要蓋建物」與「地目是不是農地」。

市街化調整區域，依都市計畫法（昭和43年法律第100號）第7條第3項為「應抑制市街化之區域」。不過，只是堆放資材、只是停車的空地利用本身，並不構成開發行為。 開發行為依同法第4條第12項為「主要為供建築物之建築或特定工作物之建設之目的，而變更土地之區劃形質」，不伴隨區劃形質變更的露天資材置場・停車場，原則上不屬於開發許可（第29條）的對象。

問題在於要在那裡蓋建物時。組合屋辦公室、車庫上屋、休息所等會成為建築物，在市街化調整區域，於取得開發許可的開發區域以外新建・改建建築物或變更用途，依都市計畫法第43條第1項需都道府縣知事等的許可（建築許可）。能否核准，取決於是否符合同法第34條各號的立地基準（條例指定的區域、經開發審查會之議者等）。即使是貨櫃或倉庫，只要不能隨時任意移動，即屬建築基準法（昭和25年法律第201號）第2條第1號的建築物，同樣處理。

使用方式	市街化區域	市街化調整區域
在空地堆資材・停車（無建物）	原則不需開發許可	原則不需開發許可。但地目為農地則另需農地轉用
蓋上屋・組合屋辦公室・車庫	依用途地域的建築限制	原則需第43條第1項的建築許可（是否符合第34條的立地基準）

用途地域與容積率如何牽動土地價格，整理在〈日本的土地價格為何會因「容積率」而改變〉；市街化調整區域土地的處理，寫在〈繼承的市街化調整區域土地賣得掉嗎？〉。事業用物件的整體請見投資用・事業用不動產，辦公室與許可認可的關係請見公司設立與辦公室選擇。

放在農地時，需要哪些許可？

若地目為農地，把它做成資材置場・車庫＝「轉用為農地以外」，需要農地法的手續。

農地法（昭和27年法律第229號）要求，把農地變為農地以外之物（轉用）須經許可。自己轉用自己的農地，需第4條第1項的許可；買入或租入農地加以轉用，需第5條第1項的許可，兩者原則上皆為都道府縣知事等的許可（經農業委員會提出申請）。資材置場・車庫並非「耕作」，故屬此轉用許可的對象。

這裡市街化區域與市街化調整區域大幅分開。市街化區域內的農地，只要事先向農業委員會申報即可（第4條第1項第7號・第5條第1項第6號的申報）。相對地，包含市街化調整區域在內的市街化區域外農地，無法以「申報」了事，而需「許可」，許可是否易於核准，視對農業上利用的支障程度等而定。若只是維持農地（以耕作為目的）移轉權利，則為第3條第1項農業委員會的許可；但資材置場・車庫屬轉用，故落在第4條・第5條。

農地所在	做成資材置場・車庫時	依據
市街化區域內的農地	向農業委員會申報	農地法第4條第1項第7號・第5條第1項第6號
市街化調整區域等市街化區域外的農地	都道府縣知事等的許可	農地法第4條第1項・第5條第1項

農地轉用的許可申請・申報的文件製作與代理，屬行政書士的業務。 農地轉用，與在市街化調整區域蓋上屋時的開發許可・建築許可，是不同的手續，兩者都涉及時，會一併請行政書士諮詢。本公司（不動產）會先查候選地的地目・區域劃分・都市計畫，在簽約前指出哪些土地就這樣沒辦法用。

與建設業許可、車庫證明的關係如何？

建設業許可的「營業所」，與車輛的「車庫（保管場所）」，用不同的尺來看。

建設業許可（建設業法。國土交通省・都道府縣的許可）並非審查資材置場・車庫本身，而是看經營業務的管理體制・專任技術者・財產基礎等。資材置場・車庫物件是否合格，不由建設業許可的要件決定，而由上面看到的都市計畫法・農地法・建築基準法一側決定。並不是「有資材置場就比較容易取得建設業許可」的關係。

車輛的車庫（保管場所），是自動車的保管場所的確保等相關法律（昭和37年法律第145號。車庫法）的問題。同法第3條課予汽車保有者在道路以外確保保管場所的義務，第4條要求於登錄等時提出警察署長交付、證明保管場所的書面（即所謂車庫證明）。輕自動車依第5條申報保管場所的位置，變更時依第7條於15日內申報變更。這裡運送業與其他分開。

車輛	車庫證明・申報	依據
建設業等的自用卡車・社用車（白牌）	作為保有者須確保保管場所並取得車庫證明（輕自動車為申報）	車庫法第3條・第4條・第5條
運送事業的事業用自動車（綠牌）	因車庫已在運送業許可中確保，登錄時原則不需車庫證明	貨物自動車運送事業法的許可・運輸支局的事業用自動車等聯絡書

普通自動車的車庫證明・輕自動車的保管場所申報的文件製作，由行政書士承接。 運送事業用（綠牌）車庫的想法，整理在〈在日本開運送公司，簽約前該怎麼挑營業所與車庫的物件〉；中古車展示場・在庫車的車庫證明處理，寫在〈中古車販售的展示場・保管場所的物件要件〉。

簽約前該確認的地目・接道・排水是什麼？

登記地目與現況地目、前面道路的寬度、雨水與排水的去路，這三點要在簽約前看。

第一是地目。登記上的地目若為「畑」「田」，即使現況為草地，也可能被視為農地法上的農地而需轉用手續；反之，登記為「宅地」「雜種地」，若現況正在耕作，也可能被視為農地。登記地目與現況兩者都要確認，並向農業委員會確認現況，才是順序。

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第二是接道與前面道路。若有資材搬入或大型車出入，要看前面道路是不是所用車輛能通行的寬度、私道能否取得通行同意。若要蓋上屋・辦公室，建築基準法第43條的接道義務（原則接寬度4m以上道路2m以上）也會牽涉。

第三是排水。資材置場・車庫鋪面後，雨水會一次流出，可能溢至鄰地或道路。要先確認排水的放流去處（側溝・水路）與是否需水路管理者的同意。

確認項目	要看之處	窗口
地目	登記地目與現況地目（是不是農地）	法務局・農業委員會
區域劃分・都市計畫	是不是市街化調整區域、能否蓋上屋	特定行政廳（都市計畫課）
接道・寬度	前面道路寬度、私道通行同意	道路管理者・特定行政廳
排水	雨水放流去處、水路管理者的同意	河川・水路管理者

這些，都能與租賃契約書該讀哪裡（見〈租賃契約書該讀哪裡〉）一併，在簽約前排開確認。

該找誰諮詢？

物件調查、仲介、買賣・租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。農地轉用的許可申請・申報、市街化調整區域的開發許可・建築許可、普通自動車的車庫證明・輕自動車的保管場所申報等向公家機關提交的文件製作，由四葉行政書士事務所承接。

這兩者是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。

土地的所有權移轉登記請直接委託司法書士，稅務請直接委託稅理士，租金與遷讓等紛爭請直接委託律師。諮詢免費。

常見問題

Q. 市街化調整區域的農地，可以租來當建設資材的置場嗎？
A. 若只在空地堆資材、不蓋建物，較不易落入開發許可（都市計畫法第29條）的對象；但若地目為農地，把農地變為農地以外即屬轉用，因位於市街化區域外，需農地法第4條第1項・第5條第1項的許可（市街化區域內則為申報）。可否視對農業上利用的支障程度等而變，著手前請向農業委員會確認。文件製作由行政書士承接。

Q. 想在資材置場蓋組合屋辦公室或車庫屋頂，市街化調整區域也能蓋嗎？
A. 組合屋辦公室或上屋屬建築物，在市街化調整區域，於取得開發許可的開發區域以外興建，需都市計畫法第43條第1項的建築許可。能否核准取決於是否符合同法第34條各號的立地基準，且因區域與自治體條例而異。可否因物件而異，請向特定行政廳確認後，文件製作請向行政書士諮詢。

Q. 停放建設用傾卸車、卡車的車庫，也需要車庫證明嗎？
A. 自用（白牌）的社用卡車・傾卸車，須由保有者確保保管場所並取得車庫證明（輕自動車為保管場所的申報）（車庫法第3條・第4條・第5條）。窗口是管轄保管場所的警察署，文件製作由行政書士承接。運送事業用（綠牌）因車庫已在運送業許可中確保，登錄時原則不需車庫證明。

Q. 把農地做成資材置場的轉用，能由不動產公司代為申請嗎？
A. 不能。農地轉用的許可申請・申報的文件製作與代理屬行政書士的業務，不動產公司不承辦。本公司負責物件（土地）的調查・仲介・契約，農地轉用與開發許可・建築許可由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「都市計畫法」（昭和43年法律第100號。第4條第12項＝開發行為的定義、第7條第3項＝市街化調整區域為應抑制市街化之區域、第29條＝開發許可、第34條各號＝市街化調整區域開發許可的立地基準、第43條第1項＝開發許可區域以外的建築許可。最終修正為令和8年法律第23號，反映至2026年5月27日施行部分。2026年9月22日參照）
• e-Gov法令檢索「農地法」（昭和27年法律第229號。第3條第1項＝農地權利移動的限制〈農業委員會的許可〉、第4條第1項＝農地轉用的限制〈都道府縣知事等的許可〉・第7號＝市街化區域內農地的申報、第5條第1項＝以轉用為目的之權利移動限制〈都道府縣知事等的許可〉・第6號＝市街化區域內農地的申報。市街化區域申報的號碼因2023年〈令和5年〉4月1日施行的修正而前移。2026年9月22日參照）
• e-Gov法令檢索「自動車的保管場所的確保等相關法律」（昭和37年法律第145號。第3條＝保管場所的確保、第4條＝登錄等時提出保管場所證明書面〈車庫證明〉、第5條＝輕自動車保管場所位置的申報、第7條＝變更保管場所時15日內申報變更。2026年9月22日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第2條第1號＝建築物的定義〈含不能隨時任意移動者〉、第43條＝基地與道路的關係〈接道義務〉。2026年9月22日參照）
• 農林水產省「關於農地轉用許可制度」（農地轉用許可的區分、市街化區域內農地的申報、許可權者。2026年9月22日參照）

※市街化調整區域內資材置場・車庫・上屋的可否、農地轉用的許可與申報之別，會因區域劃分・地目・都市計畫・有無開發許可・自治體條例而不同。本文並未就個別土地作出判斷。
※建設業許可・運送業許可的要件，與資材置場・車庫的物件要件是不同的尺。本文並非對許可的取得作出判斷或保證。
※本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷。最終確認請至特定行政廳（都市計畫・建築主管課）・農業委員會・警察署等窗口。 物件調查・仲介及買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，農地轉用・開發許可・建築許可・車庫證明等向公家機關提交的文件製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。土地的所有權移轉登記請直接委託司法書士。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與許可・申報（行政手續）的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。