繼承的老家竟是「凶宅（事故物件）」——出售時的告知義務與步驟該如何？

結論（先說重點）：即使繼承的老家過去曾有人過世，出售時也並非必須一律告知。國土交通省「宅地建物取引業者就人之死告知的指引」（令和3年〔2021年〕10月）把老衰・病死等自然死，以及跌倒・嗆噎等日常生活中的意外死，視為原則上不必告知；自殺・他殺等，或進行了特殊清掃的情形，則為告知對象。租賃以事案發生起概ね3年經過為不必告知的目安，買賣則無此年數的切分。買方詢問時，或社會影響大時，不論期間・死因都要告知。怠於告知可能成為契約不符合・損害賠償的問題（民法第562條〜第564條・第566條）。

繼承的老家裡，父母或親人曾在室內過世——想賣，但告知義務到哪裡、價格會跌多少。許多不安來自「基準不清楚」。國土交通省於令和3年10月公布「宅地建物取引業者就人之死告知的指引」，整理了宅地建物取引業者在宅建業法上所負的告知思路。本文寫給繼承了室內曾發生死亡（自然死・自死・事件等）的老家、正考慮出售的繼承人，從指引與民法・宅建業法，整理告知的要否・期間的目安・重要事項說明中的處理・賣法。個別事案中該否告知的最終判斷，視情形委由有資格者・法院。本文為一般性的資訊提供。

繼承的老家裡有人過世，出售時一定要告知嗎？

並非一定。老衰・病死等自然死，以及跌倒・嗆噎等日常生活中的意外死，原則上不必告知。 另一方面，自殺・他殺等，或進行了特殊清掃的情形，則為告知對象。

國土交通省的指引，整理的是宅地建物取引業者是否應代賣方・出租方，就交易對象不動產或其建物共用部分所生的「人之死」，向買方・承租方告知的判斷。出發點是「發生了何種死亡」。

死亡的態樣	買賣的告知思路（原則）
自然死（老衰・病死等）	原則上不必告知
日常生活中的意外死（跌倒・嗆噎・入浴中事故等）	原則上不必告知
自殺・他殺等（上述以外的死）	告知對象
進行了特殊清掃的情形	告知對象

不過這是「原則」，買方就事案有無詢問時，或認知到因社會影響之大而買方應掌握的特別事情時，不論期間・死因都要告知。指引是宅建業者的實務指針，個別事案是否有告知義務的最終判斷，視情形委由有資格者・法院。繼承的空屋賣法整體，見繼承與不動產。

自然死・自死・事件，告知的要否與期間的目安有何不同？

死亡態樣會分出原則的要否，再者租賃與買賣在「期間目安」的處理不同。租賃以事案起概ね3年經過為不必告知的目安，買賣則無此年數的切分。

指引就租賃交易，就自然死・日常意外死以外的死（自殺・他殺等），或進行了特殊清掃的情形，仍以事案發生起概ね3年經過後原則不必告知（事件性・周知性・對社會影響等特別高的事案除外）。相對地，買賣交易並無此「概ね3年」的期間切分。老家的出售屬於買賣，故不能僅以年數的經過就判斷為不必告知，須留意此點。

論點	租賃交易	買賣交易（老家的出售屬此）
自然死・日常意外死	原則不告知	原則不告知
自殺・他殺等／特殊清掃	事案起概ね3年經過為不必告知的目安	無年數的切分
買方・承租方詢問時	不論期間・死因都告知	不論期間・死因都告知
社會影響特別大的事案	3年經過後仍可能告知	告知

另，即使告知，指引也認為不必告知亡者的姓名・年齡・住所・家庭組成，或具體的死亡態樣・發現狀況等，要求顧及隱私。寫到何處・如何寫，接續下一個論點——重要事項說明・告知書。

重要事項說明書・告知書該怎麼寫？

買賣時，以宅地建物取引業法第35條的重要事項說明向買方說明，賣方則在**告知書（物件狀況等報告書）**記載自己所知的事實。賣方明知可能構成心理瑕疵的事實卻隱瞞，會成為日後紛爭的種子。

宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第35條，課予宅建業者在契約成立前向買方說明重要事項的義務。「人之死」相關事實中屬告知對象者，於重要事項說明向買方傳達。前提是，賣方在買賣一般使用的告知書（物件狀況等報告書），正確記載自己所知的事實。繼承的老家，繼承人本身有時並不直接知悉死亡的經緯，但不隱瞞所知的事實是出發點。

書面	角色	繼承人（賣方）側的留意點
告知書（物件狀況等報告書）	將賣方所知的物件狀況・履歷傳達給買方	室內的死亡等，正確寫下所知的事實；不明之處記為「不明」
重要事項說明書（宅建業法第35條）	宅建業者在契約前向買方說明	將屬告知對象的事實經調查後反映於說明

姓名・具體的死亡態樣・發現狀況等不必寫，但隱瞞事實本身的有無，可能牽連告知義務違反或契約不符合的問題。對該寫到何處感到猶豫時，事前與承辦交易的宅建業者對齊。

怠於告知會怎樣（契約不符合・損害賠償）？

隱瞞應告知的事實而出售，可能成為契約不符合責任（民法第562條〜第564條）或損害賠償的問題。心理瑕疵是否構成契約不符合，視個別事情而定，若成紛爭即屬律師的領域。

民法（明治29年法律第89號）規定，交付的標的物不符合契約內容時，買方可請求追完（第562條）・減少價金（第563條）・損害賠償或解除契約（第564條）。所謂心理瑕疵（人之死等與居住舒適相關的事情）是否構成此「不符合」，依事案態樣・經過期間・買方的認知等個別事情判斷，最終委由法院。

在期間方面，第566條規定，買方自知悉不符合起1年內未將該情形通知賣方者，即不能以不符合為由請求追完・減少價金・損害賠償・解除（賣方於交付時知悉不符合，或因重大過失而不知者除外）。隱瞞應告知者而出售，除可能成為此擔保責任或損害賠償的對象外，宅建業者尚生宅建業法上告知義務的問題。因告知的要否・內容的最終判斷，視個別事情委由有資格者・法院，故猶豫的事案宜及早諮詢。

價格與賣法（現況・拆除・收購）該如何考量？

有心理瑕疵的物件，一般較行情易跌價，但有現況賣・拆除後以空地賣・以收購賣等賣法的選項。何者在實拿上較有利，連同立地・建物狀態・稅的特例一併考量。

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對價格的影響，因事案態樣・經過・立地而有幅度，本文無法標示一律的跌幅（因事案各異）。主要的賣法選項如下。

賣法	思路
現況賣	不花拆除費出售。買方層・價格依事案態樣與立地
拆除後以空地賣	拆掉建物出售。連同拆除費、空地化後上升的固定資產稅、空屋特例的適用順序一併判斷
由不動產公司收購	不經一般買方出售。價格相對易跌，但較能快速・確實地脫手

拆除後以空地賣或以舊屋附帶（現況）賣的比較，見繼承的空屋，拆除後以空地賣或以舊屋附帶土地賣；舊耐震大樓的賣法見繼承的舊耐震大樓賣得掉嗎？。讓渡所得或空屋的3,000萬日圓特別扣除等稅務判斷，屬稅理士的領域。哪種賣法合適的估價・比較，由本公司作為資訊提供說明。

該找誰諮詢？

凶宅出售的進行・估價・找買方・仲介・買賣契約，與告知書的製作協助，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等向公家機關・私人間提出的書類製作，由四葉行政書士事務所承接。

這些各自是獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。繼承登記・所有權移轉登記請找司法書士，讓渡所得・空屋特例等稅務判斷請找稅理士，與鄰居或買方的紛爭・損害賠償請找律師，各自直接委託。告知的要否・內容的最終判斷，視個別事情委由有資格者・法院。諮詢免費。

常見問題

Q. 繼承的老家裡父母因病過世。出售時一定要告知嗎？
A. 老衰・病死等自然死，依國土交通省指引，原則上不必告知。跌倒・嗆噎・入浴中事故等日常生活中的意外死亦同。但進行了特殊清掃的情形、買方就事案有無詢問時，或因社會影響之大而買方應掌握的特別事情存在時，則要告知。因個別事案的最終判斷視情形委由有資格者・法院，猶豫時請諮詢。

Q. 若有自死或事件，經過幾年就不必告知了嗎？
A. 就租賃交易，指引以自然死・日常意外死以外的死，或進行了特殊清掃的情形，仍以事案起概ね3年經過為不必告知的目安（事件性・周知性・社會影響特別高的事案除外）。相對地，買賣交易並無此「概ね3年」的期間切分。老家的出售屬於買賣，故不能僅以年數的經過就判斷為不必告知，須留意此點。

Q. 告知時，要說明亡者的姓名或死亡情形嗎？
A. 不用。指引認為，即使告知，也不必告知亡者的姓名・年齡・住所・家庭組成，或具體的死亡態樣・發現狀況等，要求顧及隱私。告知的對象是影響交易判斷的事實之有無，而非細傳故人的個人資訊。寫到何處・如何寫，請與承辦交易的宅建業者對齊。

Q. 不告知就出售，會怎樣？
A. 隱瞞應告知的事實而出售，可能成為契約不符合責任（民法第562條〜第564條）或損害賠償的問題。民法第566條規定，買方自知悉不符合起1年內未通知即不能以不符合為由請求，同時以賣方於交付時知悉不符合或因重大過失而不知者為例外。心理瑕疵是否構成契約不符合，視個別事情，最終判斷委由法院。紛爭屬律師領域。不隱瞞、正確傳達，是避免日後紛爭的出發點。

本文出處（一手資料）

• 國土交通省「宅地建物取引業者就人之死告知的指引」（令和3年〔2021年〕10月公布。就交易對象不動產或其共用部分所生的人之死，整理宅地建物取引業者在宅建業法上所負的告知思路。自然死・日常生活中的意外死原則不必告知；租賃交易就其以外的死或特殊清掃的情形，以事案起概ね3年經過為不必告知的目安；買賣交易無此期間的切分；買方・承租方詢問時或社會影響特別大的事案，不論期間・死因都告知；即使告知，姓名・死亡態樣・發現狀況等亦不必告知。2026年10月1日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項的說明（宅地建物取引業者於契約成立前向買方等說明重要事項的義務）。2026年10月1日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第562條＝買方的追完請求權、第563條＝減少價金請求權、第564條＝損害賠償請求・解除（不妨礙第415條・第541條・第542條的權利行使）、第566條＝就標的物種類・品質的擔保責任的期間限制（買方自知悉不符合起1年內未通知即不能請求。賣方於交付時惡意・重過失者除外）。2026年10月1日參照）

※告知的要否・內容、心理瑕疵是否構成契約不符合、對價格的影響，會因死亡態樣・經過期間・周知性・立地等個別事情而變，最終委由有資格者・法院判斷。本文未就個別事案作判斷。
※繼承登記・所有權移轉登記請找司法書士，讓渡所得・空屋的3,000萬日圓特別扣除等稅務的具體判斷請找稅理士，與鄰居或買方的紛爭・損害賠償請找律師。
※本文為一般性的資訊提供，並非判斷或保證個別告知的要否或出售的可否・稅額。
※不動產的調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，遺產分割協議書等書類製作由四葉行政書士事務所承辦，各自作為獨立的事業體、分別簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與權利・手續（繼承・登記・稅務的分派）的論點擺在同一張桌上一起確認。詳細經歷請見作者頁面。