继承的老家竟是「凶宅（事故物件）」——出售时的告知义务与步骤该如何？

结论（先说重点）：即使继承的老家过去曾有人过世，出售时也并非必须一律告知。国土交通省「宅地建物交易业者就人之死告知的指引」（令和3年〔2021年〕10月）把老衰・病死等自然死，以及跌倒・呛噎等日常生活中的意外死，视为原则上不必告知；自杀・他杀等，或进行了特殊清扫的情形，则为告知对象。租赁以事案发生起约3年经过为不必告知的目安，买卖则无此年数的切分。买方询问时，或社会影响大时，不论期间・死因都要告知。怠于告知可能成为契约不符合・损害赔偿的问题（民法第562条〜第564条・第566条）。

继承的老家里，父母或亲人曾在室内过世——想卖，但告知义务到哪里、价格会跌多少。许多不安来自「基准不清楚」。国土交通省于令和3年10月公布「宅地建物交易业者就人之死告知的指引」，整理了宅地建物交易业者在宅建业法上所负的告知思路。本文写给继承了室内曾发生死亡（自然死・自死・事件等）的老家、正考虑出售的继承人，从指引与民法・宅建业法，整理告知的要否・期间的目安・重要事项说明中的处理・卖法。个别事案中该否告知的最终判断，视情形委由有资格者・法院。本文为一般性的资讯提供。

继承的老家里有人过世，出售时一定要告知吗？

并非一定。老衰・病死等自然死，以及跌倒・呛噎等日常生活中的意外死，原则上不必告知。 另一方面，自杀・他杀等，或进行了特殊清扫的情形，则为告知对象。

国土交通省的指引，整理的是宅地建物交易业者是否应代卖方・出租方，就交易对象不动产或其建物共用部分所生的「人之死」，向买方・承租方告知的判断。出发点是「发生了何种死亡」。

死亡的态样	买卖的告知思路（原则）
自然死（老衰・病死等）	原则上不必告知
日常生活中的意外死（跌倒・呛噎・入浴中事故等）	原则上不必告知
自杀・他杀等（上述以外的死）	告知对象
进行了特殊清扫的情形	告知对象

不过这是「原则」，买方就事案有无询问时，或认知到因社会影响之大而买方应掌握的特别事情时，不论期间・死因都要告知。指引是宅建业者的实务指针，个别事案是否有告知义务的最终判断，视情形委由有资格者・法院。继承的空屋卖法整体，见继承与不动产。

自然死・自死・事件，告知的要否与期间的目安有何不同？

死亡态样会分出原则的要否，再者租赁与买卖在「期间目安」的处理不同。租赁以事案起约3年经过为不必告知的目安，买卖则无此年数的切分。

指引就租赁交易，就自然死・日常意外死以外的死（自杀・他杀等），或进行了特殊清扫的情形，仍以事案发生起约3年经过后原则不必告知（事件性・周知性・对社会影响等特别高的事案除外）。相对地，买卖交易并无此「约3年」的期间切分。老家的出售属于买卖，故不能仅以年数的经过就判断为不必告知，须留意此点。

论点	租赁交易	买卖交易（老家的出售属此）
自然死・日常意外死	原则不告知	原则不告知
自杀・他杀等／特殊清扫	事案起约3年经过为不必告知的目安	无年数的切分
买方・承租方询问时	不论期间・死因都告知	不论期间・死因都告知
社会影响特别大的事案	3年经过后仍可能告知	告知

另，即使告知，指引也认为不必告知亡者的姓名・年龄・住所・家庭组成，或具体的死亡态样・发现状况等，要求顾及隐私。写到何处・如何写，接续下一个论点——重要事项说明・告知书。

重要事项说明书・告知书该怎么写？

买卖时，以宅地建物交易业法第35条的重要事项说明向买方说明，卖方则在**告知书（物件状况等报告书）**记载自己所知的事实。卖方明知可能构成心理瑕疵的事实却隐瞒，会成为日后纠纷的种子。

宅地建物交易业法（昭和27年法律第176号）第35条，课予宅建业者在契约成立前向买方说明重要事项的义务。「人之死」相关事实中属告知对象者，于重要事项说明向买方传达。前提是，卖方在买卖一般使用的告知书（物件状况等报告书），正确记载自己所知的事实。继承的老家，继承人本身有时并不直接知悉死亡的经纬，但不隐瞒所知的事实是出发点。

书面	角色	继承人（卖方）侧的留意点
告知书（物件状况等报告书）	将卖方所知的物件状况・履历传达给买方	室内的死亡等，正确写下所知的事实；不明之处记为「不明」
重要事项说明书（宅建业法第35条）	宅建业者在契约前向买方说明	将属告知对象的事实经调查后反映于说明

姓名・具体的死亡态样・发现状况等不必写，但隐瞒事实本身的有无，可能牵连告知义务违反或契约不符合的问题。对该写到何处感到犹豫时，事前与承办交易的宅建业者对齐。

怠于告知会怎样（契约不符合・损害赔偿）？

隐瞒应告知的事实而出售，可能成为契约不符合责任（民法第562条〜第564条）或损害赔偿的问题。心理瑕疵是否构成契约不符合，视个别事情而定，若成纠纷即属律师的领域。

民法（明治29年法律第89号）规定，交付的标的物不符合契约内容时，买方可请求追完（第562条）・减少价金（第563条）・损害赔偿或解除契约（第564条）。所谓心理瑕疵（人之死等与居住舒适相关的事情）是否构成此「不符合」，依事案态样・经过期间・买方的认知等个别事情判断，最终委由法院。

在期间方面，第566条规定，买方自知悉不符合起1年内未将该情形通知卖方者，即不能以不符合为由请求追完・减少价金・损害赔偿・解除（卖方于交付时知悉不符合，或因重大过失而不知者除外）。隐瞒应告知者而出售，除可能成为此担保责任或损害赔偿的对象外，宅建业者尚生宅建业法上告知义务的问题。因告知的要否・内容的最终判断，视个别事情委由有资格者・法院，故犹豫的事案宜及早咨询。

价格与卖法（现况・拆除・收购）该如何考量？

有心理瑕疵的物件，一般较行情易跌价，但有现况卖・拆除后以空地卖・以收购卖等卖法的选项。何者在实拿上较有利，连同立地・建物状态・税的特例一并考量。

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对价格的影响，因事案态样・经过・立地而有幅度，本文无法标示一律的跌幅（因事案各异）。主要的卖法选项如下。

卖法	思路
现况卖	不花拆除费出售。买方层・价格依事案态样与立地
拆除后以空地卖	拆掉建物出售。连同拆除费、空地化后上升的固定资产税、空屋特例的适用顺序一并判断
由不动产公司收购	不经一般买方出售。价格相对易跌，但较能快速・确实地脱手

拆除后以空地卖或以旧屋附带（现况）卖的比较，见继承的空屋，拆除后以空地卖或以旧屋附带土地卖；旧耐震大楼的卖法见继承的旧耐震大楼卖得掉吗？。让渡所得或空屋的3,000万日元特别扣除等税务判断，属税理士的领域。哪种卖法合适的估价・比较，由本公司作为资讯提供说明。

该找谁咨询？

凶宅出售的进行・估价・找买方・中介・买卖契约，与告知书的制作协助，由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接。遗产分割协议书等向公家机关・私人间提出的书类制作，由四叶行政书士事务所承接。

这些各自是独立的事业体。请分别直接签约。 本公司・本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。继承登记・所有权移转登记请找司法书士，让渡所得・空屋特例等税务判断请找税理士，与邻居或买方的纠纷・损害赔偿请找律师，各自直接委托。告知的要否・内容的最终判断，视个别事情委由有资格者・法院。咨询免费。

常见问题

Q. 继承的老家里父母因病过世。出售时一定要告知吗？
A. 老衰・病死等自然死，依国土交通省指引，原则上不必告知。跌倒・呛噎・入浴中事故等日常生活中的意外死亦同。但进行了特殊清扫的情形、买方就事案有无询问时，或因社会影响之大而买方应掌握的特别事情存在时，则要告知。因个别事案的最终判断视情形委由有资格者・法院，犹豫时请咨询。

Q. 若有自死或事件，经过几年就不必告知了吗？
A. 就租赁交易，指引以自然死・日常意外死以外的死，或进行了特殊清扫的情形，仍以事案起约3年经过为不必告知的目安（事件性・周知性・社会影响特别高的事案除外）。相对地，买卖交易并无此「约3年」的期间切分。老家的出售属于买卖，故不能仅以年数的经过就判断为不必告知，须留意此点。

Q. 告知时，要说明亡者的姓名或死亡情形吗？
A. 不用。指引认为，即使告知，也不必告知亡者的姓名・年龄・住所・家庭组成，或具体的死亡态样・发现状况等，要求顾及隐私。告知的对象是影响交易判断的事实之有无，而非细传故人的个人资讯。写到何处・如何写，请与承办交易的宅建业者对齐。

Q. 不告知就出售，会怎样？
A. 隐瞒应告知的事实而出售，可能成为契约不符合责任（民法第562条〜第564条）或损害赔偿的问题。民法第566条规定，买方自知悉不符合起1年内未通知即不能以不符合为由请求，同时以卖方于交付时知悉不符合或因重大过失而不知者为例外。心理瑕疵是否构成契约不符合，视个别事情，最终判断委由法院。纠纷属律师领域。不隐瞒、正确传达，是避免日后纠纷的出发点。

本文出处（一手资料）

• 国土交通省「宅地建物交易业者就人之死告知的指引」（令和3年〔2021年〕10月公布。就交易对象不动产或其共用部分所生的人之死，整理宅地建物交易业者在宅建业法上所负的告知思路。自然死・日常生活中的意外死原则不必告知；租赁交易就其以外的死或特殊清扫的情形，以事案起约3年经过为不必告知的目安；买卖交易无此期间的切分；买方・承租方询问时或社会影响特别大的事案，不论期间・死因都告知；即使告知，姓名・死亡态样・发现状况等亦不必告知。2026年10月1日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项的说明（宅地建物交易业者于契约成立前向买方等说明重要事项的义务）。2026年10月1日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第562条＝买方的追完请求权、第563条＝减少价金请求权、第564条＝损害赔偿请求・解除（不妨碍第415条・第541条・第542条的权利行使）、第566条＝就标的物种类・品质的担保责任的期间限制（买方自知悉不符合起1年内未通知即不能请求。卖方于交付时恶意・重过失者除外）。2026年10月1日参照）

※告知的要否・内容、心理瑕疵是否构成契约不符合、对价格的影响，会因死亡态样・经过期间・周知性・立地等个别事情而变，最终委由有资格者・法院判断。本文未就个别事案作判断。
※继承登记・所有权移转登记请找司法书士，让渡所得・空屋的3,000万日元特别扣除等税务的具体判断请找税理士，与邻居或买方的纠纷・损害赔偿请找律师。
※本文为一般性的资讯提供，并非判断或保证个别告知的要否或出售的可否・税额。
※不动产的调查・中介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）承办，遗产分割协议书等书类制作由四叶行政书士事务所承办，各自作为独立的事业体、分别签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与权利・手续（继承・登记・税务的分派）的论点摆在同一张桌上一起确认。详细经历请见作者页面。