中古車行・古物商的展示場與保管場所——租物件時的用途地域與車庫問題

結論（先說重點）：能做中古車行・古物商展示場的物件，首先被用途地域篩選。賣物品的店舖受建築基準法別表第二的用途限制，原則上不能蓋在第一種低層住居專用地域與工業專用地域。若伴隨整備，自動車修理工場的作業場樓地板面積限制會另外發生作用。用來展示・保管的停車空間，要先確認租賃契約是否許可該用途，以及回復原狀的範圍到哪裡。

「想把沒在用的店舖變成中古車展示場」「想把物件租給古物商」這類諮詢越來越多。但空地或店舖能否成為展示場，取決於用途地域・建物的用途・契約這三點。本文寫給預定開中古車行或古物商、正在找展示・保管用租賃物件的事業者，依建築基準法・古物營業法・車庫法的條文，逐項整理簽約前能確認的事。個別物件的可否，最終由特定行政廳與所轄警察署確認。

中古車行・古物商的店舖・展示場物件，是由用途地域決定嗎？

首先被用途地域篩選。因為賣物品的店舖受建築基準法別表第二的用途限制。

建築基準法（昭和25年法律第201號）第48條與別表第二，依用途地域訂定可蓋的建築物。展示・販售中古車的店舖被當作「經營物品販售業的店舖」，可否隨規模與地域而變。大致如下。

用途地域	物品販售店舖的可否（大致）
第一種低層住居專用地域	原則不可（一定的兼用住宅店舖部分除外）
第二種低層住居專用地域	樓地板面積150㎡以內・2層以下
田園住居地域	原則不可（農產品直售所等例外）
第一種中高層住居專用地域	樓地板面積500㎡以內・2層以下
第二種中高層住居專用地域	樓地板面積1,500㎡以內・2層以下
第一種住居地域	樓地板面積3,000㎡以內
第二種住居・準住居・近鄰商業・商業・準工業	可蓋
工業地域	可蓋（大規模店舖另有限制）
工業專用地域	物品販售店舖・餐飲店不可

是「只展示・販售」還是「也做整備・車檢」，會使發生作用的限制不同。 只販售的話依店舖（物品販售業）的上表限制；伴隨整備則疊加自動車修理工場的限制。適合與否的最終判斷由特定行政廳進行。把沒有檢查完成證的中古物件轉為其他用途時的議題，整理在沒有檢查完成證的中古物件能否轉作其他用途。

若做整備・車檢，自動車修理工場的限制如何發生作用？

依作業場的樓地板面積分階段限制，住居系只能放小規模的。

建築基準法別表第二把自動車修理工場依作業場樓地板面積合計（大致為50㎡・150㎡・300㎡的階段）區分，住居系地域只能放小作業場，從準工業地域起規模才擴大。伴隨整備・鈑金・車檢的中古車店，這項限制會疊在展示場的用途限制之上。

業態	主要發生作用的限制	物件要看的點
只展示・販售	物品販售店舖的用途限制	用途地域・店舖樓地板面積・接道
伴隨整備・車檢	自動車修理工場的作業場面積限制	用途地域・作業場面積・原動機出力・近鄰

會發生「展示場沒問題，卻在後面的整備空間卡到用途限制」的情況。 先決定要做到哪種業態再去對物件，可減少反覆。作業場樓地板面積與地域的具體對應、原動機出力的處理，請向特定行政廳確認（本文未就地域逐一斷定數值）。

展示車的保管場所（車庫），要到什麼程度才需要申報・證明？

以販售為目的作為庫存擺放的車，與登錄使用的車，處理方式不同。

自動車的保管場所的確保等相關法律（昭和37年法律第145號。以下稱「車庫法」）第3條，課予自動車保有者在道路以外處所確保保管場所的義務。第4條要求想依道路運送車輛法登錄者，提出警察署長交付、證明道路以外處所已確保保管場所的書面（即所謂車庫證明）。輕自動車依第5條申報保管場所位置；變更保管場所時依第7條於15日內申報變更。

這裡的關鍵是「登錄的場面才需要車庫證明」。展示場上陳列的販售用庫存車，通常在買主確定、進入登錄階段時由買主取得車庫證明，事業者不會為了作為庫存擺放而逐台重取。相對地，事業者登錄作為公司用車使用的車，作為其保有者仍需確保保管場所並取得車庫證明・申報。

車的狀態	車庫證明・申報	根據・負責
展示場的販售用庫存（未登錄）	通常於登錄時由買主取得	車庫法第4條（手續在買主）
事業者登錄作為公司用車使用	需確保保管場所並取得車庫證明	車庫法第3條・第4條
新使用輕自動車	申報保管場所位置	車庫法第5條
變更了保管場所	15日內申報變更	車庫法第7條

庫存的擺放場所本身，與車庫法的車庫證明另屬一事，是看物件的用途地域・接道・租賃契約能否安全放下該台數的問題。 車庫證明的申請協助（依買主・事業者委託製作書類）由行政書士承擔，證明・申報的窗口是管轄保管場所的警察署。本公司確認物件側的停車可能性。運送業的營業所・車庫物件條件，另整理在要開運送業，營業所與車庫的物件該看哪裡選。

古物商許可的營業所要件，與租賃物件的契約要注意什麼？

定下營業所、取得公安委員會的許可，且收購在營業所進行，這幾點會影響物件。

古物營業法（昭和24年法律第108號）第3條規定，想經營古物商者須取得都道府縣公安委員會的許可。第5條規定向管轄主營業所所在地的公安委員會提出許可申請書（實務上經由所轄警察署）；第13條要求各營業所選任管理者一人；第14條更規定古物商不得在營業所或交易相對人的住所・居所以外的場所收受古物。

落在物件上的議題如下。

確認點	為何影響選物件
作為營業所使用的權原	租賃時出租人是否同意「作為古物營業的營業所使用」
獨立營業所的實體	是否設管理者、有能適正執行業務的區劃
收購（收受）進行的場所	收購在營業所進行（第14條），故要整理展示場與營業所的位置關係
使用承諾・轉租可否	租賃契約是否許可該用途・使用形態

把租賃物件作古物商營業所時，請先讀契約書「使用目的」欄是否許可古物營業。 限住宅用・事務所用的契約，之後要另行交涉加上用途。租賃契約該讀哪裡，整理在租賃契約書，該讀哪裡。古物商許可營業所要件本身的細節，請見古物商許可的營業所要件（行政書士側）。

用青空停車場・資材放置場做展示時，回復原狀與契約形態怎麼組？

先確認契約是否許可該用途，並以書面固定回復原狀的範圍，是重點。

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把空地的青空停車場或資材放置場當展示空間時，出租人是否同意鋪裝・招牌・照明・圍籬的設置，退租時要回復到哪裡（回復原狀範圍），都要寫進契約。土地租賃中，以擁有建物為目的會受借地借家法保護，而作為停車場・資材放置場的暫時使用、或不蓋建物的利用，處理方式不同，故契約形態要配合目的選擇。

議題	契約要決定的事
用途	能否把「中古車的展示・保管」寫進使用目的
造作・設置物	鋪裝・招牌・照明・圍籬的設置可否與費用負擔
回復原狀	退租時撤除的範圍・還地或現況返還
契約形態・期間	是否為不蓋建物的利用；期間・更新・中途解約條件

即使打算「只是擺放」，一旦鋪裝或裝招牌就會產生回復原狀的負擔。 先決定要動到哪裡，把費用負擔與撤除範圍落進契約。事業用物件整體請見投資用・事業用不動產，事務所與許認可的關係請見公司設立與辦公室選擇，倉庫・保管的物件條件請見能做營業倉庫的物件條件。

許可・申報該找誰？

角色是分開的。中古車販售・古物商牽涉的窗口多，一開始先做好分工就不會迷路。

要做的事	負責
物件的調查・取得・租賃仲介與契約	四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）
古物商許可的申請書類製作・提出支援	行政書士（經公安委員會・所轄警察署）
車庫證明・保管場所申報的申請協助	行政書士（窗口為所轄警察署）
用途變更的確認申請・自動車修理工場的適合設計	建築士・特定行政廳
資金計畫・折舊・消費稅等稅務	稅理士

物件的調查、取得・租賃的仲介、買賣・租賃的契約，由四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。古物商許可・車庫證明等向官公署提出的書類製作・申請協助，由四葉行政書士事務所承接。這兩者（不動產公司・行政書士事務所）是各自獨立的事業體。請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。用途變更的確認申請與適合設計請找建築士・特定行政廳，資金計畫與稅務請找稅理士，各自直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 中古車展示場能蓋在任何用途地域嗎？
A. 不能。展示・販售的店舖受建築基準法別表第二的用途限制，第一種低層住居專用地域原則不可，工業專用地域連物品販售店舖本身都不能蓋。第二種低層住居專用地域為樓地板面積150㎡以內・2層以下等，可否隨地域與規模而異。伴隨整備則另有自動車修理工場的作業場面積限制。適合與否請向特定行政廳確認。

Q. 展示中的每一台庫存車都要取得車庫證明嗎？
A. 通常不用。車庫證明（車庫法第4條）在自動車登錄的場面才需要，販售用庫存車一般在買主確定、進入登錄階段時由買主取得。但事業者登錄作為公司用車使用的車，作為其保有者仍需確保保管場所並取得車庫證明・申報（第3條・第5條・第7條）。手續窗口是管轄保管場所的警察署。

Q. 租賃店舖能作古物商的營業所嗎？
A. 有可能。但前提是租賃契約的使用目的許可古物營業，且設有管理者、有能適正執行業務的區劃。因古物營業法第14條要求收購在營業所進行，故也要整理展示場與營業所的位置關係。請先讀使用目的欄，必要時交涉加上用途。許可申請由行政書士承擔。

Q. 古物商許可申請或車庫證明能委託不動產公司嗎？
A. 不能。古物商許可・車庫證明等向官公署提出的書類製作・申請協助是行政書士的業務，由四葉行政書士事務所承接。物件的調查・仲介・契約由四葉不動産株式会社承接。用途變更確認申請與自動車修理工場的適合設計由建築士承擔。皆為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「古物營業法」（昭和24年法律第108號。第2條＝古物營業・古物商的定義、第3條＝都道府縣公安委員會的許可、第5條＝向管轄主營業所所在地的公安委員會提出許可申請、第13條＝各營業所選任管理者一人、第14條＝營業所或相對人住所・居所以外收受古物的限制。2026年9月13日參照）
• e-Gov法令檢索「自動車的保管場所的確保等相關法律」（昭和37年法律第145號。第3條＝保管場所的確保、第4條＝登錄等時提出保管場所證明書面、第5條＝輕自動車保管場所位置的申報、第7條＝變更保管場所時15日內申報變更。2026年9月13日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第48條・別表第二＝用途地域的建築物用途限制。物品販售店舖・自動車修理工場的可否與規模區分。2026年9月13日參照）
• 警察廳「自動車的保管場所（車庫證明）制度」的說明（保管場所證明・申報手續概要。2026年9月13日參照）

※用途地域對物品販售店舖・自動車修理工場的可否與樓地板面積・作業場面積的具體對應、原動機出力的處理，由建築基準法別表第二及各特定行政廳的運用所定。本文未就個別物件判斷適合。請在動手時向特定行政廳與所轄警察署確認。 自動車修理工場作業場樓地板面積的階段（50㎡・150㎡・300㎡）與地域的對應，本文未逐一斷定（未驗證）。用途變更確認申請的要否、耐震、檢查完成證的處理，會因物件的樓地板面積・構造・區域指定而異，最終判斷由建築士・特定行政廳進行。費用・期間的具體金額會因物件與改修規模大幅變動，本文未予確定（未驗證）。

本文為一般性的資訊提供，並非就個別物件的可否或許可・申報的受理作判斷・保證。物件的調查・仲介及買賣・租賃契約由四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）承接，古物商許可・車庫證明等官公署提出書類的製作・申請協助由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉行政書士事務所 代表行政書士、四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就中古車販售・古物商的物件，把用途地域・保管場所・營業所的要件放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。