继承了父母无偿出借的「使用借贷」土地——要卖该从何做起？

结论（先说重点）：继承父母无偿出借给亲属・熟人的土地时，先掌握「使用借贷（无偿）」与「租赁（有偿）」的差别。使用借贷不受借地借家法保护，原则因借用人死亡而终止（民法第597条第3项）。反之，出借人（父母）死亡不使使用借贷终止，继承人承继出借人地位（民法第896条）。卖的可否・估价・找买方由本公司（四叶不动产株式会社）以信息提供承担；交还的交涉・诉讼找律师、继承登记找司法书士、让渡所得・评价找税理士。这些是各自独立的事业体，请分别直接签约。

父母把土地无偿让亲属或熟人使用，你继承了它，而借用人现仍在使用——此时对「能卖吗」「能请对方交还吗」的犹豫，是因无偿的使用借贷与有偿的租赁，在法律性质上本就不同。本文写给继承使用借贷土地的继承人：在思考卖或交还之前，先确认什么、找谁咨询，依民法的条文整理。卖法・估价由本公司以信息提供承担，法律判断由有资格者为之。

使用借贷与租赁，在继承后的卖出上哪里决定性不同？

最大的不同是借用人受法律保护的程度。收租出借的租赁（借地）受借地借家法厚实保护，难以仅凭出借人的方便终止；而无偿出借的使用借贷不适用借地借家法，是较易因出借人一方而终止的关系。

论点	使用借贷（无偿）	租赁（有偿・借地）
对价	无偿（负担约固定资产税相当额，多仍被认为是使用借贷）	有地租
依据	民法第593条〜第600条	民法＋借地借家法
借地借家法保护	不及	及（正当事由・法定更新等）
借用人死亡	原则终止（民法第597条第3项）	承继予继承人
对抗力	难对抗第三人	可以建物登记等对抗

「一直无偿出借」并不产生像租赁那样强的保护。 卖出有对价的借地权（受借地借家法保护）之底地，整理于卖继承的底地与继承来的家在借地上。无偿的使用借贷与这些法律性质不同，故同为「出借的土地」，出口也不同。继承不动产全般请见继承与不动产。

出借人（父母）死亡时使用借贷如何？借用人死亡时又如何？

使用借贷虽建立于出借人与借用人的个人信赖关系，但依哪一方死亡，处理相反。

• 出借人（父母）死亡：使用借贷不终止。出借人地位依继承的一般承继（民法第896条）由继承人承继，继承人成为新的出借人。也就是说，继承人在父母与借用人间的使用借贷延续的状态下取得土地。
• 借用人死亡：使用借贷原则终止（民法第597条第3项）。借用人地位原则上不承继予其继承人。

不过，民法第597条第3项为任意规定，当事人若曾约定「借用人死亡亦存续」的特约，或如以建物所有为目的、依契约旨趣认可存续时，例外地处理可能改变。亦有裁判例认为，以借用人死亡为由的交还请求，就居住利益关系属权利滥用。何种终止原因适用，随契约内容与情事而判断分歧，个别可否找律师确认。

借用人仍在使用之下卖土地时，如何向买方说明？如何反映到价格？

在借用人仍在使用之下卖土地本身是可以的。惟买方买的是「使用借贷的借用人正在使用的土地」，原样无法自由使用，会影响价格与买方层。

论点	内容
说明	把使用借贷的存在・借用人・目的・终止原因的见込，作为重要事项说明正确告知买方
对抗力	使用借贷难对抗第三人，买方能否实现交还视情事而定
价格	因借用人在使用，价格易低于可作为空地自由使用的土地
买方层	易限于能承担交还手续・不确定性的买方

不能隐瞒「有人在使用」而卖。 正确说明使用借贷状况后，比较「交还后再卖」或「以借用人使用为前提卖」。估价与卖法比较由本公司说明，能否立起交还见込的法律评价由律师承担。

要求交还时，可否由不动产公司直接交涉（该找谁）？

不可。要求借用人交还的交涉，是与对方利害对立的法律事务。得受报酬代理・交涉他人法律事务者为律师，不动产公司或行政书士不得代当事人进行交还的交涉・请求。

阶段	内容	承担者
使用借贷性质・终止原因的确认	契约内容・情事的法律评价	律师
交还的交涉・存证信函・诉讼	含与借用人对立的法律事务	律师
交还后（或以借用人使用为前提）的卖出	估价・找买方・媒介・买卖契约	宅地建物取引业者（本公司）

「谈不拢成为争讼」的领域，从一开始就是律师的领域。 本公司在交还见込立起时，或以借用人使用为前提的卖出中伴走。交还的交涉・诉讼本身请直接委托律师。

为何要先办继承登记才能卖？

要卖，登记上该土地是谁的名义须先确定。名义仍为父母时，无法办向买方的所有权移转登记，故须先办继承登记（自父母变更为继承人名义）。

不动产登记法第76条之2对因继承取得不动产的继承人，课予自知悉为己开始继承且知悉取得所有权之日起3年内申请继承登记的义务（令和6年4月1日施行）。无正当理由怠于申请可能受过料。

• 名义仍为父母时，无法办向买方的移转登记，买卖无法完成
• 遗产分割协议已成时，依其内容办继承登记
• 继承登记・所有权移转登记为司法书士的业务

继承登记义务化，不论卖不卖皆适用。一旦决定卖使用借贷的土地，先办好继承登记是前提。继承登记找司法书士、遗产分割协议书制作由行政书士承担。

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卖出・登记・税务・交涉，各找谁较安全（分离受任）？

继承使用借贷土地并处分时，牵涉多位专家。分工如下。

要做的事	承担者
卖法・估价・找买方・媒介・买卖契约	宅地建物取引业者（四叶不动产株式会社）
遗产分割协议书制作	行政书士（四叶行政书士事务所）
与借用人的交还交涉・诉讼	律师
继承登记・所有权移转登记	司法书士
让渡所得税・取得费・评价计算	税理士

让渡所得（卖出金额减取得费・让渡费用计算），于取得费不明、或实际取得费低于卖出金额5％时，可以卖出金额的5％为概算取得费（国税厅タックスアンサー No.3258）。继承取得土地的取得费思路整理于 No.3270。具体税额计算・申报由税理士承担。

这些各自为独立的事业体。请分别直接签约。 本公司・本事务所不收取也不支付介绍费・送客手续费。交还的交涉・诉讼找律师、登记找司法书士、税务找税理士，皆请分别直接委托。

该找谁咨询？

使用借贷土地的卖法・估价・找买方・媒介・买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。遗产分割协议书等文书制作，由四叶行政书士事务所承接。与借用人的交还交涉・诉讼由律师、继承登记・所有权移转登记由司法书士、让渡所得税・取得费・评价计算由税理士处理。

这些各自为独立的事业体。请分别直接签约。 本公司・本事务所不收取也不支付介绍费・送客手续费。交还的争讼找律师、登记找司法书士、税务找税理士、雇用・社会保险找社会保险劳务士（四叶社会保险劳务士事务所），皆请分别直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 我继承了父母无偿借给亲戚的土地。父母过世了，使用借贷结束了吗？
A. 没有结束。即使出借人（父母）死亡，使用借贷不终止，出借人地位依继承的一般承继（民法第896条）由继承人承继。你是在父母与借用人间的使用借贷延续的状态下取得土地。能否使其终止，随契约的目的・期间・情事而判断分歧，请找律师确认。

Q. 使用借贷也像租赁的借地权那样受强保护吗？
A. 不。使用借贷是无偿出借，借地借家法的保护（正当事由・法定更新等）不及。与有偿的租赁（借地权）法律性质不同，是较易因出借人一方而终止的关系。惟亦有就居住利益关系认交还请求属权利滥用的裁判例，个别当否视情事而定。

Q. 在借用人仍使用之下，能卖土地吗？
A. 卖它本身可以。惟买方买的是「使用借贷的借用人正在使用的土地」，须正确说明使用借贷的存在・借用人・目的・终止原因见込，价格易低于空地、买方层也有限。「交还后再卖」或「以使用为前提卖」的比较连同估价一并说明。

Q. 向借用人说「请搬走」，能委托不动产公司吗？
A. 因交还交涉是与对方利害对立的法律事务，不动产公司或行政书士不得代当事人交涉・请求。得受报酬代理者为律师。本公司在交还见込立起后的卖出，或以借用人使用为前提的卖出中伴走。交涉・诉讼本身请直接委托律师。

本文的出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第593条〜第600条＝使用借贷。第593条＝使用借贷的成立（无偿）、第597条＝期间届满等的终止（第3项＝因借用人死亡而终止）、第598条＝出借人・借用人的解除、第599条＝借用人的收去义务・回复原状、第896条＝继承的一般承继。2026年9月25日参照）
• 国税厅タックスアンサー No.3258 取得费不明时（取得费不明、或实际取得费低于让渡收入金额5％时，可以5％相当额为概算取得费。2026年9月25日参照）
• 国税厅タックスアンサー No.3270 因继承或赠与取得的土地・建物的取得费与取得时期（2026年9月25日参照）
• 法务省「继承登记的申请义务化」（不动产登记法第76条之2＝因继承的所有权移转登记申请义务化；自知悉取得之日起3年内；令和6年4月1日施行。2026年9月25日参照）

※使用借贷终止原因（借用人死亡・目的达成・相当期间经过・解除）的适用、交还的可否、权利滥用的成否，随契约内容与个别情事而判断分歧。本文未就个别案件作判断。有争议的案件・交还的交涉请咨询律师。继承登记・所有权移转登记找司法书士，让渡所得税・取得费・评价的具体计算与申报找税理士。
※本文为一般性信息提供，并不判断或保证个别卖出的可否或税额。
※不动产的调查・媒介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业），遗产分割协议书等文书制作由四叶行政书士事务所，各自为独立事业体、分别直接签约的形式受任。无介绍费・送客手续费往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与权利・手续（继承・登记・税务・纠纷的分派）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。