繼承了父母無償出借的「使用借貸」土地——要賣該從何做起？

結論（先說重點）：繼承父母無償出借給親屬・熟人的土地時，先掌握「使用借貸（無償）」與「租賃（有償）」的差別。使用借貸不受借地借家法保護，原則因借用人死亡而終止（民法第597條第3項）。反之，出借人（父母）死亡不使使用借貸終止，繼承人承繼出借人地位（民法第896條）。賣的可否・估價・找買方由本公司（四葉不動產株式會社）以資訊提供承擔；交還的交涉・訴訟找律師、繼承登記找司法書士、讓渡所得・評價找稅理士。這些是各自獨立的事業體，請分別直接簽約。

父母把土地無償讓親屬或熟人使用，你繼承了它，而借用人現仍在使用——此時對「能賣嗎」「能請對方交還嗎」的猶豫，是因無償的使用借貸與有償的租賃，在法律性質上本就不同。本文寫給繼承使用借貸土地的繼承人：在思考賣或交還之前，先確認什麼、找誰諮詢，依民法的條文整理。賣法・估價由本公司以資訊提供承擔，法律判斷由有資格者為之。

使用借貸與租賃，在繼承後的賣出上哪裡決定性不同？

最大的不同是借用人受法律保護的程度。收租出借的租賃（借地）受借地借家法厚實保護，難以僅憑出借人的方便終止；而無償出借的使用借貸不適用借地借家法，是較易因出借人一方而終止的關係。

論點	使用借貸（無償）	租賃（有償・借地）
對價	無償（負擔約固定資產稅相當額，多仍被認為是使用借貸）	有地租
依據	民法第593條〜第600條	民法＋借地借家法
借地借家法保護	不及	及（正當事由・法定更新等）
借用人死亡	原則終止（民法第597條第3項）	承繼予繼承人
對抗力	難對抗第三人	可以建物登記等對抗

「一直無償出借」並不產生像租賃那樣強的保護。 賣出有對價的借地權（受借地借家法保護）之底地，整理於賣繼承的底地與繼承來的家在借地上。無償的使用借貸與這些法律性質不同，故同為「出借的土地」，出口也不同。繼承不動產全般請見繼承與不動產。

出借人（父母）死亡時使用借貸如何？借用人死亡時又如何？

使用借貸雖建立於出借人與借用人的個人信賴關係，但依哪一方死亡，處理相反。

• 出借人（父母）死亡：使用借貸不終止。出借人地位依繼承的一般承繼（民法第896條）由繼承人承繼，繼承人成為新的出借人。也就是說，繼承人在父母與借用人間的使用借貸延續的狀態下取得土地。
• 借用人死亡：使用借貸原則終止（民法第597條第3項）。借用人地位原則上不承繼予其繼承人。

不過，民法第597條第3項為任意規定，當事人若曾約定「借用人死亡亦存續」的特約，或如以建物所有為目的、依契約旨趣認可存續時，例外地處理可能改變。亦有裁判例認為，以借用人死亡為由的交還請求，就居住利益關係屬權利濫用。何種終止原因適用，隨契約內容與情事而判斷分歧，個別可否找律師確認。

借用人仍在使用之下賣土地時，如何向買方說明？如何反映到價格？

在借用人仍在使用之下賣土地本身是可以的。惟買方買的是「使用借貸的借用人正在使用的土地」，原樣無法自由使用，會影響價格與買方層。

論點	內容
說明	把使用借貸的存在・借用人・目的・終止原因的見込，作為重要事項說明正確告知買方
對抗力	使用借貸難對抗第三人，買方能否實現交還視情事而定
價格	因借用人在使用，價格易低於可作為空地自由使用的土地
買方層	易限於能承擔交還手續・不確定性的買方

不能隱瞞「有人在使用」而賣。 正確說明使用借貸狀況後，比較「交還後再賣」或「以借用人使用為前提賣」。估價與賣法比較由本公司說明，能否立起交還見込的法律評價由律師承擔。

要求交還時，可否由不動產公司直接交涉（該找誰）？

不可。要求借用人交還的交涉，是與對方利害對立的法律事務。得受報酬代理・交涉他人法律事務者為律師，不動產公司或行政書士不得代當事人進行交還的交涉・請求。

階段	內容	承擔者
使用借貸性質・終止原因的確認	契約內容・情事的法律評價	律師
交還的交涉・存證信函・訴訟	含與借用人對立的法律事務	律師
交還後（或以借用人使用為前提）的賣出	估價・找買方・媒介・買賣契約	宅地建物取引業者（本公司）

「談不攏成為爭訟」的領域，從一開始就是律師的領域。 本公司在交還見込立起時，或以借用人使用為前提的賣出中伴走。交還的交涉・訴訟本身請直接委託律師。

為何要先辦繼承登記才能賣？

要賣，登記上該土地是誰的名義須先確定。名義仍為父母時，無法辦向買方的所有權移轉登記，故須先辦繼承登記（自父母變更為繼承人名義）。

不動產登記法第76條之2對因繼承取得不動產的繼承人，課予自知悉為己開始繼承且知悉取得所有權之日起3年內申請繼承登記的義務（令和6年4月1日施行）。無正當理由怠於申請可能受過料。

• 名義仍為父母時，無法辦向買方的移轉登記，買賣無法完成
• 遺產分割協議已成時，依其內容辦繼承登記
• 繼承登記・所有權移轉登記為司法書士的業務

繼承登記義務化，不論賣不賣皆適用。一旦決定賣使用借貸的土地，先辦好繼承登記是前提。繼承登記找司法書士、遺產分割協議書製作由行政書士承擔。

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賣出・登記・稅務・交涉，各找誰較安全（分離受任）？

繼承使用借貸土地並處分時，牽涉多位專家。分工如下。

要做的事	承擔者
賣法・估價・找買方・媒介・買賣契約	宅地建物取引業者（四葉不動產株式會社）
遺產分割協議書製作	行政書士（四葉行政書士事務所）
與借用人的交還交涉・訴訟	律師
繼承登記・所有權移轉登記	司法書士
讓渡所得稅・取得費・評價計算	稅理士

讓渡所得（賣出金額減取得費・讓渡費用計算），於取得費不明、或實際取得費低於賣出金額5％時，可以賣出金額的5％為概算取得費（國稅廳タックスアンサー No.3258）。繼承取得土地的取得費思路整理於 No.3270。具體稅額計算・申報由稅理士承擔。

這些各自為獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所不收取也不支付介紹費・送客手續費。交還的交涉・訴訟找律師、登記找司法書士、稅務找稅理士，皆請分別直接委託。

該找誰諮詢？

使用借貸土地的賣法・估價・找買方・媒介・買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等文書製作，由四葉行政書士事務所承接。與借用人的交還交涉・訴訟由律師、繼承登記・所有權移轉登記由司法書士、讓渡所得稅・取得費・評價計算由稅理士處理。

這些各自為獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所不收取也不支付介紹費・送客手續費。交還的爭訟找律師、登記找司法書士、稅務找稅理士、僱用・社會保險找社會保險勞務士（四葉社會保險勞務士事務所），皆請分別直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 我繼承了父母無償借給親戚的土地。父母過世了，使用借貸結束了嗎？
A. 沒有結束。即使出借人（父母）死亡，使用借貸不終止，出借人地位依繼承的一般承繼（民法第896條）由繼承人承繼。你是在父母與借用人間的使用借貸延續的狀態下取得土地。能否使其終止，隨契約的目的・期間・情事而判斷分歧，請找律師確認。

Q. 使用借貸也像租賃的借地權那樣受強保護嗎？
A. 不。使用借貸是無償出借，借地借家法的保護（正當事由・法定更新等）不及。與有償的租賃（借地權）法律性質不同，是較易因出借人一方而終止的關係。惟亦有就居住利益關係認交還請求屬權利濫用的裁判例，個別當否視情事而定。

Q. 在借用人仍使用之下，能賣土地嗎？
A. 賣它本身可以。惟買方買的是「使用借貸的借用人正在使用的土地」，須正確說明使用借貸的存在・借用人・目的・終止原因見込，價格易低於空地、買方層也有限。「交還後再賣」或「以使用為前提賣」的比較連同估價一併說明。

Q. 向借用人說「請搬走」，能委託不動產公司嗎？
A. 因交還交涉是與對方利害對立的法律事務，不動產公司或行政書士不得代當事人交涉・請求。得受報酬代理者為律師。本公司在交還見込立起後的賣出，或以借用人使用為前提的賣出中伴走。交涉・訴訟本身請直接委託律師。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第593條〜第600條＝使用借貸。第593條＝使用借貸的成立（無償）、第597條＝期間屆滿等的終止（第3項＝因借用人死亡而終止）、第598條＝出借人・借用人的解除、第599條＝借用人的收去義務・回復原狀、第896條＝繼承的一般承繼。2026年9月25日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.3258 取得費不明時（取得費不明、或實際取得費低於讓渡收入金額5％時，可以5％相當額為概算取得費。2026年9月25日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.3270 因繼承或贈與取得的土地・建物的取得費與取得時期（2026年9月25日參照）
• 法務省「繼承登記的申請義務化」（不動產登記法第76條之2＝因繼承的所有權移轉登記申請義務化；自知悉取得之日起3年內；令和6年4月1日施行。2026年9月25日參照）

※使用借貸終止原因（借用人死亡・目的達成・相當期間經過・解除）的適用、交還的可否、權利濫用的成否，隨契約內容與個別情事而判斷分歧。本文未就個別案件作判斷。有爭議的案件・交還的交涉請諮詢律師。繼承登記・所有權移轉登記找司法書士，讓渡所得稅・取得費・評價的具體計算與申報找稅理士。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別賣出的可否或稅額。
※不動產的調查・媒介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），遺產分割協議書等文書製作由四葉行政書士事務所，各自為獨立事業體、分別直接簽約的形式受任。無介紹費・送客手續費往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與權利・手續（繼承・登記・稅務・紛爭的分派）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。