繼承的不動產以換價分割賣出的流程？名義・登記・讓渡稅的按分

結論（先說重點）：把繼承的不動產「賣掉分現金」就是換價分割。要點兩個——①即使以代表人名義登記後賣出，只要是為換價之便、代金依協議實際分配，贈與稅就不成問題（國稅廳質疑應答事例）②賣出獲利的讓渡所得稅，由各繼承人依持分申報。繼承登記自2024年4月1日起義務化，賣出前提下也避不開。具體稅額・持分的判斷交給稅理士等有資格者。

繼承了老家或收益物件，但兄弟姊妹要原物分割很難，於是想賣掉分現金——這就是換價分割。本文寫給想賣掉不動產分配代金的繼承人：代表人名義・登記順序・讓渡稅按分這套實務順序，依民法・所得稅法・不動產登記法的條文與國稅廳資料整理。最終稅額與持分的法律判斷，交給稅理士・律師等有資格者。

換價分割是什麼，與現物分割・代償分割有何不同？

分遺產大致有三型。民法第906條規定，遺產分割須「考量遺產所屬物或權利的種類及性質，各繼承人的年齡、職業、身心狀態及生活狀況，以及其他一切情事」進行。採哪一型，由繼承人在此考量中選擇。

分割型	內容	適合場面
現物分割	不動產或存款以原形分配給各繼承人	有多筆易分財產時
代償分割	一人取得不動產，向其他繼承人支付代償金（現金）	想保留・想繼續居住時
換價分割	把不動產賣出變現，代金依持分分配	難以原物分割、且無人需保留時

換價分割就是**「賣掉老家、兄弟姊妹分現金」**的典型。不必像現物分割把土地切碎，也不必像代償分割由取得者備妥大筆現金。另一方面，因為多了賣出這道實務，別弄錯名義・登記・稅金的順序就很重要。老家「賣或留」的判斷本身見「繼承的老家，賣還是留」；繼承租賃物件見「繼承的公寓該如何接手」。

以誰的名義賣（代表人賣出）？繼承登記的順序為何？

不動產在被繼承人名義下無法賣出。要把所有權移轉給買方，須先以繼承登記把名義移到繼承人。這裡換價分割有兩種作法。

方式	登記形式	留意點
共有登記	以全體繼承人共有名義登記，全員為賣方賣出	需全員參與與書類；有海外繼承人時較費事
代表人名義（為換價之便）	以代表繼承人1人名義登記，由該人為賣方賣出	手續較整合，但若遺產分割協議書未明記「換價目的」與「分配比例」，可能被疑為代表人對其他繼承人的贈與

即使以代表人名義賣出，只要是為換價之便、賣出代金依協議實際分配，贈與稅就不成問題。 這是國稅廳質疑應答事例「為遺產換價分割的繼承登記與贈與稅」所示的想法。反之，協議書寫法曖昧，就可能被認定為代表人單獨取得後再贈與其他繼承人。要點是在協議書明記「將對象不動產賣出，扣除費用後的餘額以各人◯分之◯分配」。

而繼承登記自2024年（令和6年）4月1日起義務化。不動產登記法第76條之2要求，自知悉因繼承取得不動產之日起3年內申請登記，無正當理由怠於申請者，處10萬日圓以下過料（同法第164條第1項）。並非「要賣就可省略登記」。 正因要賣才需登記。登記義務化的全貌見「繼承的不動產登記，何時前要辦」。繼承登記的申請本身由司法書士，遺產分割協議書的製作由行政書士處理。

賣出所得的錢，讓渡所得稅由誰負擔多少？

賣出不動產若有獲利（讓渡益），會課讓渡所得稅。所得稅法第33條把資產讓渡所得定為讓渡所得。換價分割下，視為賣出共有物，各繼承人依自己的持分（取得的比例）分別申報讓渡所得。 即使以代表人名義賣出，若是為換價之便，稅務上原則上視為各人依持分讓渡。

計算讓渡所得時，取得費與取得時期自被繼承人承繼（所得稅法第60條）。因此，被繼承人長期持有的不動產，對繼承人也常適用長期讓渡所得（持有期間逾5年）的稅率。

區分	由誰申報	稅額概略
讓渡所得	各繼承人依持分（作為共有物讓渡）	讓渡益 ×（依長期或短期稅率不同）
取得費・取得時期	自被繼承人承繼（所得稅法第60條）	取得費不明時，可能按概算取得費（讓渡收入的5％）
特例的適用	符合要件則各人分別判斷	若為被繼承人居住用房屋，有空屋3000萬日圓特別扣除等餘地

具體稅額與特例可否，隨物件與各人情事而變。 取得費資料是否留存、是否符合居住用或空屋特例，屬稅理士領域。繼承的空屋「拆除為空地」賣或「附舊屋」賣的比較見「繼承的空屋，拆除為空地賣還是附舊屋土地賣」。

換價分割常見的絆腳石，該把哪些場面轉介哪位專家？

絆腳石	怎麼做	轉介
協議書漏寫「換價目的・分配比例」，被疑為贈與	明記換價目的與比例來製作協議書	遺產分割協議書＝行政書士／有紛爭則律師
把繼承登記往後拖，超過期限（3年）	即使要賣也先辦好繼承登記	繼承登記＝司法書士
誤以為讓渡所得只由代表人申報	以各人依持分申報為前提安排	稅務・申報＝稅理士
上市前繼承人意見無法統一	先以賣出見立（估價・時機）備齊判斷材料	仲介・估價＝宅地建物取引業者
繼承人有海外居住者、書類難齊	及早備妥簽名證明等在外繼承人書類	登記＝司法書士／協議書＝行政書士

本公司（不動產公司）承擔的是賣出的估價・仲介・契約。 遺產分割協議書的製作轉介行政書士，繼承登記轉介司法書士，讓渡所得的申報轉介稅理士，分割有爭執時轉介律師。繼承不動產的全貌整理於繼承・不動產諮詢。

該找誰諮詢？

不動產的估價・仲介、買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。遺產分割協議書等書類的製作，由四葉行政書士事務所承辦。繼承登記由司法書士，讓渡所得稅的申報由稅理士，遺產分割有爭執時由律師，各自處理其獨占領域。

這些各為獨立的事業體，須各自直接簽約。 本公司・本事務所，不收取也不支付介紹費・送客手續費。勞務找社會保險勞務士（2026年9月開業預定），各自直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 以代表人1人名義賣出，會變成對其他繼承人的贈與嗎？
A. 原則上不會。國稅廳質疑應答事例指出，以1人名義辦繼承登記若僅為換價之便，且賣出代金依遺產分割內容實際分配，贈與稅就不成問題。惟前提是遺產分割協議書明記「換價目的」與「分配比例」。寫法曖昧則有被認定為贈與之虞。

Q. 即使打算賣，也要先辦繼承登記嗎？
A. 是。在被繼承人名義下無法把所有權移轉給買方，故要賣就需繼承登記。此外繼承登記自2024年4月1日起義務化，須自知悉取得之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2）。賣出前提下也避不開。申請由司法書士處理。

Q. 讓渡所得稅由代表人統一繳嗎？
A. 不。換價分割下視為賣出共有物，原則上各繼承人依自己的持分分別申報讓渡所得。取得費・取得時期自被繼承人承繼（所得稅法第60條）。具體稅額與特例可否請向稅理士確認。

Q. 換價分割與代償分割哪個划算？
A. 無法一概而論。無人需保留、想分現金則換價分割適合；有人想繼續居住・想保留則代償分割適合。獲利課稅、代償金的籌措等稅・資金面隨各人情事而變，宜偕稅理士比較較安全。本公司以賣出見立（估價・時機）提供判斷材料。

本文出處（第一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第906條＝遺產分割的基準（考量遺產的種類・性質、各繼承人的情事及其他一切情事）、第907條＝遺產分割的協議・審判。2026年8月28日參照）
• e-Gov法令檢索「所得稅法」（昭和40年法律第33號。第33條＝讓渡所得、第60條＝因贈與・繼承等取得資產的取得費・取得時期承繼。2026年8月28日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝繼承所有權移轉登記的申請義務（自知悉取得之日起3年內。2024年（令和6年）4月1日施行）、第164條＝無正當理由怠於申請的過料（10萬日圓以下）。2026年8月28日參照）
• 國稅廳 質疑應答事例「為遺產換價分割的繼承登記與贈與稅」（以1人名義辦繼承登記若為換價之便，且代金依分割內容分配，則贈與稅不成問題。2026年8月28日參照）

※讓渡所得的具體稅額、取得費的計算、空屋3000萬日圓特別扣除等各特例的可否，隨物件與各人情事而變。本文未就個別案件作判斷。稅額・申報請向稅理士，持分・分割的法律判斷請向律師・有資格者確認。
※本文為一般性資訊提供，並非就個別繼承・賣出的可否或稅額作判斷或保證。
※不動產的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，遺產分割協議書等書類的製作由四葉行政書士事務所承辦，各為獨立的事業體、須分別直接簽約受任。繼承登記找司法書士、稅務找稅理士、紛爭找律師各自直接委託。介紹費・送客手續費無往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與手續（繼承・行政手續）的論點擺在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。