繼承來的『私道持分（位置指定道路）』，該怎麼賣？

結論（先說重點）：繼承來的私道持分，原則上與前面的宅地一起（作為一體）出售，因為把持分切開後買主的用途變窄、價格容易下降。出售時要押住：能否從私道共有人取得買主要的通行・掘削同意；是位置指定道路（建築基準法第42條第1項第5款）還是2項道路（同條第2項），說明重點不同；私道的相續稅評價（財產評價基本通達24）依供不特定多數通行還是僅特定人通行而分。首先從登記與現況的確認開始。

「繼承了實家，前面的路是與鄰居共有的私道，連那個持分也一起繼承了」的諮詢並不少。私道持分看似宅地的「附帶品」，但在出售時會就通行・掘削同意與評價成為意想不到的論點。本文寫給連同宅地一起繼承了前面私道持分的繼承人，依民法・建築基準法・財產評價基本通達的條文與國家資料，整理簽約前能從不動產側確認的事。本公司負責現況調查・買主尋找・仲介與說明；相續登記交給司法書士，評價與讓渡・相續的稅務交給稅理士，與共有人就通行・掘削的紛爭交給律師，分筆・界線確定交給土地家屋調查士，各自作為獨立的事業體分別辦理。

繼承來的私道持分，是與宅地一起賣？還是分開賣？

原則是與前面的宅地作為一體出售。把私道持分單獨賣出，實務上要避免。

前面私道的持分，是經由該宅地進出的「通行的地基」。若賣了宅地卻把私道持分留在手上，買主就可能在未取得通行・掘削同意的情況下，使用鄰接他人私道的宅地。反過來，把私道持分單獨賣給第三人，該持分單獨幾乎沒有用途，通常也難以定價。正因如此，宅地與私道持分要成套一起動。

賣之前，先用登記確認私道權利的形態。私道有：①大家以持分共有一筆的形態（共有型）；②把私道細分、各人單獨所有自己前面的部分並相互通行的形態（分筆型・相互利用型）。是哪一種，取得同意的對象與說明方式會不同。

要確認的事	看的資料
私道是共有型還是分筆型、持分比例	登記事項證明書・公圖・地積測量圖
私道是否為建築基準法上的道路（位置指定・2項）	向特定行政廳確認道路種別
私道內是否有上下水道・瓦斯的幹管	各基礎設施事業者・自治體的埋設狀況
是否已登入繼承名義	登記事項證明書（相續登記的要否）

作為出售的前提，先完成相續登記（不動產登記法第76條之2）。宅地本體的共有要全員一起賣、或只賣自己的持分的整理，收錄在出售繼承來的共有不動產。

位置指定道路與2項道路，出售時的注意有何不同？

兩者都是建築基準法上的「道路」，但成因不同，向買主說明的重點也不同。

建築基準法第42條第1項第5款，把受特定行政廳位置指定的私道納為「位置指定道路」。相對地，同條第2項把建築基準法施行時（昭和25年11月23日）已有建物並排、寬度未滿4m且經特定行政廳指定的道，視為道路（所謂2項道路・視為道路）。在2項道路，自道路中心線水平距離2m的線被視為道路境界線，改建時須把基地退到該線（後退／setback），後退部分不能蓋建物或圍牆。

種別	依據	出售時發生作用的點
位置指定道路	建築基準法第42條第1項第5款	以指定圖確認寬度・區域；私道的變更・廢止可能受限
2項道路（視為道路）	建築基準法第42條第2項	買主改建時需後退；後退部分不能計入建築面積

兩者都直接關係到買主「能否在該宅地改建」。是否滿足接道要件，請參閱繼承的再建築不可物件，賣前要確認什麼；市街化調整區域的相續土地，請參閱繼承的市街化調整區域土地賣得掉嗎。道路種別從登記看不出來，請在特定行政廳的窗口確認。

買主要的「通行・掘削同意」，要向誰取得？

向私道的其他共有人（或鄰接的私道所有人）取得。這是實務上最花時間、且牽涉賣方與買方雙方的部分。

買主想確認：①該私道車與人能通過（通行）；②能為上下水道・瓦斯工程把私道挖開（掘削）。私道若為共有，就牽涉共有物的使用・管理・變更規則（民法。令和3年法律第24號見直，令和5年4月1日施行）。改正民法整理出：不伴隨形狀・效用顯著變更的「輕微變更」與管理事項，可由各共有人的持分價格過半數決定（第251條第1項・第252條第1項）；共有人中有所在等不明者時，可經法院關與決定的機制。不過，像掘削這種在物理上損及私道的工程同意如何定位，個別性很高，實務上通常會與相關私道所有人個別交換通行・掘削同意書。

「能否確實從既有共有人取得通行・掘削同意」，本文無法一律斷定（未驗證）。因共有人的人數・關係・私道管理狀況而異，請在推進出售前個別確認。 若同意難取、或與共有人起爭執，會為您轉介律師。本公司就同意取得的展望，以及向買主・金融機構說明的段取（步驟安排）陪跑。

私道的相續稅評價（評價通達24），要怎麼向稅理士確認？

私道的評價，依其是否「供不特定多數者的通行之用」而大不同。這是稅理士的領分，但整理確認的要點。

財產評價基本通達24就供私道之用的宅地價額規定，原則以「非私道時的價額」的30%評價；該私道供不特定多數者通行之用時，不予評價（零）。國稅廳的質疑應答事例舉出：自公道通到公道的私道、或雖為死路但供不特定多數者出入公共設施・商店街的私道，為「供不特定多數者通行之用」之例。

私道的狀況	評價（財產評價基本通達24）
供不特定多數者通行（通到底等）	不予評價（零）
僅特定人通行（死巷・死路）	非私道時價額的30%
純為自己宅地的基地內通路	有時不區別為私道，併入宅地評價

屬哪一區分、與路線價的關係、具體評價額，是稅理士的判斷。本文不斷定個別評價額（未驗證）。 請與相續稅申報、讓渡所得的計算一併向稅理士確認。繼承不動產的全貌整理在繼承不動產的諮詢。

登記・測量・稅務・紛爭，各自該找誰？

把窗口分開。私道牽涉的資格多，一開始先做好分工就不會迷路。

要做的事	負責
現況調查・道路種別確認・買主尋找・仲介・重要事項說明	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）
私道持分・宅地的相續登記（名義變更）	司法書士
私道的相續稅評價・讓渡所得稅的計算與申報	稅理士
私道的分筆・界線確定・地積測量圖的製作	土地家屋調查士
通行地役權・掘削同意的共有人間紛爭	律師
通行・掘削同意書等非向官公署提出的書面整備支援	行政書士（於能製作的範圍內）

現況調查、道路種別確認、買主尋找、仲介與重要事項說明（宅地建物取引業法第35條。私道的負擔為說明事項），由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。相續登記請直接委託司法書士，評價・稅務請直接委託稅理士，分筆・界線確定請直接委託土地家屋調查士，共有人間的紛爭請直接委託律師，各自為獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司就多個窗口並行推進時的段取，作為一個窗口陪跑。本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。界線未確定能否出售，請一併參閱繼承的土地，界線未確定就能賣嗎。諮詢免費。

常見問題

Q. 可以只賣私道持分嗎？
A. 法律上，賣自己的共有持分本身可以，但私道持分單獨幾乎沒有用途，通常也難以定價。與前面的宅地作為一體出售才是實務。若賣了宅地卻留下持分，買主就會在未取得通行・掘削同意的情況下使用鄰接他人私道的宅地，容易埋下日後紛爭的種子。

Q. 我繼承了鄰接2項道路的宅地。賣時要注意什麼？
A. 在建築基準法第42條第2項的視為道路（2項道路），買主改建時須把基地退到自道路中心線起2m的線（後退），後退部分不能蓋建物・圍牆，也不能計入建築面積。這直接關係到買主的設計・資金計畫，所以要在重要事項說明中仔細傳達。道路種別從登記看不出來，請在特定行政廳確認。

Q. 通行・掘削同意一定能取得嗎？
A. 能否取得，取決於共有人的人數・關係・私道管理狀況。改正民法（令和5年4月1日施行）整理出共有物的管理・輕微變更可由持分價格過半數決定，但像掘削這種工程的同意個別性很高，實務上會與相關人個別交換同意書。若起爭執，會為您轉介律師。本公司就取得的展望與向買主・金融機構說明的段取陪跑。

Q. 繼承的私道，相續稅評價會怎樣？
A. 依財產評價基本通達24，私道原則以非私道時價額的30%評價，供不特定多數者通行之用的私道（通到底等）不予評價（零）。屬哪一區分、與路線價的關係、具體評價額，是稅理士的判斷。請與相續稅申報・讓渡所得的計算一併向稅理士確認。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第249條〜第264條＝共有物的使用・管理・變更。令和3年法律第24號見直〈令和5年4月1日施行〉：第251條第1項＝不伴隨顯著變更的輕微變更由持分價格過半數、第252條＝管理事項由持分價格過半數、所在等不明共有人時的法院關與。2026年9月10日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第42條第1項第5款＝受特定行政廳位置指定的道路（位置指定道路）、第42條第2項＝施行時已有建物並排、寬度未滿4m且經特定行政廳指定者（2項道路・視為道路），自道路中心線後退2m。2026年9月10日參照）
• 國稅廳「供不特定多數者通行之用的私道」（財產評價基本通達24。供私道之用的宅地以非私道時價額的30%，供不特定多數者通行之用的私道不予評價〈零〉。2026年9月10日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（第76條之2＝因繼承的所有權移轉登記的申請義務〈令和6年〈2024年〉4月1日施行〉。出售私道持分・宅地前整理名義的依據。2026年9月10日參照）
• 國土交通省「宅地建物取引業法的解釋・運用的考え方」（宅地建物取引業法第35條的重要事項說明。私道的負擔相關事項的說明。2026年9月10日參照）

※能否從既有共有人取得通行・掘削同意、掘削同意在共有物的哪個行為（管理・變更）中如何定位，因共有人的人數・關係・私道管理狀況而異，無法一律斷定（未驗證）；請在推進出售前個別確認。私道的評價區分（零或30%）、與路線價的關係、具體評價額由稅理士判斷，本文未斷定個別評價額・稅額（未驗證）。

本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律・稅務判斷。相續登記由司法書士辦理，評價・稅務由稅理士辦理，分筆・界線確定由土地家屋調查士辦理，共有人間的紛爭由律師辦理。現況調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，向官公署提出的書類製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就繼承來的私道持分，把道路種別與通行・掘削同意、評價與登記的期限放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。