继承来的『私道持分（位置指定道路）』，该怎么卖？

结论（先说重点）：继承来的私道持分，原则上与前面的宅地一起（作为一体）出售，因为把持分切开后买主的用途变窄、价格容易下降。出售时要按住：能否从私道共有人取得买主要的通行・掘削同意；是位置指定道路（建筑基准法第42条第1项第5号）还是2项道路（同条第2项），说明重点不同；私道的相续税评价（财产评价基本通达24）依供不特定多数通行还是仅特定人通行而分。首先从登记与现况的确认开始。

「继承了老家，前面的路是与邻居共有的私道，连那个持分也一起继承了」的咨询并不少。私道持分看似宅地的「附带品」，但在出售时会就通行・掘削同意与评价成为意想不到的论点。本文写给连同宅地一起继承了前面私道持分的继承人，依民法・建筑基准法・财产评价基本通达的条文与国家资料，整理签约前能从不动产侧确认的事。本公司负责现况调查・买主寻找・居间与说明；相续登记交给司法书士，评价与让渡・相续的税务交给税理士，与共有人就通行・掘削的纠纷交给律师，分笔・界线确定交给土地家屋调查士，各自作为独立的事业体分别办理。

继承来的私道持分，是与宅地一起卖？还是分开卖？

原则是与前面的宅地作为一体出售。把私道持分单独卖出，实务上要避免。

前面私道的持分，是经由该宅地进出的「通行的地基」。若卖了宅地却把私道持分留在手上，买主就可能在未取得通行・掘削同意的情况下，使用邻接他人私道的宅地。反过来，把私道持分单独卖给第三人，该持分单独几乎没有用途，通常也难以定价。正因如此，宅地与私道持分要成套一起动。

卖之前，先用登记确认私道权利的形态。私道有：①大家以持分共有一笔的形态（共有型）；②把私道细分、各人单独所有自己前面的部分并相互通行的形态（分笔型・相互利用型）。是哪一种，取得同意的对象与说明方式会不同。

要确认的事	看的资料
私道是共有型还是分笔型、持分比例	登记事项证明书・公图・地积测量图
私道是否为建筑基准法上的道路（位置指定・2项）	向特定行政厅确认道路种别
私道内是否有上下水道・燃气的干管	各基础设施事业者・自治体的埋设状况
是否已登入继承名义	登记事项证明书（相续登记的要否）

作为出售的前提，先完成相续登记（不动产登记法第76条之2）。宅地本体的共有要全员一起卖、或只卖自己的持分的整理，收录在出售继承来的共有不动产。

位置指定道路与2项道路，出售时的注意有何不同？

两者都是建筑基准法上的「道路」，但成因不同，向买主说明的重点也不同。

建筑基准法第42条第1项第5号，把受特定行政厅位置指定的私道纳为「位置指定道路」。相对地，同条第2项把建筑基准法施行时（昭和25年11月23日）已有建物并排、宽度未满4m且经特定行政厅指定的道，视为道路（所谓2项道路・视为道路）。在2项道路，自道路中心线水平距离2m的线被视为道路境界线，改建时须把基地退到该线（后退／setback），后退部分不能盖建物或围墙。

种别	依据	出售时发生作用的点
位置指定道路	建筑基准法第42条第1项第5号	以指定图确认宽度・区域；私道的变更・废止可能受限
2项道路（视为道路）	建筑基准法第42条第2项	买主改建时需后退；后退部分不能计入建筑面积

两者都直接关系到买主「能否在该宅地改建」。是否满足接道要件，请参阅继承的再建筑不可物件，卖前要确认什么；市街化调整区域的相续土地，请参阅继承的市街化调整区域土地卖得掉吗。道路种别从登记看不出来，请在特定行政厅的窗口确认。

买主要的「通行・掘削同意」，要向谁取得？

向私道的其他共有人（或邻接的私道所有人）取得。这是实务上最花时间、且牵涉卖方与买方双方的部分。

买主想确认：①该私道车与人能通过（通行）；②能为上下水道・燃气工程把私道挖开（掘削）。私道若为共有，就牵涉共有物的使用・管理・变更规则（民法。令和3年法律第24号修订，令和5年4月1日施行）。修订民法整理出：不伴随形状・效用显著变更的「轻微变更」与管理事项，可由各共有人的持分价格过半数决定（第251条第1项・第252条第1项）；共有人中有所在等不明者时，可经法院关与决定的机制。不过，像掘削这种在物理上损及私道的工程同意如何定位，个别性很高，实务上通常会与相关私道所有人个别交换通行・掘削同意书。

「能否确实从既有共有人取得通行・掘削同意」，本文无法一律断定（未验证）。因共有人的人数・关系・私道管理状况而异，请在推进出售前个别确认。 若同意难取、或与共有人起纠纷，会为您转介律师。本公司就同意取得的展望，以及向买主・金融机构说明的步骤安排陪跑。

私道的相续税评价（评价通达24），要怎么向税理士确认？

私道的评价，依其是否「供不特定多数者的通行之用」而大不同。这是税理士的领分，但整理确认的要点。

财产评价基本通达24就供私道之用的宅地价额规定，原则以「非私道时的价额」的30%评价；该私道供不特定多数者通行之用时，不予评价（零）。国税厅的质疑应答事例举出：自公道通到公道的私道、或虽为死路但供不特定多数者出入公共设施・商店街的私道，为「供不特定多数者通行之用」之例。

私道的状况	评价（财产评价基本通达24）
供不特定多数者通行（通到底等）	不予评价（零）
仅特定人通行（死巷・死路）	非私道时价额的30%
纯为自己宅地的基地内通路	有时不区别为私道，并入宅地评价

属哪一区分、与路线价的关系、具体评价额，是税理士的判断。本文不断定个别评价额（未验证）。 请与相续税申报、让渡所得的计算一并向税理士确认。继承不动产的全貌整理在继承不动产的咨询。

登记・测量・税务・纠纷，各自该找谁？

把窗口分开。私道牵涉的资格多，一开始先做好分工就不会迷路。

要做的事	负责
现况调查・道路种别确认・买主寻找・居间・重要事项说明	四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）
私道持分・宅地的相续登记（名义变更）	司法书士
私道的相续税评价・让渡所得税的计算与申报	税理士
私道的分笔・界线确定・地积测量图的制作	土地家屋调查士
通行地役权・掘削同意的共有人间纠纷	律师
通行・掘削同意书等非向官公署提出的书面整备支援	行政书士（于能制作的范围内）

现况调查、道路种别确认、买主寻找、居间与重要事项说明（宅地建物取引业法第35条。私道的负担为说明事项），由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。相续登记请直接委托司法书士，评价・税务请直接委托税理士，分笔・界线确定请直接委托土地家屋调查士，共有人间的纠纷请直接委托律师，各自为独立的事业体，请分别直接签约。 本公司就多个窗口并行推进时的步骤安排，作为一个窗口陪跑。本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。界线未确定能否出售，请一并参阅继承的土地，界线未确定就能卖吗。咨询免费。

常见问题

Q. 可以只卖私道持分吗？
A. 法律上，卖自己的共有持分本身可以，但私道持分单独几乎没有用途，通常也难以定价。与前面的宅地作为一体出售才是实务。若卖了宅地却留下持分，买主就会在未取得通行・掘削同意的情况下使用邻接他人私道的宅地，容易埋下日后纠纷的种子。

Q. 我继承了邻接2项道路的宅地。卖时要注意什么？
A. 在建筑基准法第42条第2项的视为道路（2项道路），买主改建时须把基地退到自道路中心线起2m的线（后退），后退部分不能盖建物・围墙，也不能计入建筑面积。这直接关系到买主的设计・资金计划，所以要在重要事项说明中仔细传达。道路种别从登记看不出来，请在特定行政厅确认。

Q. 通行・掘削同意一定能取得吗？
A. 能否取得，取决于共有人的人数・关系・私道管理状况。修订民法（令和5年4月1日施行）整理出共有物的管理・轻微变更可由持分价格过半数决定，但像掘削这种工程的同意个别性很高，实务上会与相关人个别交换同意书。若起纠纷，会为您转介律师。本公司就取得的展望与向买主・金融机构说明的步骤安排陪跑。

Q. 继承的私道，相续税评价会怎样？
A. 依财产评价基本通达24，私道原则以非私道时价额的30%评价，供不特定多数者通行之用的私道（通到底等）不予评价（零）。属哪一区分、与路线价的关系、具体评价额，是税理士的判断。请与相续税申报・让渡所得的计算一并向税理士确认。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第249条〜第264条＝共有物的使用・管理・变更。令和3年法律第24号修订〈令和5年4月1日施行〉：第251条第1项＝不伴随显著变更的轻微变更由持分价格过半数、第252条＝管理事项由持分价格过半数、所在等不明共有人时的法院关与。2026年9月10日参照）
• e-Gov法令检索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第42条第1项第5号＝受特定行政厅位置指定的道路（位置指定道路）、第42条第2项＝施行时已有建物并排、宽度未满4m且经特定行政厅指定者（2项道路・视为道路），自道路中心线后退2m。2026年9月10日参照）
• 国税厅「供不特定多数者通行之用的私道」（财产评价基本通达24。供私道之用的宅地以非私道时价额的30%，供不特定多数者通行之用的私道不予评价〈零〉。2026年9月10日参照）
• e-Gov法令检索「不動産登記法」（第76条之2＝因继承的所有权移转登记的申请义务〈令和6年〈2024年〉4月1日施行〉。出售私道持分・宅地前整理名义的依据。2026年9月10日参照）
• 国土交通省「宅地建物取引业法的解释・运用的思路」（宅地建物取引业法第35条的重要事项说明。私道的负担相关事项的说明。2026年9月10日参照）

※能否从既有共有人取得通行・掘削同意、掘削同意在共有物的哪个行为（管理・变更）中如何定位，因共有人的人数・关系・私道管理状况而异，无法一律断定（未验证）；请在推进出售前个别确认。私道的评价区分（零或30%）、与路线价的关系、具体评价额由税理士判断，本文未断定个别评价额・税额（未验证）。

本文为一般性的资讯提供，并非个别的法律・税务判断。相续登记由司法书士办理，评价・税务由税理士办理，分笔・界线确定由土地家屋调查士办理，共有人间的纠纷由律师办理。现况调查・居间及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，向官公署提出的书类制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就继承来的私道持分，把道路种别与通行・掘削同意、评价与登记的期限放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。