能做营业仓库的物件有什么条件？从仓库业登录的设施基准逆推

结论（先说重点）：能做营业仓库的物件，首先取决于你是「受他人寄托而保管货物的仓库业」，还是「单纯出租仓库空间的不动产租赁」。经营仓库业需要国土交通大臣的登录（仓库业法第3条），而仓库的设施・设备符合各仓库种类的基准，是登录的要件（第6条第1项第4款、仓库业法施行规则）。物件被看的地方，除了使用权原与相关法令适合之外，还有防水・防湿・遮热・耐火・防火区划・防犯・防鼠等。目标种类（一类～冷藏等）不同，条件也会改变。

「想把没在用的建物变成出租仓库」「想把物件租给仓库用途」这类咨询越来越多。但挂上「仓库」的招牌，并不等于就是营业仓库。营业仓库是仓库业法下的登录制度，建物的构造要达到各种类的基准，才会被登录。本文写给想开展出租仓库・保管业务的事业者，以及想租给仓库用途的物件所有人，依仓库业法・同施行规则的条文与国土交通省的资料，逐项整理签约前能确认的事。数值与可否的最终确认，由登录窗口的地方运输局进行。

所谓「营业仓库」与一般出租仓库，到底差在哪？

分歧点在于「是否为受他人寄托而保管货物的营业」。

仓库业法（昭和31年法律第121号）把受寄托而在仓库保管货物的营业定为「仓库业」，并规定想经营者必须取得国土交通大臣的登录（第3条）。这里的关键是「受寄托而保管」。若从货主收受货物、对其保管负责并取得对价，即属仓库业，需要登录。

相对地，若只是把建物这个不动产的空间直接出租，由承租人以自己的管理摆放自己的物品，那是不动产的租赁，并非仓库业。把自家商品由自家保管的自家仓库，同样不是仓库业。

情形	仓库业的登录	主要负责
受货主寄托而保管货物并取得对价	需要（仓库业法第3条）	仓库业者
出租仓库建物、承租人摆放自己的物品	不需要（不动产租赁）	宅地建物取引业者（本公司）
把自家商品由自家保管（自家仓库）	不需要	—

「租仓库来自己用」与「作为营业仓库替他人保管货物」，在法律上完全不同。 目标是哪一种，物件要求的条件与必要的手续都会改变。先确定自己属于哪一种，是出发点。判断有疑问时，请向登录窗口的地方运输局确认。

能通过仓库业登录的物件，建物的哪里会被看？

会看设施・设备是否符合各仓库种类、由国土交通省令所定的基准。

仓库业法第6条第1项第4款规定，仓库的设施或设备依仓库种类而未符合国土交通省令所定基准时，即拒绝登录。该基准在仓库业法施行规则（昭和31年运输省令第59号），作为所有仓库共通的基准（第3条之3），要求对该仓库有使用权原，且符合建筑基准法・都市计划法等相关法令。

在此之上，最基本的一类仓库的设施设备基准（施行规则第3条之4），大致由下列项目构成。

被看的地方	基准的思考
使用权原・相关法令适合	所有或租赁的权原；符合建筑基准法・都市计划法等（用途地域・用途变更・检查完成证的议题）
轴组・外墙・地板强度	能承受保管货物与装卸的构造
防水性能	防止雨水从屋顶・外墙・开口部渗入
防湿性能	防止地面来的湿气
遮热性能	屋顶・外墙的隔热
耐火・防火	耐火・准耐火构造、防火区划
灭火器等	灭火器及其他灭火设备
防犯	照明・上锁等防盗
防鼠	防止老鼠等侵入的措施

符合建筑基准法・都市计划法，被放在这套基准的入口。 用途地域能否盖仓库、既存建物是否需要用途变更的确认申请、有没有检查完成证，都在选物件的阶段先发生作用。把没有检查完成证的中古物件转为其他用途时的议题，整理在没有检查完成证的中古物件能否转作其他用途。适合与否本身，由建筑士・特定行政厅判断。

从一类到冷藏仓库，种类不同物件条件如何变？

仓库种类不同，所要求的设施设备基准的条文就会改变。

仓库业法施行规则第3条把仓库种类分为一类・二类・三类・野积・水面・贮藏槽・危险品・冷藏等。以保管什么决定种类，各种类都有各自的基准。

种类	主要保管货物例	基准的条	物件条件的特征
一类仓库	一般货物（范围广）	施行规则第3条之4	防水・防湿・遮热・耐火・防火・防犯等最为综合
二类仓库	比一类受限（不易燃物品等）	第3条之5	一类基准去掉耐火性能的构成
三类仓库	不易受湿气・温度影响的物品	第3条之6	一类基准的一部（不需防湿・遮热等）
野积仓库	适合户外保管的物品（原木・矿物等）	第3条之7	周围的防护设施・防犯设备・防止掉落
贮藏槽仓库	散装・液状（谷物・液体等）	第3条之9	筒仓・储槽的密闭构造・强度
危险品仓库	消防法・高压气体等的危险物	第3条之10	工作物型・土地型的分别基准（其他法令也重叠）
冷藏仓库	摄氏10度以下保管的物品	第3条之11	定温维持・温度计・防热等温度管理

「同一栋建物，也会因为保管什么而使能通过的种类不同」是重点。 一般货物为一类，摄氏10度以下保管的物品为冷藏仓库，危险物为危险品仓库，目标种类不同，物件要求的性能也不同。危险品仓库还会重叠消防法・高压气体保安法等其他法令的规制，因此从选物件的阶段就要看其适合。先决定要做哪一种，再去对物件，可减少反复。

登录前可以先进行物件契约吗？顺序该怎么做？

先确认登录的可能性，再确定物件比较安全。 若先押下不符设施设备基准的物件，恐怕改修费暴增，或无法登录而闲置。实务上，下列顺序较稳。

顺序	要做什么	主要负责
1	决定目标仓库种类与保管货物	事业者
2	下调候选物件的用途地域・用途变更・检查完成证・构造	宅地建物取引业者（本公司）・建筑士
3	确认对设施设备基准的适合可能性	建筑士・向地方运输局事前咨商
4	租赁・买卖的条件交涉与签约（改修可否特约等）	宅地建物取引业者（本公司）
5	仓库业登录的申请	行政书士
6	若有增改建，建物表题・变更登记	土地家屋调查士・司法书士

若以租赁借仓库，重点是把出租人是否同意改修与设备设置、恢复原状的范围到哪里，写进契约。租赁契约该读哪里，整理在租赁契约书，该读哪里。本公司（不动产公司）陪跑物件是否可能符合仓库业基准的下调，以及取得・租赁的条件交涉。 对设施设备基准的适合与否本身，由建筑士・地方运输局判断，登录申请由行政书士承担。事业用物件整体请见投资用・事业用不动产，事务所与许认可的关系请见公司设立与办公室选择。运送业的营业所・车库物件条件，另整理在要开运送业，营业所与车库的物件该看哪里选。

谁该找谁做什么（物件＝不动产／登录＝行政书士／登记＝司法书士）？

角色是分开的。仓库牵涉的专家多，一开始先做好分工就不会迷路。

要做的事	负责
物件的调查・取得・租赁仲介与契约	四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）
仓库业登录的申请书类制作・提出支援	行政书士
设施设备基准的适合设计・用途变更的确认申请	建筑士
建物的表题登记・增改建后的变更登记	土地家屋调查士・司法书士
租金・保证金・折旧等税务	税理士

物件的调查、取得・租赁的仲介、买卖・租赁的契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。仓库业登录等向官公署提出的书类制作，由四叶行政书士事务所承接。这两者（不动产公司・行政书士事务所）是各自独立的事业体。请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。设施设备基准的适合设计与用途变更请找建筑士，建物的表题・变更登记请找土地家屋调查士・司法书士，税务请找税理士，各自直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 只是租仓库摆自己的库存，也需要仓库业的登录吗？
A. 不需要。把自家货物由自家保管的自家仓库，或出租仓库这个不动产、由承租人摆放自己物品的情形，一般不属仓库业（受他人寄托而保管的营业），故不需仓库业法第3条的登录。反之，若受货主寄托而保管并取得对价，就需要登录。判断有疑问时，请向地方运输局确认。

Q. 能把中古仓库租来做营业仓库吗？
A. 有可能。但前提是该仓库除了使用权原・相关法令适合外，还能符合目标种类的设施设备基准（防水・防湿・遮热・耐火・防火区划・防犯・防鼠等）。既存建物中，用途地域・用途变更确认申请的要否・检查完成证・构造会先发生作用。适合与否请向建筑士与地方运输局确认。

Q. 常温的一般货物与冷冻品，物件条件会不同吗？
A. 会不同。一般货物是一类仓库（施行规则第3条之4），摄氏10度以下保管的物品是冷藏仓库（第3条之11），冷藏仓库还加上定温维持・温度计・防热等温度管理。以保管什么决定目标种类，物件要求的性能也会改变，因此先决定种类再去对物件较实务。

Q. 仓库业的登录申请能委托不动产公司吗？
A. 不能。向官公署提出的登录申请书类制作是行政书士的业务，由四叶行政书士事务所承接。物件的调查・仲介・契约由四叶不动产株式会社承接。设施设备基准的适合设计与用途变更确认申请由建筑士承担。皆为各自独立的事业体，请分别直接签约。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「仓库业法」（昭和31年法律第121号。第3条＝想经营仓库业者须取得国土交通大臣的登录、第4条＝登录的申请（仓库种类・设施设备・保管货物种类等的记载）、第6条第1项第4款＝仓库的设施或设备依种类未符合国土交通省令所定基准时拒绝登录。2026年9月9日参照）
• e-Gov法令检索「仓库业法施行规则」（昭和31年运输省令第59号。第3条＝仓库的种类（一类・二类・三类・野积・水面・贮藏槽・危险品・冷藏等）、第3条之3＝所有仓库共通的基准（使用权原・相关法令适合）、第3条之4＝一类仓库的设施设备基准（防水・防湿・遮热・耐火・防火区划・灭火器・防犯・防鼠等）、第3条之5〜第3条之11＝二类・三类・野积・水面・贮藏槽・危险品・冷藏各基准。2026年9月9日参照）
• 国土交通省「关于仓库业」（仓库业登录的制度概要・登录申请手引・仓库的种类。2026年9月9日参照）

※仓库业登录的具体数值基准（构造・强度・防火区划面积等）、危险品仓库重叠的消防法・高压气体保安法等规制、各地方运输局的运用，由施行规则及各地方运输局的案内所定。本文未就个别物件判断适合。请在动手时向登录窗口的地方运输局与建筑士确认。 用途变更确认申请的要否・耐震・检查完成证的处理，会因物件的楼地板面积・构造・区域指定而异，最终判断由建筑士・特定行政厅的窗口进行。费用・期间的具体金额会因物件与改修规模大幅变动，本文未予确定（未验证）。

本文为一般性的资讯提供，并非就个别物件的可否或登录的受理作判断・保证。物件的调查・仲介及买卖・租赁契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，登录申请等向官公署提出书类的制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就营业仓库的物件，把用途地域・设施设备基准・登录要件放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。