COLUMN
專欄
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建設業・運送業要在市街化調整區域或農地取得資材置場、車庫，可行嗎？
郊外的便宜土地，往往落在市街化調整區域或屬於農地，麻煩多半在簽約之後才浮現。手續完全取決於兩件事——是否在地上蓋東西，以及地目是不是農地。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前就能確認的事。
繼承的一般定期借地權付建物或公寓，該怎麼出售？
繼承來的一般定期借地權付戶建、公寓也賣得掉，但與普通借地權（有更新）不同，一般定期借地權不更新，期間屆滿時原則上要拆除建物、把土地空地返還。剩餘期間愈短，愈難賣、價格也愈低。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，從條文整理。
中華圈的繼承人共有的日本不動產怎麼賣？持分・委任狀・當地公證的實務
住在台灣・香港・中國大陸的多位繼承人共有繼承來的日本不動產想賣時，整筆賣需全體共有人同意（民法第251條第1項）。只賣持分不需其他人同意就能賣，但價格易偏低。海外繼承人以在外公館的簽名證明代替印鑑證明，並在委任狀上疊加當地公證與領事認證。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
能做產業廢棄物「轉運・保管」的物件要件是什麼？用途地域・圍籬・防止飛散
產業廢棄物「轉運・保管」的據點，不是租個倉庫或堆置場就夠。物件上發揮作用的有三點：用途地域（若蓋建築物受建築基準法第48條・別表第二的用途限制，實務上準工業・工業・工業專用地域較合適）；防止飛散・洩漏・地下滲透・惡臭的圍籬與縱橫各約60cm以上的告示板；以及轉運用保管的上限量（1日平均搬出量的7日份）與堆積高度限制。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
繼承來的生產綠地能賣嗎？特定生產綠地・買取申出與到售出的流程
繼承來的生產綠地也能賣，但與宅地的路不同。它帶有限制建築與宅地造成的行為限制。關鍵有三：是否已移轉為特定生產綠地、或因30年經過・指定解除而限制已解；向市町村長的買取申出（生產綠地法第10條）；以及是否受相續稅的納稅猶予（租稅特別措置法第70條之6）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
開自助洗衣店可以用什麼樣的物件？用途地域、排水與水電容量
自助洗衣店首先由用途地域篩選。無人的自助洗衣（客人自行清洗、不收受也不交付洗衣物）在建築基準法上一般被當作「服務業店鋪」，但機器原動機的規模可能被視為「工場」，在住居專用地域無法興建。真正卡住物件的，除了用途地域，還有給排水、水電容量，以及乾燥機的棉絮（lint）火災防範。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
繼承到的旗竿地・無道路地該怎麼賣？
繼承到的旗竿地或無道路地並非賣不掉，但能否改建決定買家與價格。建築基準法第43條要求基地臨路2公尺以上。即使臨路不足，也有第43條第2項的認定・許可、買進鄰地、新設位置指定道路等方法。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理賣之前確認的順序。
沒有檢查完成證的收益大樓，如何查核其遵法性？給海外不動產專業人士的取得前實地查核
沒有檢查完成證的收益大樓也能交易，但必須在取得前查核其遵法性（是否符合建築基準法）。檢查完成證是通過完工檢查的證明（建築基準法第7條），沒有它本身並不等於違法。既有不合格（第3條第2項）是合法的，違建則不是。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
汽車解體業・破碎業（汽車回收法）的物件與選址要件是什麼？生活環境影響調查與保管設備
使用過汽車的解體業需要都道府縣知事的許可（汽車回收法第60條），破碎業同樣需要知事許可（第67條）。物件上先發揮作用的是用途地域、防止飛散洩漏噪音的設施基準，以及破碎機是否構成廢棄物處理法第15條的產業廢棄物處理設施而需要生活環境影響調查。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
繼承來的長屋・連棟式建物賣得掉嗎？切割分離・鄰家同意・重建的實務
繼承來的長屋・連棟式（連排住宅）建物也賣得掉。但若要為了單獨重建而「切割分離」，因為會影響相鄰住戶的構造與防水，實務上需要鄰家同意，並先查明界牆的所有關係與是否需要建築確認。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
能取得旅館業（旅館・飯店營業）許可的物件，該從哪裡分辨
可全年營業的旅館業，與一年上限180晚的民泊不同。物件能不能取得旅館・飯店營業許可，取決於簽約前的三件事——用途地域、旅館業法施行令的構造設備基準、消防用設備。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理簽約前能確認的事。
要賣掉繼承來的借地權付建物，地主的同意需要到什麼程度
要把繼承來的借地權付建物賣給第三人，原則上需要地主的同意（民法第612條第1項）。作為代價支付的「讓渡承諾料」沒有法定的一律基準。地主不同意時，還有向法院聲請代替同意之許可的借地非訟（借地借家法第19條第1項）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
繼承來的租賃併用住宅，該賣、該租、還是自住？
繼承來的租賃併用住宅（自宅與出租部分一體的建物），賣・租・住都可以。分界在於有無租客，以及稅的特例如何生效。帶著租客以「屋主變更（Owner Change）」出售，出租人地位移轉給買方（民法第605條之2），租客受借地借家法保護。出售時的自住用3000萬日圓特別扣除（租稅特別措置法第35條）只適用於自住用部分。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
迷你倉（Trunk Room）能開在哪裡？——用途地域與建築基準法的要件
迷你倉（出租收納空間）能不能開，首先由用途地域篩選。建築基準法上視為「倉庫」，第一種・第二種低層住居專用地域與第一種中高層住居專用地域原則不能建。屋外的貨櫃型，無法隨時任意移動者即屬建築基準法第2條第1號的建築物，須辦確認。單純出租收納空間不需倉庫業登錄，但可否最終取決於用途地域・構造・消防。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
要開三溫暖・錢湯（公眾浴場）需要什麼樣的物件？——公眾浴場法與用途地域
三溫暖・錢湯・SPA的物件，關卡不在用途地域。公眾浴場（除個室付浴場業外）可在相當廣的用途地域內興建。真正決定的是公眾浴場法要求的構造設備基準（由都道府縣條例訂定）、用途變更的確認申請（公眾浴場屬特殊建築物，超過200㎡原則需要）、給排水與換氣，以及退伍軍人桿菌（Legionella）對策。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
繼承來的月租停車場・投幣式停車場土地能賣嗎？——契約的承接與出售的順序
繼承來、營運中的停車場，帶著現行契約也能賣。月租停車場與投幣式停車場（委託營運）的契約地位都因繼承而承接（民法第896條），可原樣交給買方，也可解約後以空地出售。月租是不以擁有建物為目的的土地租賃，不受借地借家法保護，出租人解約不需正當事由。相續稅評價與讓渡所得屬稅理士。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
就勞繼續支援B型・就勞移行的物件，用途地域、面積與消防怎麼看？
可用於就勞繼續支援B型或就勞移行支援的物件，大致由四點決定——用途地域（這類事業所屬「兒童福祉設施等」，僅工業專用地域不得興建）、建築基準法上的用途與用途變更確認申請、消防分類、內裝改修與無障礙。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理選物件時能確認的事；指定基準本身的判定與申請屬行政書士。
賣掉繼承來的工廠・倉庫，土壤汙染與石綿由誰、查到哪裡？
賣繼承來的工廠、倉庫、作業場，土壤汙染與石綿的段取，取決於「由誰查、查到哪裡」。土壤汙染在有害物質使用特定設施廢止時，對土地所有者等課調查・報告義務（土壤汙染對策法第3條）；石綿在建物有調查紀錄時，其內容成為重要事項說明對象（宅地建物取引業法第35條），拆除・改修工事則由施工者負事前調查報告義務（大氣汙染防止法）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
中古車行・古物商的展示場與保管場所——租物件時的用途地域與車庫問題
能做中古車行・古物商展示場的物件，首先被用途地域篩選。賣物品的店舖受建築基準法別表第二的用途限制，原則上不能蓋在第一種低層住居專用地域與工業專用地域。若伴隨整備，另有自動車修理工場的作業場樓地板面積限制。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理簽約前能確認的事。
要賣繼承來的底地（sokochi）——與借地人的關係、地租、出售路徑
底地是附有借地權的土地所有權。因繼承而承接，本身不需要借地人的同意（民法第896條＝包括承繼）。買方主要是借地人或第三人；借地人買下，借地關係即消滅。價格隨地租水準・剩餘期間・借地權比例而變，並不一律。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理。
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