繼承不動產的越界（圍牆・樹木・屋簷）｜修正民法233條的覺書與出售的進行方式

先講重點：繼承的不動產即使有圍牆・樹枝・屋簷的越界，出售本身仍可進行。對出售有影響的，是能否把越界事實作為重要事項向買方說明、能否與鄰地交換約定將來改正的「越界覺書」並讓買方承繼，以及界線（筆界）是否清楚。2023年4月1日施行的修正民法第233條，有條件地允許自行切除越界的鄰地樹枝，但原則仍是「由樹木所有人切除」。越界的調查・重要事項說明・仲介由本公司（宅地建物取引業）負責，界線確定測量交給土地家屋調查士、越界覺書的製作交給行政書士、繼承登記交給司法書士、與鄰地有爭執時交給律師、相續稅交給稅理士，以各為獨立事業體、分別簽約的方式為您轉介（不收受也不支付介紹費）。

寫給繼承了與鄰地有越界的老家・土地並想出售的繼承人，以及仲介的不動產負責人，依修正民法與宅地建物取引業法的順序，整理「有越界就賣不掉嗎」「該從何著手」。本文為一般性資訊提供，個別越界如何處理、能否切除樹枝、界線在哪裡的最終判斷，屬律師・土地家屋調查士・當事人間合意的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承接繼承不動產的估價與出售仲介。對於與鄰地有越界的土地，歡迎從賣出前可以確認的事項開始與我們洽談。

繼承的不動產有越界，在出售時會成為什麼問題？

越界本身並不禁止出售。成為問題的，是必須把越界作為重要事項說明、讓買方不致「不知情而買」，以及買方與買方的融資方（金融機構）會在意將來改正的見込。

越界有本方的圍牆・屋簷・樹枝伸入鄰地的情形，也有鄰地的圍牆・樹枝・屋簷伸入本方的情形。老家的繼承中，常以多年來長大的綠籬越過界線、舊圍牆跨越界線、屋簷伸出到鄰地側等形式被發現。

越界的種類	對出售有影響的點
樹枝・樹根的越界	依修正民法第233條・第234條處理。樹枝原則「使其切除」，樹根可自行切
圍牆・擋土牆的越界	所有關係與界線的位置；與有擋土牆的土地出售（日文）的論點重疊
屋簷・建物一部的越界	界線附近的建築（民法第234條）與改建時的改正
界線本身未確定	無法確定越界有無；測量與筆界的確認在先

宅地建物取引業者仲介買賣時，依宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第35條的重要事項說明，向買方說明對交易判斷有重要影響的事項。越界的有無・內容・改正約定的有無，直接關係到買方的土地利用與將來負擔，故在實務上會說明。本公司會以現地與資料確認越界的現況，並正確反映於重要事項說明。

依修正民法233條，鄰地的樹枝能切到什麼程度？

原則仍是「使鄰地樹木的所有人切除越界的樹枝」。2023年4月1日施行的修正，僅在一定場合允許被越界的一方自行切除樹枝。樹根如同以往可自行切除。

民法第233條（令和3年法律第24號修正・2023年〔令和5年〕4月1日施行）的骨架如下。

項	內容
第233條第1項	鄰地樹木的樹枝越過界線時，可使該樹木的所有人切除樹枝（原則）
第233條第2項	樹木為共有時，各共有人可切取越界的樹枝
第233條第3項	下列任一時，土地所有人可自行切取樹枝：①已向所有人催告但其未於相當期間內切除②無法知悉樹木所有人、或無法知悉其所在③有急迫情事時
第233條第4項	鄰地樹木的樹根越過界線時，可切取該樹根

修正前，就樹枝須「使其切除」，若不從則須起訴、取得判決並強制執行。修正後原則不變，須符合「催告並等待相當期間」「所有人不明」「急迫」之一，始可自行切除（第3項）。相當期間因事案而異，各自治體的解說有以約2週為例者。依自己判斷擅自切除，反而可能被追究損害賠償，符合哪個要件的判斷屬律師的領域。建物一部（屋簷等）越界時，牽涉要求建物距界線50公分以上築造的民法第234條，而要求改正違反的請求有期間限制（著手後1年、建物完成後僅能請求損害賠償；第234條第2項）。本公司不會斷定切除或改正的可否。

越界覺書應寫什麼？

越界無法立即解消時，實務上會與鄰地所有人交換「越界覺書（確認書）」，確認現狀、約定在將來的改建・改修時改正，並使該約定承繼於買方（第三人）。

覺書大致納入以下內容（因個別情事而異）。

項目	寫的內容
越界的特定	哪個物（圍牆・樹枝・屋簷）、從哪一方、以什麼範圍越界；以測量圖・照片特定
現狀的相互確認	現狀下不立即要求拆除
將來的改正	在改建・改修・樹木更新等機會時解消越界
承繼	所有人變更（買賣・繼承）後仍使本覺書內容承繼
費用負擔	由誰負擔改正費用

此種覺書，是行政書士作為權利義務相關書類而製作的業務。若就越界的事實或改正的要否與鄰地對立，可能演變為交涉・調停・訴訟，屬律師的領域。本公司整理交換覺書的前提──越界的現況與界線的資料，覺書的製作交給行政書士、無法達成合意的紛爭交給律師，分開為您轉介。這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收受也不支付介紹費・送客手續費。

界線未確定時，該找誰做什麼？

越界的有無與範圍，若不知界線（筆界）在哪就無法確定。界線的測量與筆界的確認，是土地家屋調查士的專管。賣出前先完成界線確定測量或筆界特定，越界的說明與覺書才會確實。

土地家屋調查士法（昭和25年法律第228號）將關於土地筆界（公法上界線）的測量・表示相關登記、以及筆界特定手續的代理，定為土地家屋調查士的業務。有在鄰地所有人會同下確認界線、製作確定測量圖的「確定測量」，也有筆界不明時由法務局（筆界特定登記官）明確筆界位置的「筆界特定制度」。

困擾	委託對象
測量並製作確定測量圖、確認界標	土地家屋調查士
筆界不明而申請筆界特定	土地家屋調查士（手續代理）
製作越界的覺書・合意書	行政書士
與鄰地就界線・越界有爭執（交涉・調停・訴訟）	律師
繼承登記、建物表題相關登記	司法書士・土地家屋調查士

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界線確定後，便能以越界部分的面積與位置落入重要事項說明與覺書。涉及私道持分或接道時，可參考繼承的有私道持分土地出售（日文）；從界線確定測量到出售的流程，可參考繼承不動產從界線確定測量到出售的進行方式（日文）。本公司會確認既有的測量圖與登記現況，並協助判斷是否需要確定測量或筆界特定，以及向土地家屋調查士的轉介。

保留越界出售的方法與對價格的影響為何？

有先解消越界再賣的方法，也有保留越界、附上覺書出售的方法。選哪一種，取決於改正的難易・費用・時間，以及買方與融資方的接受度。價格可能因改正費用的見込與買方的手間而受影響。

賣法	要點
先解消越界再賣	重作圍牆・切除樹枝・改修屋簷以消除越界；需費用與鄰地的協力
保留越界、附覺書出售	以現狀出售，將約定將來改正的覺書承繼於買方；說明與書面齊備則好賣
界線・越界仍有爭執下出售	價格易下跌、買方・融資難取得；先謀求紛爭解決才是順序

買方使用房貸時，金融機構可能確認越界改正的見込（覺書的有無）。若覺書齊備，即使保留越界，交易順利進行並不罕見。對價格影響的程度，因越界的內容・改正費用・立地而異，於估價中個別審視。本公司可從「先解消再賣」與「附覺書以現狀賣」的比較、以及各自該找誰做什麼的段取開始受理諮詢。相續稅評估與讓渡所得稅屬稅理士、繼承登記屬司法書士、紛爭屬律師的領域，本公司不會斷定稅額或勝敗。

就有越界的繼承不動產出售向四葉不動產洽詢（諮詢免費）

洽詢時請註明「有越界的繼承不動產出售」，並寫下越界的狀況（圍牆・樹枝・屋簷等）・界線確定的有無・繼承登記的狀況。我們不會先行斷定賣得掉或賣不掉，而是從越界與界線的確認、以及哪部分轉介給誰的整理開始談起。

常見問題

Q. 從鄰地伸過來的樹枝，可以自己切嗎？
A. 原則是使樹木的所有人切除越界的樹枝（民法第233條第1項）。2023年4月1日施行的修正，在①已向所有人催告但其未於相當期間內切除②無法知悉所有人或其所在③有急迫情事時，可自行切除（第233條第3項）。不符要件卻擅自切除，可能被追究損害賠償，符合哪個要件的判斷屬律師的領域。越界的樹根如同以往可自行切除（第233條第4項）。

Q. 有越界，繼承的家就賣不掉嗎？
A. 賣得掉。越界本身並不禁止出售。實務上，將越界的有無・內容作為重要事項向買方說明，無法立即解消的越界則與鄰地交換「越界覺書」約定將來改正，並使其承繼於買方。若覺書齊備，即使保留越界，交易也常能進行。說明與書面的整備由本公司負責，覺書的製作由行政書士負責。

Q. 越界覺書由誰製作？
A. 作為權利義務相關書類，由行政書士製作。覺書納入越界的特定、現狀的相互確認、在將來改建・改修時改正的約定、所有人變更後仍承繼、費用負擔等。若就越界的事實或改正與鄰地對立，可能演變為交涉・調停・訴訟，屬律師的領域。本公司整理覺書前提的現況・界線資料，並為您轉介行政書士・律師。

Q. 界線不清楚時，應從什麼開始？
A. 界線（筆界）的測量與確認，是土地家屋調查士的專管（土地家屋調查士法）。有在鄰地會同下確認界線的確定測量，也有筆界不明時由法務局明確筆界的筆界特定制度。界線確定後，便能以測量數量在重要事項說明與覺書中呈現越界的範圍。本公司會確認既有測量圖與登記現況，協助判斷是否需要確定測量或筆界特定，以及向土地家屋調查士的轉介。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下是確認的起點公開資料。法令會修正，條文、項、號、施行日與最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新版本。越界的處理與覺書的內容因個別情事而異。參照日皆為2026年10月25日。本文不確定個別越界的處理、樹枝切除的可否、或界線的位置。以下來源皆為日文。

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第233條＝越界樹枝的切除〔第1項＝原則由所有人切除、第2項＝共有的樹木、第3項＝可自行切除的場合、第4項＝樹根的切除〕、第234條＝界線附近的建築制限〔50公分・中止變更請求・著手後1年等〕。第233條由令和3年法律第24號修正，2023年〔令和5年〕4月1日施行）
• 法務省「民法等部分修正之法律（令和3年法律第24號）」（含相隣關係見直的修正解說；越界樹枝切除的見直。參照日2026年10月25日）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項的說明；向買方說明對交易判斷有重要影響事項的義務）
• e-Gov法令檢索「土地家屋調查士法」（昭和25年法律第228號。關於土地筆界的測量・表示登記・筆界特定手續的代理為土地家屋調查士的業務）

本文為一般性資訊提供，不保證個別越界的處理方法、樹枝切除的可否、覺書的效力、界線的位置、對價格的影響。樹枝切除或改正的可否・紛爭由律師判斷，界線的測量・筆界特定由土地家屋調查士判斷，覺書的製作由行政書士擔當，繼承登記由司法書士判斷，相續稅評估・讓渡所得稅由稅理士判斷。

浦松 丈二（Uramatsu Joji）／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。承接繼承不動產的估價與出售仲介。作者簡介

更新日：2026年10月25日