繼承的老家若是『周知的埋藏文化財包藏地』還賣得掉嗎——文化財保護法93條的申報與發掘調查、買賣時的說明

先講重點：繼承的老家即使是「周知的埋藏文化財包藏地」，土地本身仍可出售。文化財保護法所要求的，是在包藏地內進行土木工程等時於著手60日前申報（第93條），而非禁止移轉所有權的買賣。影響價格與好不好賣的，是買方在該地興建・造成時須申報、並可能須接受發掘調查，且調查會牽動工期與費用。包藏地該當的調查與重要事項說明・仲介由本公司（宅地建物取引業）負責，繼承登記交給司法書士、相續稅評估的減額可否交給稅理士、遺產分割有爭執時交給律師、若需文化財相關申報書類的製作則交給行政書士，以各為獨立事業體、分別簽約的方式為您轉介（不收受也不支付介紹費）。

寫給在遺跡地圖上落入埋藏文化財包藏地、繼承了老家・土地並考慮出售或改建的繼承人，以及仲介的不動產負責人，依文化財保護法與宅地建物取引業法的順序，整理「是包藏地就賣不掉嗎」「該從何查起」。本文為一般性資訊提供，個別土地是否為包藏地、是否須發掘調查、由誰負擔費用的最終判斷，屬所管教育委員會・自治體的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承接繼承不動產的估價與出售仲介。對於遺跡地圖上可能落入包藏地的土地，歡迎從賣出前可以確認的事項開始與我們洽談。

『周知的埋藏文化財包藏地』與否，可以在哪裡知道？

先向土地所在的市區町村教育委員會照會。許多自治體在網路或窗口公開遺跡地圖・遺跡台帳。

「周知的埋藏文化財包藏地」是文化財保護法（昭和25年法律第214號）第93條所前提的、作為包藏貝塚・古墳等埋藏文化財之土地而為周知者。哪個範圍作為包藏地而周知，由各自治體（教育委員會）整理為遺跡地圖・遺跡台帳。

查法	內容
自治體的遺跡地圖・遺跡台帳	市區町村的文化財擔當課（教育委員會）公開；於網路地圖或窗口閱覽
向文化財擔當課照會	出示所在・地號照會是否該當；多數自治體會發給書面回覆
鄰接・界線附近	即使在地圖範圍外，若鄰接也可能被要求申報或會同
現地狀況	一併確認是否有過去造成或出土的履歷

即使同一市內，落入包藏地的區劃與不落入的區劃也會分歧。本公司對受理出售諮詢的土地，會從所在地自治體的遺跡地圖・向文化財擔當課的照會調查包藏地該當的見込，接續到朝向重要事項說明的調查。包藏地該當的最終判斷由所管教育委員會進行（依2026年10月24日時點的公開資訊確認）。

在土地上施工時，何時・由誰申報（文化財保護法93條）？

在包藏地內進行土木工程者，於著手預定日的60日前申報。移轉所有權的買賣本身不需申報。

文化財保護法第93條第1項要求：在周知的埋藏文化財包藏地內，為土木工程等埋藏文化財調查以外的目的而欲發掘土地者，須於欲著手工程之日的60日前向文化廳長官申報（實務上經由都道府縣・市區町村教育委員會）。受理申報後，為保護埋藏文化財之必要時，可能被指示變更發掘施行方法等（同條第2項）。

主體	手續	依據
一般工程主（繼承人・買方・事業者等）	著手60日前申報	文化財保護法第93條第1項
國家機關・地方公共團體等	以事前通知代替申報	文化財保護法第94條
以（學術）調查為目的發掘者	發掘申報（30日前）	文化財保護法第92條

以物件交易的角度須掌握的是，申報義務加諸於「施工時」，而非繼承土地・買賣土地本身。僅以更地或現況出售，不會產生申報。申報真正變得必要，是在繼承人或買方著手興建・造成的階段。因此對考慮出售的繼承人而言，比起「賣不賣得掉」，能否正確說明「買方興建時會發生什麼」才是關鍵。若需製作申報書類，其製作屬行政書士的業務，本公司不代辦。

試掘調查・本調查的費用與工期由誰負擔？

申報後，視需要進行試掘・確認調查或本發掘調查。本調查的費用原則上由原因者（開發者）負擔，但個人興建住宅等情形，有可能成為公費負擔・國庫補助的對象。

受理申報或通知後，基於保護埋藏文化財之必要，先以試掘・確認調查確認該地是否有遺構・遺物，若需保存則可能被指示進行記錄保存用的本發掘調查。費用與工期的負擔大致整理如下（因自治體運用而異）。

局面	費用・工期的目安	由誰負責
試掘・確認調查	多由自治體（教育委員會）實施	所管教育委員會
本發掘調查（記錄保存）	原則由原因者（開發者）負擔。依規模可能數百萬日圓以上・數月單位	原因者。但個人非營利的住宅興建等可能成為公費負擔・國庫補助對象
對工期的影響	著工因調查期間而後延	反映於工程計畫

費用與工期的程度，因遺構・遺物的有無與範圍而大幅變動，宜於著手前向自治體事前諮詢以確認見込為順序。費用負擔的有無・程度之最終判斷由所管自治體進行。就賣出前先確認地中狀況的段取而言，牽涉土壤調查的工廠・倉庫跡地等疑有土壤汙染的土地出售（日文）的思路，作為以調查為前提的賣法也可參考。

買賣時，埋藏文化財包藏地需說明到什麼程度（重要事項說明）？

落在包藏地內會直接影響買方的土地利用（興建・造成），故在重要事項說明中向買方說明為實務的取扱。

宅地建物取引業者仲介買賣時，依宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第35條的重要事項說明，向買方說明對交易判斷有重要影響的事項。落在周知的埋藏文化財包藏地內，是買方於興建・造成時將需文化財保護法第93條的申報與發掘調查之事實，因直接牽動工期・費用・資金計畫，故一般於重要事項說明中開示。

說明的內容	重點
包藏地該當	依遺跡地圖・教育委員會照會的該當有無與範圍
施工時的手續	興建・造成時須第93條的60日前申報之旨
調查的可能性	可能被指示試掘・本調查，對工期・費用的影響

另，周知的埋藏文化財包藏地是否屬宅地建物取引業法施行令第3條明文列舉的「法令上的限制」，見解分歧，本文不作斷定（必要時請於e-Gov法令檢索直接確認施行令第3條）。不論是否明文列舉，作為對買方決策有重要影響的事項而說明為實務。怠於說明，恐於日後被追究契約不符或說明義務違反。本公司將包藏地該當的調查結果正確反映於重要事項說明，連同買方於興建・造成可能需申報・調查一併說明。個別申報的要否・調查的內容為所管教育委員會的判斷。

繼承登記・相續稅評估・分割有爭執時該找誰？（分離受任）

出售包藏地的繼承老家，橫跨不動產・登記・稅務・紛爭・許認可等不同事業體。順序取錯，可能在繼承登記未竟時就找買方、或跳過調查見込就掛牌。

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歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。

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角色	由誰負責
包藏地該當的調查、估價、重要事項說明、出售仲介・交割	宅地建物取引業（本公司）
繼承登記、建物表題變更等登記	司法書士
相續稅評估的減額可否（埋藏文化財包藏地的評估取扱）、讓渡所得稅	稅理士
遺產分割有爭執時的交涉・調停・訴訟	律師
需製作文化財相關申報書類時	行政書士

於相續稅評估能否扣除埋藏文化財包藏地的發掘調查費用相當額，取決於個別情事與最新取扱，由稅理士判斷。本公司不會斷定稅額或評估減。繼承登記（自2024年4月1日義務化）即使以出售為前提也無法迴避，屬司法書士的領域。這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司負責包藏地該當的調查與出售仲介，登記交給司法書士、評估・稅務交給稅理士、紛爭交給律師、申報書類的製作交給行政書士。本公司不收受也不支付介紹費・送客手續費。

涉及繼承老家能否改建時，可參考繼承的再建築不可物件在賣前要確認什麼（日文）；更地出售或現況出售的比較，繼承的空屋是拆除成更地出售或以含舊屋土地出售（日文）；法令上的限制影響出售的例子，繼承的市街化調整區域土地賣得掉嗎（日文）也可參考。

埋藏文化財包藏地的繼承老家出售，如何向四葉不動產洽詢？

在遺跡地圖上可能落入埋藏文化財包藏地、繼承了老家・土地並考慮出售或改建的人，可以直接向四葉不動產委託估價與出售仲介。 請先告訴我們：

• 想賣土地的所在・地號，以及登記名義的現況（繼承登記是否已完成）
• 以更地出售、以現況（含舊屋）出售，或考慮改建
• 自治體的遺跡地圖・向文化財擔當課的照會中已知的事
• 繼承人的人數，以及遺產分割的狀況

四葉不動產會從所在地自治體的遺跡地圖・向文化財擔當課的照會調查包藏地該當的見込，在賣出前告訴您可以確認的事項。繼承登記交給司法書士、相續稅評估・讓渡所得稅交給稅理士、遺產分割的紛爭交給律師、文化財相關申報書類的製作交給行政書士，以各為獨立事業體、分別簽約的分離受任方式為您說明。

就可能落入埋藏文化財包藏地的繼承老家出售向四葉不動產洽詢（諮詢免費）

洽詢時請註明「埋藏文化財包藏地的繼承老家出售」，並寫下土地所在・現況。我們不會先行斷定賣得掉或賣不掉，而是從包藏地該當的調查、以及哪部分轉介給誰的整理開始談起。

常見問題

Q. 繼承的老家是周知的埋藏文化財包藏地，就不能賣了嗎？
A. 可以賣。文化財保護法所要求的，是在包藏地內進行土木工程等時於著手60日前申報（第93條第1項），而非禁止土地的買賣本身。僅以更地或現況出售，不會產生申報。影響價格與好不好賣的，是買方興建・造成須申報、並可能須接受發掘調查，且調查會牽動工期・費用。包藏地該當由本公司調查，並反映於重要事項說明。

Q. 是否為包藏地，可以在哪裡查？
A. 向土地所在的市區町村文化財擔當課（教育委員會）照會。許多自治體在網路或窗口公開遺跡地圖・台帳，可出示所在・地號照會是否該當。地圖範圍的界線附近，若鄰接可能被要求申報或會同。本公司對受理出售諮詢的土地，也會從自治體的遺跡地圖・照會調查該當見込。最終判斷由所管教育委員會進行。

Q. 發掘調查的費用由誰負擔？大約多少？
A. 試掘・確認調查多由自治體（教育委員會）實施，記錄保存用的本發掘調查費用原則由原因者（開發者）負擔。依規模可能數百萬日圓以上・數月單位。但個人非營利地興建自用住宅等情形，有可能成為公費負擔・國庫補助對象的運用。因費用・工期隨遺構的有無與範圍大幅變動，請於著手前向所管自治體事前諮詢。負擔的最終判斷由自治體進行。

Q. 埋藏文化財包藏地在相續稅評估上會便宜嗎？
A. 可能有扣除發掘調查費用相當額等評估上的取扱，但能否適用取決於個別情事與最新取扱。判斷減額的可否・程度屬稅理士的領域，本公司無法斷定。相續稅評估與讓渡所得稅交給稅理士、繼承登記交給司法書士、遺產分割的紛爭交給律師，以各為獨立事業體、分別簽約的方式為您轉介。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下是確認的起點公開資料。法令會修正，條文、項、施行日與最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新版本。包藏地的範圍・調查的運用・費用負擔因自治體而異。參照日皆為2026年10月24日。本文不確定個別土地是否為包藏地、或是否須發掘調查。以下來源皆為日文。

• e-Gov法令檢索「文化財保護法」（昭和25年法律第214號。第92條＝為調查埋藏文化財的發掘申報、第93條第1項＝在周知的埋藏文化財包藏地內為土木工程等而發掘者的著手60日前申報・同條第2項＝文化廳長官的指示、第94條＝國家機關・地方公共團體等進行時的事前通知）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項的說明；向買方說明對交易判斷有重要影響事項的義務。周知的埋藏文化財包藏地是否明文列於施行令第3條見解分歧，施行令請各自於e-Gov確認）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。繼承登記自令和6年4月1日義務化。因繼承的所有權移轉登記屬司法書士的領域）
• 各自治體（教育委員會）的遺跡地圖・遺跡台帳及埋藏文化財包藏地的照會窗口（於所在地市區町村文化財擔當課確認該當・調查・費用負擔的運用。參照日2026年10月24日）

本文為一般性資訊提供，不保證個別出售的可行、申報・發掘調查的要否、費用負擔、相續稅評估減額的可否。包藏地該當・調查的要否由所管教育委員會判斷，相續稅評估由稅理士判斷，繼承登記由司法書士判斷，遺產分割的紛爭由律師判斷，文化財相關申報書類的製作由行政書士判斷・擔當。

浦松 丈二（Uramatsu Joji）／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。承接繼承不動產的估價與出售仲介。作者簡介

更新日：2026年10月24日