继承的老家若是『周知的埋藏文化财包藏地』还卖得掉吗——文化财保护法93条的申报与发掘调查、买卖时的说明

先讲重点：继承的老家即使是"周知的埋藏文化财包藏地"，土地本身仍可出售。文化财保护法所要求的，是在包藏地内进行土木工程等时于着手60日前申报（第93条），而非禁止移转所有权的买卖。影响价格与好不好卖的，是买方在该地兴建・造成时须申报、并可能须接受发掘调查，且调查会牵动工期与费用。包藏地该当的调查与重要事项说明・中介由本公司（宅地建物取引业）负责，继承登记交给司法书士、相续税评估的减额可否交给税理士、遗产分割有争执时交给律师、若需文化财相关申报书类的制作则交给行政书士，以各为独立事业体、分别签约的方式为您转介（不收受也不支付介绍费）。

写给在遗迹地图上落入埋藏文化财包藏地、继承了老家・土地并考虑出售或改建的继承人，以及中介的不动产负责人，依文化财保护法与宅地建物取引业法的顺序，整理"是包藏地就卖不掉吗""该从何查起"。本文为一般性资讯提供，个别土地是否为包藏地、是否须发掘调查、由谁负担费用的最终判断，属所管教育委员会・自治体的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承接继承不动产的估价与出售中介。对于遗迹地图上可能落入包藏地的土地，欢迎从卖出前可以确认的事项开始与我们洽谈。

『周知的埋藏文化财包藏地』与否，可以在哪里知道？

先向土地所在的市区町村教育委员会照会。许多自治体在网络或窗口公开遗迹地图・遗迹台帐。

"周知的埋藏文化财包藏地"是文化财保护法（昭和25年法律第214号）第93条所前提的、作为包藏贝冢・古坟等埋藏文化财之土地而为周知者。哪个范围作为包藏地而周知，由各自治体（教育委员会）整理为遗迹地图・遗迹台帐。

查法	内容
自治体的遗迹地图・遗迹台帐	市区町村的文化财担当课（教育委员会）公开；于网络地图或窗口阅览
向文化财担当课照会	出示所在・地号照会是否该当；多数自治体会发给书面回覆
邻接・界线附近	即使在地图范围外，若邻接也可能被要求申报或会同
现地状况	一并确认是否有过去造成或出土的履历

即使同一市内，落入包藏地的区划与不落入的区划也会分歧。本公司对受理出售咨询的土地，会从所在地自治体的遗迹地图・向文化财担当课的照会调查包藏地该当的见込，接续到朝向重要事项说明的调查。包藏地该当的最终判断由所管教育委员会进行（依2026年10月24日时点的公开资讯确认）。

在土地上施工时，何时・由谁申报（文化财保护法93条）？

在包藏地内进行土木工程者，于着手预定日的60日前申报。移转所有权的买卖本身不需申报。

文化财保护法第93条第1项要求：在周知的埋藏文化财包藏地内，为土木工程等埋藏文化财调查以外的目的而欲发掘土地者，须于欲着手工程之日的60日前向文化厅长官申报（实务上经由都道府县・市区町村教育委员会）。受理申报后，为保护埋藏文化财之必要时，可能被指示变更发掘施行方法等（同条第2项）。

主体	手续	依据
一般工程主（继承人・买方・事业者等）	着手60日前申报	文化财保护法第93条第1项
国家机关・地方公共团体等	以事前通知代替申报	文化财保护法第94条
以（学术）调查为目的发掘者	发掘申报（30日前）	文化财保护法第92条

以物件交易的角度须掌握的是，申报义务加诸于"施工时"，而非继承土地・买卖土地本身。仅以更地或现况出售，不会产生申报。申报真正变得必要，是在继承人或买方着手兴建・造成的阶段。因此对考虑出售的继承人而言，比起"卖不卖得掉"，能否正确说明"买方兴建时会发生什么"才是关键。若需制作申报书类，其制作属行政书士的业务，本公司不代办。

试掘调查・本调查的费用与工期由谁负担？

申报后，视需要进行试掘・确认调查或本发掘调查。本调查的费用原则上由原因者（开发者）负担，但个人兴建住宅等情形，有可能成为公费负担・国库补助的对象。

受理申报或通知后，基于保护埋藏文化财之必要，先以试掘・确认调查确认该地是否有遗构・遗物，若需保存则可能被指示进行记录保存用的本发掘调查。费用与工期的负担大致整理如下（因自治体运用而异）。

局面	费用・工期的目安	由谁负责
试掘・确认调查	多由自治体（教育委员会）实施	所管教育委员会
本发掘调查（记录保存）	原则由原因者（开发者）负担。依规模可能数百万日元以上・数月单位	原因者。但个人非营利的住宅兴建等可能成为公费负担・国库补助对象
对工期的影响	着工因调查期间而后延	反映于工程计画

费用与工期的程度，因遗构・遗物的有无与范围而大幅变动，宜于着手前向自治体事前咨询以确认见込为顺序。费用负担的有无・程度之最终判断由所管自治体进行。就卖出前先确认地中状况的段取而言，牵涉土壤调查的工厂・仓库迹地等疑有土壤污染的土地出售（日文）的思路，作为以调查为前提的卖法也可参考。

买卖时，埋藏文化财包藏地需说明到什么程度（重要事项说明）？

落在包藏地内会直接影响买方的土地利用（兴建・造成），故在重要事项说明中向买方说明为实务的取扱。

宅地建物取引业者中介买卖时，依宅地建物取引业法（昭和27年法律第176号）第35条的重要事项说明，向买方说明对交易判断有重要影响的事项。落在周知的埋藏文化财包藏地内，是买方于兴建・造成时将需文化财保护法第93条的申报与发掘调查之事实，因直接牵动工期・费用・资金计画，故一般于重要事项说明中开示。

说明的内容	重点
包藏地该当	依遗迹地图・教育委员会照会的该当有无与范围
施工时的手续	兴建・造成时须第93条的60日前申报之旨
调查的可能性	可能被指示试掘・本调查，对工期・费用的影响

另，周知的埋藏文化财包藏地是否属宅地建物取引业法施行令第3条明文列举的"法令上的限制"，见解分歧，本文不作断定（必要时请于e-Gov法令检索直接确认施行令第3条）。不论是否明文列举，作为对买方决策有重要影响的事项而说明为实务。怠于说明，恐于日后被追究契约不符或说明义务违反。本公司将包藏地该当的调查结果正确反映于重要事项说明，连同买方于兴建・造成可能需申报・调查一并说明。个别申报的要否・调查的内容为所管教育委员会的判断。

继承登记・相续税评估・分割有争执时该找谁？（分离受任）

出售包藏地的继承老家，横跨不动产・登记・税务・纷争・许认可等不同事业体。顺序取错，可能在继承登记未竟时就找买方、或跳过调查见込就挂牌。

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角色	由谁负责
包藏地该当的调查、估价、重要事项说明、出售中介・交割	宅地建物取引业（本公司）
继承登记、建物表题变更等登记	司法书士
相续税评估的减额可否（埋藏文化财包藏地的评估取扱）、让渡所得税	税理士
遗产分割有争执时的交涉・调停・诉讼	律师
需制作文化财相关申报书类时	行政书士

于相续税评估能否扣除埋藏文化财包藏地的发掘调查费用相当额，取决于个别情事与最新取扱，由税理士判断。本公司不会断定税额或评估减。继承登记（自2024年4月1日义务化）即使以出售为前提也无法回避，属司法书士的领域。这些各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司负责包藏地该当的调查与出售中介，登记交给司法书士、评估・税务交给税理士、纷争交给律师、申报书类的制作交给行政书士。本公司不收受也不支付介绍费・送客手续费。

涉及继承老家能否改建时，可参考继承的再建筑不可物件在卖前要确认什么（日文）；更地出售或现况出售的比较，继承的空屋是拆除成更地出售或以含旧屋土地出售（日文）；法令上的限制影响出售的例子，继承的市街化调整区域土地卖得掉吗（日文）也可参考。

埋藏文化财包藏地的继承老家出售，如何向四叶不动产洽询？

在遗迹地图上可能落入埋藏文化财包藏地、继承了老家・土地并考虑出售或改建的人，可以直接向四叶不动产委托估价与出售中介。 请先告诉我们：

• 想卖土地的所在・地号，以及登记名义的现况（继承登记是否已完成）
• 以更地出售、以现况（含旧屋）出售，或考虑改建
• 自治体的遗迹地图・向文化财担当课的照会中已知的事
• 继承人的人数，以及遗产分割的状况

四叶不动产会从所在地自治体的遗迹地图・向文化财担当课的照会调查包藏地该当的见込，在卖出前告诉您可以确认的事项。继承登记交给司法书士、相续税评估・让渡所得税交给税理士、遗产分割的纷争交给律师、文化财相关申报书类的制作交给行政书士，以各为独立事业体、分别签约的分离受任方式为您说明。

就可能落入埋藏文化财包藏地的继承老家出售向四叶不动产洽询（咨询免费）

洽询时请注明"埋藏文化财包藏地的继承老家出售"，并写下土地所在・现况。我们不会先行断定卖得掉或卖不掉，而是从包藏地该当的调查、以及哪部分转介给谁的整理开始谈起。

常见问题

Q. 继承的老家是周知的埋藏文化财包藏地，就不能卖了吗？
A. 可以卖。文化财保护法所要求的，是在包藏地内进行土木工程等时于着手60日前申报（第93条第1项），而非禁止土地的买卖本身。仅以更地或现况出售，不会产生申报。影响价格与好不好卖的，是买方兴建・造成须申报、并可能须接受发掘调查，且调查会牵动工期・费用。包藏地该当由本公司调查，并反映于重要事项说明。

Q. 是否为包藏地，可以在哪里查？
A. 向土地所在的市区町村文化财担当课（教育委员会）照会。许多自治体在网络或窗口公开遗迹地图・台帐，可出示所在・地号照会是否该当。地图范围的界线附近，若邻接可能被要求申报或会同。本公司对受理出售咨询的土地，也会从自治体的遗迹地图・照会调查该当见込。最终判断由所管教育委员会进行。

Q. 发掘调查的费用由谁负担？大约多少？
A. 试掘・确认调查多由自治体（教育委员会）实施，记录保存用的本发掘调查费用原则由原因者（开发者）负担。依规模可能数百万日元以上・数月单位。但个人非营利地兴建自用住宅等情形，有可能成为公费负担・国库补助对象的运用。因费用・工期随遗构的有无与范围大幅变动，请于着手前向所管自治体事前咨询。负担的最终判断由自治体进行。

Q. 埋藏文化财包藏地在相续税评估上会便宜吗？
A. 可能有扣除发掘调查费用相当额等评估上的取扱，但能否适用取决于个别情事与最新取扱。判断减额的可否・程度属税理士的领域，本公司无法断定。相续税评估与让渡所得税交给税理士、继承登记交给司法书士、遗产分割的纷争交给律师，以各为独立事业体、分别签约的方式为您转介。

这篇文章的出处（第一手资讯）

以下是确认的起点公开资料。法令会修正，条文、项、施行日与最新修正请于e-Gov法令检索确认最新版本。包藏地的范围・调查的运用・费用负担因自治体而异。参照日皆为2026年10月24日。本文不确定个别土地是否为包藏地、或是否须发掘调查。以下来源皆为日文。

• e-Gov法令检索「文化财保护法」（昭和25年法律第214号。第92条＝为调查埋藏文化财的发掘申报、第93条第1项＝在周知的埋藏文化财包藏地内为土木工程等而发掘者的着手60日前申报・同条第2项＝文化厅长官的指示、第94条＝国家机关・地方公共团体等进行时的事前通知）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项的说明；向买方说明对交易判断有重要影响事项的义务。周知的埋藏文化财包藏地是否明文列于施行令第3条见解分歧，施行令请各自于e-Gov确认）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。继承登记自令和6年4月1日义务化。因继承的所有权移转登记属司法书士的领域）
• 各自治体（教育委员会）的遗迹地图・遗迹台帐及埋藏文化财包藏地的照会窗口（于所在地市区町村文化财担当课确认该当・调查・费用负担的运用。参照日2026年10月24日）

本文为一般性资讯提供，不保证个别出售的可行、申报・发掘调查的要否、费用负担、相续税评估减额的可否。包藏地该当・调查的要否由所管教育委员会判断，相续税评估由税理士判断，继承登记由司法书士判断，遗产分割的纷争由律师判断，文化财相关申报书类的制作由行政书士判断・担当。

浦松 丈二（Uramatsu Joji）／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物取引士。承接继承不动产的估价与出售中介。作者简介

更新日：2026年10月24日