COLUMN
專欄
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華語圈非居住買主的交易時確認（犯收法）｜宅建業者的本人確認與實質支配者
即使是非居住買主，仲介日本不動產買賣的宅建業者也無法省略《犯罪收益移轉防止法》第4條的交易時確認。東京文京區的宅地建物取引士，依條文與國家資料，整理本人確認、法人買主的實質支配者，以及確認記錄7年保存。
特區民泊（國家戰略特區・外國人停留設施經營事業）的物件要件與認定流程
可用於特區民泊的物件，大致取決於三點：自治體允許的區域・用途地域、一居室約25㎡以上並備有廚房浴室廁所洗面設備、以及能否設置向鄰近住戶周知與苦情對應的體制。停留原則上為2晚3日以上。東京文京區的宅地建物取引士，依條文與自治體資料，從物件側整理。
什麼樣的物件才能開設小規模多機能型居宅照顧？留宿室、登錄定員與用途地區
小規模多機能型居宅照顧（小多機）並非任何物件都能開設。選物件階段會發酵的有四點：能否確保留宿室（每室定員1人、樓地板面積7.43㎡以上）、能否以建物大小滿足登錄定員29人以下・通所最多18人・留宿最多9人的規模、該用途地區與建物分類是否允許（工業專用地區不能建，且因附留宿機能須確認用途分類）、以及能否設置留宿機能所需的消防設備。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文與公家資料整理出看屋前能先從書面篩選的部分。
繼承來的別墅・度假公寓怎麼處分？沒人買時的選項
繼承來的別墅・度假公寓，賣是賣得掉，但情況和自住的老家不同。卡關的原因主要有四個：偏遠、交通差、需求薄；管理費・修繕積立金水準高、滯納容易堆積；而該滯納會由買方（特定繼受人）承接（區分所有法第8條）；沒人買而容易「負動產」化。手段分為重新定價、業者收購、收受業者、向管理委員會諮詢；並須留意繼承拋棄與相續土地國庫歸屬在有建物時難以使用。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理處分的選項。
要開一間齒科技工所，需要什麼樣的物件？（向保健所的開設申報與構造設備）
齒科技工所的物件，先發生作用的有三點。①用途地域——與診療所不同，齒科技工所使用原動機，在建築基準法上可能被當作「作業場（工場）」而受用途限制。②構造設備基準——齒科技工士法施行規則第13條之2要求可安全・防火地配置機器且面積十平方公尺以上、適當的照明・換氣、防止塵埃與微生物污染。③開設申報——齒科技工士法第21條是開設後10日內向保健所（都道府縣知事等）提出的事後申報。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能從不動產側確認的事。
繼承來的『私道持分（位置指定道路）』，該怎麼賣？
繼承來的私道持分，原則上與前面的宅地一起（作為一體）出售：把持分單獨切開，買主的用途會變窄、價格容易下降。出售時要看能否從私道共有人取得買主要的通行・掘削同意；是位置指定道路（建築基準法第42條第1項第5款）還是2項道路（同條第2項），說明的重點不同；私道的相續稅評價（財產評價基本通達24）依是否供不特定多數通行而分。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能從不動產側確認的事。
能做營業倉庫的物件有什麼條件？從倉庫業登錄的設施基準逆推
能做營業倉庫的物件，首先取決於你是「受他人寄託而保管貨物的倉庫業」，還是「單純出租倉庫空間的不動產租賃」。經營倉庫業需要國土交通大臣的登錄（倉庫業法第3條），且倉庫的設施・設備須符合各種類的基準（第6條第1項第4款、施行規則）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，逐項整理簽約前能確認的事。
繼承來的山林・原野賣得掉嗎？如何越過界線不明與規制之牆
繼承來的山林・原野，賣本身是可以的，但無法用住宅地的感覺推進。卡住的理由主要有三——界線與地號曖昧、面積無法確定；可能被指定為保安林（森林法第34條）或受林地開發規制；伐採需向市町村長申報（森林法第10條之8）。若判斷賣不掉，也有考慮相續土地國庫歸屬（令和3年法律第25號）的路。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，從現況調查開始整理。
中華圈的非居住者買方，能用日本收益物件辦成套房貸款（Apartment Loan）嗎？
住在海外的非居住者（中國、台灣）購買日本收益物件時，日本國內金融機構的套房貸款、Proper Loan，多要求借款時在日本有住所（住民登錄）、永住資格，或日本國內的連帶保證人，本人單獨能用的很有限，可否由各金融機構審查作最終判斷。因此現金交割是主軸，從海外匯款的入帳時點反推交割日是要點。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，從條文與公開資料整理購買時的融資與現金交割實務。
設定了配偶者居住權的繼承建物，賣得掉嗎？評價、買方、消滅的實務
附有配偶者居住權的繼承建物，繼承所有權的人仍可出售。但居住權若已登記，可對抗買方（民法第1031條），且居住權不得讓與第三人（民法第1032條第2項），因此實務上通常先請配偶者拋棄或合意消滅、辦妥塗銷登記後，再以無負擔的狀態出售。塗銷登記交司法書士，消滅對價的讓渡所得與視同贈與交稅理士，遺產分割的紛爭交律師。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，從條文與國稅廳資料整理出售的可否與步驟。
繼承了正在轉租（一括借上げ／整棟包租）中的出租物件——契約與租金如何承接
繼承父母生前交給轉租業者「整棟包租（一括借上げ、master lease）」的出租物件，等於以包括承繼繼承了業主（出租人）的地位。不能只因為發生繼承就中途解除包租契約；即使附有「租金保證」，轉租業者仍可能提出減租請求。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文與公開資料整理。
什麼樣的物件才能開設失智團體家屋？用途地區、規模與消防要件
失智團體家屋（失智症對應型共同生活照顧）並非任何物件都能開設。選物件階段會發酵的有四點：該市町村「日常生活圈域」是否還有名額（總量管制）、該建物屬於消防法施行令別表第一(6)項ロ須設置撒水設備等消防設備、每一單元5至9人且每一事業所原則最多3單元的規模、以及既有建物改用時是否需要用途變更的確認申請。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文與公家資料整理出看屋前能先從書面篩選的部分。
繼承的老家有未登記的建物。還能直接賣嗎？從表題登記開始的流程
繼承的老家即使有未登記的建物，本身仍能出售。但買方、金融機構多半要求登記，所以實務上會先辦「表題登記」與「所有權保存登記」，再整理成繼承的名義。順序是①由土地家屋調查士辦建物的表題登記（不動產登記法第47條）②由司法書士辦所有權保存登記（同法第74條）③再辦繼承名義的登記。明明繳著固定資產稅卻未登記，並不罕見。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士為您說明。
中國、台灣買方持有日本收益物件，該用法人還是個人名義？
中華圈的非居住者持有日本收益物件時，「用法人（日本的資產管理公司）持有，還是用個人持有」，是買之前就該決定的爭點。分水嶺主要有三：非居住者本人收取的租金，會伴隨扣繳與申報；日本公司（內國法人）收取的租金，不在非居住者扣繳範圍，但法人有設立與維持成本；而不論哪一種，都可能需要納稅管理人。最終的有利與否屬稅理士的領域。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，從物件取得與管理的實務面提供資訊。
沒有檢查完成證的中古物件，能改成身心障礙福祉設施嗎──選物件前要先看哪裡
沒有檢查完成證（檢查済証）的中古物件，有時仍能改成身心障礙福祉或日間照顧設施。差別在於選物件階段看的重點：該用途使用的樓地板面積是否超過200平方公尺（超過就需要用途變更的確認申請）、有無檢查完成證，若沒有能否透過法令適合狀況調查確認建築當時的合法性、以及屬於既存不適格還是違建。東京都文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文與國家資料整理出看屋前能先從書面篩選的部分。
尋找住宅型付費老人之家的物件：用途地域・消防・面積的要件
住宅型付費老人之家（住宅型有料老人ホーム）的物件，先發生作用的有三點：①用途地域（付費老人之家作為「老人之家」屬兒童福祉設施等，除工業專用地域外的所有用途地域皆可建）②消防（依消防法施行令別表第一(6)項ロ或(6)項ハ，撒水設備是不論面積都要、或6,000㎡以上才要，完全不同）③居室面積（老人福祉法上無一律基準，但標準指導指針以個室・每人13㎡以上為目安）。老人福祉法第29條第1項的申報由事業者本人向都道府縣知事為之，本公司僅止於提供物件資訊。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
繼承來的土地，界線未確定就能賣嗎？需要確定測量的場面
繼承來的土地，界線未確定也能賣，但買方・銀行常要求「確定測量圖」，沒有時價格易降、交屋易延。界線起爭執時，進入筆界特定制度（不動產登記法第123條以下・2006年施行）與分筆登記，這些由土地家屋調查士承擔。把繼承登記（司法書士）・讓渡所得稅（稅理士）與測量的順序先組好，可減少手回。賣的段取與媒介由本公司（四葉不動產株式會社）以資訊提供承擔，測量・登記・稅務由各有資格者處理。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
開設訪問看護站時，物件需要哪些條件？
訪問看護站的物件，法令首先要求兩點：專用事務室，以及提供訪問看護所需的設備・備品（平成11年厚生省令第37號第62條）。因為服務是到利用者家中，不需要像機構那樣的居室。用途地域也相對寬鬆：技術性助言把這類事務所視為「老人福祉中心及其類似者」，住居專用地域也有設置餘地。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理契約前可確認的事項。
住海外的繼承人，要賣出租賃中的公寓該如何進行？
住海外的繼承人賣出繼承來的租賃中公寓時，三個條件重疊（繼承・租賃中・非居住者賣主）。要點：業主變更（owner change）賣出，把租賃契約・押金・承租人原封不動移轉給買方（出租人地位的移轉＝民法第605條之2，押金由受讓人承繼）；即使要賣也先辦繼承登記（不動產登記法第76條之2・2024年4月1日施行）；賣主為非居住者時，買方會就賣出代金源泉徵收10.21％，之後以確定申報精算。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理步驟。
以毛胚（skeleton）物件開餐廳——排氣、油脂截留器、防火如何決定選物件
毛胚（無內裝）物件能否開餐廳，簽約前大致由四點決定：①用途地域（第一種低層住居專用地域、工業專用地域原則不能開）②排氣風管能否通到外牆或屋頂並取得出租人同意③油脂截留器（grease trap）能否後裝，取決於給排水與地板下的素地④防火區劃、撒水設備、避難路徑在樓層與面積下是否成立。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
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