COLUMN
專欄
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為您提供不動產相關的實用資訊。
賣掉繼承來的共有不動產——需全員同意的場面，與只賣自己持分的實務
要把繼承的共有不動產「整筆」賣掉，需全體共有人同意（民法第251條第1項）。但只賣自己的持分，不需其他共有人同意就能賣給第三人——只是持分用途受限、價格易偏低、買方也有限。談不攏時進入共有物分割（民法第256條・第258條），一旦成為爭訟就是律師的領域。賣之前須先辦好繼承登記（2024年起義務化）。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。
華語圈買主在日本買賣契約中最易誤解的條款（訂金・貸款特約・契約不適合）是什麼？
華語圈買主在日本買賣契約中最易絆倒之處，是訂金（手付）與中國的「定金」角色不同、貸款特約（融資利用的特約）會讓契約無條件白紙化、以及契約不適合責任以「知悉後1年內通知」的期間行使。三者都能靠先讀契約書與重要事項說明書的條款來防止。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，對照中國的商業習慣讀解這三條款。
汽車整備工廠（特定整備的認證工廠）可用的物件，要滿足哪些條件？
可作為認證工廠（特定整備，道路運送車輛法第78條）的物件，取決於三點——用途地域是否准許汽車修理工廠、認證基準（第80條）的作業場與點檢作業場能否以足夠的間口與天花板高度容納、地板與前面道路能否承受升降機作業與車輛進出。三者都能在簽約前確認。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理承租前該確認的事項。
繼承到的市街化調整區域土地賣得掉嗎？既存宅地與開發許可的辨別
繼承到的市街化調整區域土地可以賣，移轉所有權不需開發許可。左右價格的是買方能否興建。昔日的「既存宅地」制度已於2001年廢止，可否改建現在由條例區域與個別許可決定。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
學童保育（放課後兒童俱樂部）能用的物件？用途地域、面積與避難
可用於學童保育（放課後兒童健全育成事業）的物件，由用途地域、專用區劃面積（依厚生勞動省令，每名兒童約1.65平方公尺以上）、避難、消防與耐震決定。這與放課後日間照顧是不同制度。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
找針灸院・整骨院的物件，用途地域與保健所開設申報要確認什麼？
針灸院・整骨院（あはき・柔整的施術所）的物件，先發生作用的是兩點：用途地域（施術所與診所不同，一般被當作「服務業店舖」處理，受用途地域限制）、以及能否滿足施術所的構造設備基準（專用施術室6.6㎡以上・待合室3.3㎡以上・換氣・消毒設備）。開設申報是「開設後10日內」由施術者本人向保健所提出，申報文件的製作由行政書士承接。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
台灣專業人士處理日本不動產時，最困惑的登記與權狀差異在哪？
台灣的「權狀」與日本的「登記識別情報」都是證明所有人本人身分的工具，但性質不同。日本在2004年修正不動產登記法，廢止紙本權利證，改為12碼英數字的登記識別情報。公示所有權的正本是登記簿，即使遺失權狀或識別情報，也能以事前通知或有資格代理人的本人確認情報完成出售。日本能代理所有權移轉登記的是司法書士，台灣的地政士無法代理日本登記。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，從條文整理這些差異。
繼承的不動產以換價分割賣出的流程？名義・登記・讓渡稅的按分
把繼承的不動產「賣掉分現金」就是換價分割。要點兩個——即使以代表人名義登記後賣出，只要是為換價之便、代金依協議實際分配，贈與稅就不成問題（國稅廳質疑應答事例）；賣出獲利的讓渡所得稅，由各繼承人依持分申報。繼承登記自2024年4月1日起義務化，賣出前提下也避不開。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理實務順序。
開調劑藥局的物件要具備什麼？用途地域與構造設備基準的確認點
調劑藥局的物件，先起作用的是兩點——用途地域（藥局視為「店舗」，與診所不同，受用途地域限制），以及藥局等構造設備規則要求的面積約19.8㎡以上、調劑室6.6㎡以上、清潔的區劃。醫療大樓或診所併設，還要看處方箋應對與動線。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
放課後等日間照顧（放課後等デイ）的物件，由用途地域、一樓、面積與避難決定
適合兒童發展支援或放課後等日間照顧的物件，大致由五點決定——用途地域（僅工業專用地域不得興建兒童福祉設施等）、訓練室與其面積（厚生勞働省令加自治體條例）、避難的難易（放在一樓可減輕此點）、消防分類、耐震標準。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理房東與承租人在選物件階段能確認的事。
繼承到的空屋，該拆除後賣素地，還是連同老屋賣土地？
繼承到的空屋要拆除後賣素地，或連同老屋（現況）賣，取決於四點——拆除費用，與拆為素地後住宅用地特例消失而上升的固定資產稅；買方族群；契約不符責任與拆除費負擔；空屋3000萬日圓特別扣除的適用方式。2024年起，扣除無論先拆或由買方於交屋後拆除皆可適用，故拆除時點左右手取。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理兩種賣法的比較。
寵物美容・寵物店的物件，開業前要確認什麼？
寵物美容沙龍・寵物店的物件，最先卡關的是能否符合飼養設施基準（籠子・洗淨・消毒・換氣・排水）、臭味與吠叫會不會與鄰居衝突，以及租約是否禁止「飼養動物」三點。第一種動物取扱業的登錄是「按事業所」取得，因此物件能否符合設施基準是前提。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
能做成銀髮住宅（Sakoju）的物件條件？各戶25㎡・無障礙的實際
能登錄為附服務高齡者住宅（Sakoju）的物件骨架有四項——各戶原則25㎡以上（共用部分充足則18㎡以上）、各戶或共用部分的廚房・廁所・洗面・浴室・收納、走廊寬度・高低差・扶手的無障礙、至少提供安否確認（狀況把握）與生活諮詢服務。這是高齡者住まい法的登錄基準。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理登錄的物件條件。
開美容室・理容所的物件，保健所看什麼？構造設備基準與用途地域
美容室・理容所的物件，保健所看的是能否明確區分作業場與待合區、洗場・消毒・採光照明換氣是否齊備兩點。與餐飲店、診所不同，美容院・理髮店受建築基準法的用途地域限制。開設申報要「事先」提出，並須通過構造設備的檢查・確認後才能使用。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理簽約前能確認的事。
繼承到的舊耐震華廈賣得掉嗎？新耐震基準與買主房貸的那道牆
繼承到的舊耐震區分所有華廈賣得掉，但分界是1981年6月1日。這天之後取得建築確認的建物為「新耐震」，買主能否辦房貸、稅的減免都以此為界。賣出的關鍵在買主能否借得到錢。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理賣之前能確認的事。
中華圈的繼承人繼承了日本的空屋，不動產公司最先能做的是什麼
當中華圈的繼承人繼承了日本的空屋，不動產公司在死亡發生後能做四件事——現地確認、估價、維持管理、賣出準備。人不在日本也可以。這些能與相續登記、遺產分割並行。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依一手資料整理範圍。
在日本出租或尋找小規模保育的物件，用途地域與面積要確認什麼
小規模保育的物件不會卡在用途地域。保育所即使在限制最嚴格的住居專用地域也能興建。真正卡住的是每位兒童的樓地板面積、需不需要用途變更的確認申請、消防設備，以及放在2樓以上時的避難規定。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文整理簽約前就能確認的事項。
繼承到「不可再建築」的物件，賣之前要先確認什麼
繼承到的「不可再建築」物件並非賣不掉，但定價與賣法與一般土地不同。建築基準法第43條要求基地臨路2公尺以上，這裡的「道路」由第42條定義。即使臨路不足，也有退縮、買進鄰地、第43條第2項的認定與許可等方法。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理賣之前要確認的事。
把日本的收益物件介紹給華語圈買主之前，該讀的重要事項說明要點
把日本的收益物件介紹給華語圈買主之前，該讀的是宅地建物取引業法第35條的重要事項說明——由宅地建物取引士在契約成立前，以書面交付並說明登記的權利、法令上的限制、私道負擔、供給設施等的法定手續。買主是非居住者時，還會先疊上外匯法（外為法）的申報與稅務的確認。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，整理買方盡職調查的觀點。
繼承來的農地要賣、要租時，最先該確認的事
繼承來的農地，在賣或租之前會依「維持農地，還是轉用為住宅等」而分成兩條路。維持農地以耕作為目的買賣、租賃，需要農業委員會的許可（農地法第3條）；轉用後出售，需要都道府縣知事等的許可（第4條・第5條），在市街化區域內則以申報即可。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文與農林水產省的資料，逐項整理契約前能確認的事。
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