用出售繼承的不動產來籌措遺產稅的納稅資金？從10個月期限倒推的安排

結論（先說重點）：出售繼承的不動產來籌措遺產稅資金，起點是申報・繳納期限＝自知悉繼承開始之日的翌日起10個月（遺產稅法第27條・第33條）。倒推之下，真正能用於出售活動的期間其實只有半年左右。安排的順序是「繼承登記（把名義移至繼承人）→估價・出售→買賣契約→交割・納稅」，登記交司法書士、稅額與特例的判斷交稅理士、遺產分割的紛爭交律師。繼承開始起3年10個月內的出售可用取得費加算（措置法第39條）壓低讓渡稅；來不及10個月時還有延納・物納。為了不被殺價，從期限倒推、及早行動是關鍵。

遺產稅原則上是「以現金一次繳清」的稅。手邊存款不足，就要出售繼承的不動產來籌措資金。可是真要賣時期限已近，即使被殺價也只能賣掉——這樣的錯位並不少見。本文寫給想出售繼承的不動產以充作遺產稅資金的繼承人：如何從10個月期限倒推組出售時程，依遺產稅法・租稅特別措置法的條文與國稅廳的案內整理。遺產稅的申報與特例的可否屬稅理士、繼承登記屬司法書士、遺產分割有紛爭時屬律師的領域，本公司只聚焦於不動產出售的安排。

用不動產籌措遺產稅資金時，先要掌握的期限是？

一切的起點是申報與繳納的期限。

遺產稅的申報書，須自知悉繼承開始之日（通常為被繼承人死亡之日）的翌日起10個月內提出（遺產稅法第27條）。而納稅也以此申報期限為限，原則上以現金一次繳清（同法第33條／2026年9月27日參照）。

期限	內容	根據
知悉繼承開始之日翌日起10個月	遺產稅的申報・繳納（原則現金一次）	遺產稅法第27條・第33條
繼承開始起3年10個月	可用取得費加算（措置法第39條）的出售期限	租稅特別措置法第39條
知悉因繼承取得之日起3年	繼承登記的申請義務（可處過料）	不動產登記法第76條之2

若要「以出售價金繳稅」，交割（收取尾款）必須趕在納稅期限內。契約到交割往往要數週至一個月以上，出售到買主確定也要時間，因此倒推是關鍵。繼承不動產的出售全貌見繼承・空屋諮詢，以登記義務化為起點的出售見「繼承時，登記義務化改變了什麼」。

從10個月的申報期限，如何倒推出售時程？

以倒推排列如下，僅為目安，會因物件・地區・遺產分割的進度而前後移動。

倒推	要做的事	主要承擔者
繼承開始〜2個月	掌握遺產・決定分割方針、準備繼承登記	繼承人・司法書士
〜3個月	繼承登記（出售的前提是把名義移至繼承人）、估價	司法書士・本公司
〜4個月	設定出售價格・開始出售活動	本公司
〜7個月	買主確定・買賣契約	本公司
〜9個月	交割・收取尾款（＝確保納稅資金）	本公司・司法書士
10個月	遺產稅的申報・繳納	稅理士・繼承人

最容易成為瓶頸的是繼承登記與遺產分割。名義仍為被繼承人時，既不能簽買賣契約也不能移轉所有權。分割協議談不攏，登記與出售都動不了，10個月轉眼就沒了。遺產分割有紛爭時，宜及早諮詢律師，並與出售安排並行。 繼承登記自2024年4月1日義務化（不動產登記法第76條之2），須在知悉取得之日起3年內申請，即使打算出售也無法迴避。

能用於出售的實質期間，約為10個月中的半年。 一開始就決定「何時要出售」，較能避免在後半被殺價。

如何避免趕著賣而讓價格下跌？

被期限追著賣，最大的風險是被摸清底細而低價買走。防範之道歸結為「及早行動」，具體而言下列各點有效。

手法	目的
先整理好繼承登記・界址・文件	買主能安心檢視，契約到交割快
提前出售	檢視期間拉長，能比較多位買主
先掌握下限（納稅所需的手取り）	能冷靜判斷能讓價到何處
比較收購與仲介	期限逼近時「確定但較便宜的收購」也是選項；先以仲介看反應

界址不明確時，買主要等測量完成，交割會延誤。確定測量有時要數週至數個月，在10個月中是沉重的工程。越是提前把「使其可售的工程」（登記・界址・文件）做好，後半的殺價壓力越低。 出售繼承不動產的實務也整理於「以換價分割出售繼承不動產的流程」。

若10個月內出售無望，與其被殺價趕著賣，不如與稅理士一起檢討後述的延納・物納，較能守住手取り。及早開始比較出售與納稅手段是關鍵。

小規模宅地等的特例、取得費加算能與出售並存嗎？（判斷交稅理士）

出售與稅的特例，會因時機而衝突或並存。這裡屬稅理士的所管，本公司只整理「對出售時程有影響的點」。

**取得費加算（租稅特別措置法第39條）**是繳了遺產稅的人出售繼承財產時，可將所繳遺產稅額中的一定額，在讓渡所得的計算上加入取得費的特例。加算額為「遺產稅額 ×（該讓渡財產的遺產稅評價額 ÷ 該人的遺產稅課稅價格）」。可用的期限為，自繼承開始之日的翌日起，至遺產稅申報期限的翌日起經過3年之日＝繼承開始起約3年10個月內的讓渡（2026年9月27日參照）。納稅用的出售多半落在此期間，能壓低讓渡稅。

另一方面要注意的是小規模宅地等的特例（措置法第69條之4）。這是降低遺產稅課稅價格的特例，就居住用・事業用・貸付事業用的宅地減額評價。但依類型，有的以「至遺產稅申報期限止保有・繼續居住/事業」為要件，在申報期限（10個月）前賣掉，可能不符合此繼續要件而無法使用特例（配偶者取得的居住用宅地等，也有不以保有繼續為要件的類型）。

特例	與出售的關係	期限目安
取得費加算（措置法39條）	期間內的出售可壓低讓渡稅	繼承開始起約3年10個月內
小規模宅地等的特例（措置法69條之4）	依類型須至申報期限止保有繼續，早賣可能失去	遺產稅的申報期限（10個月）

也就是說，若「想用小規模宅地等特例的土地」與「想賣來當納稅資金的土地」是同一筆，出售的時期會左右特例的可否。 哪筆土地何時賣、特例的可否・要件的套用・讓渡所得的計算，務必向稅理士確認。本公司看各物件的好賣程度・預估價格・時程，稅理士看特例的可否，各自分別處理。

延納・物納這些選項，與出售如何比較？

出售趕不上、或賣了仍不足時的接手方，就是延納與物納。兩者都是現金一次繳清原則的例外，要件嚴格，以稅理士的檢討為前提。

**延納（遺產稅法第38條）**是在遺產稅額超過10萬日圓、有難以現金繳納的事由等要件下，提供擔保並以年賦分期繳納的方法（延納稅額100萬日圓以下且延納期間3年以下則免擔保）。延納期間須繳利子稅。

想針對您的情況進一步諮詢？

歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。

LINE諮詢聯絡我們

物納（遺產稅法第41條）是在即使延納仍難以現金繳納時，以其困難金額為限，用繼承財產本身繳納的方法。可充物納的財產有順位，第1順位為不動產・船舶・國債・地方債・上市股票等，第2順位為非上市股票等，第3順位為動產。物納財產的收納價額，原則上為作為遺產稅課稅價格計算基礎的該財產價額（2026年9月27日參照）。

手段	適合場面	留意點
出售並以現金繳納	有可在市場售出的不動產且趕得上期限	注意趕著賣的降價；活用取得費加算
延納（第38條）	一次繳不行但分期能付	擔保・利子稅；有要件審查
物納（第41條）	延納仍困難；持有難賣的不動產	以延納為前提；順位・收納價額・要件嚴格

可售的不動產多半在市場售出以保住手取り較有利，而難賣的不動產或趕不上期限時，延納・物納是現實的接手方。選哪一種，是把出售的見込み（本公司）與延納・物納的要件・稅額（稅理士）並排判斷。 手放し方の比較思路也整理於「繼承的土地用國庫歸屬手放し與出售何者划算？」。

該找誰諮詢？

物件的估價、賣法・價格・時程的設計、買賣的仲介，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。角色分工如下。

要做的事	承擔者
遺產稅的申報、延納・物納、小規模宅地等特例・取得費加算的可否、讓渡所得稅的計算	稅理士
繼承登記（把名義由被繼承人移至繼承人）	司法書士
遺產分割有紛爭時的交涉・調停	律師
物件的估價・賣法設計・仲介	宅地建物取引業者（本公司）

稅額與特例的判斷交稅理士、繼承登記交司法書士、遺產分割的紛爭交律師，請各自直接委託。這些都是各自獨立的事業體，請與本公司分別直接簽約。 本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。

常見問題

Q. 要用出售價金繳遺產稅，須在何時前賣出？
A. 遺產稅的申報・繳納期限，是自知悉繼承開始之日的翌日起10個月（第27條・第33條）。若以價金繳稅，交割（收取尾款）須落在此期限內。考量契約到交割、以及出售到買主確定的時間，宜在繼承開始起3〜4個月內開始出售較安全。繼承登記或分割延誤會推遲全體，請及早與司法書士・稅理士並行推進。

Q. 出售繼承的土地會有讓渡稅，有壓低的方法嗎？
A. 繳了遺產稅的人若在繼承開始起約3年10個月內出售繼承財產，可用取得費加算（第39條）將所繳遺產稅額中的一定額加入取得費，壓低讓渡所得。納稅用的出售多半落在此期間。可否・加算額・讓渡所得的計算屬稅理士所管，請務必確認。

Q. 用了小規模宅地等特例的土地，為了納稅賣掉沒關係嗎？
A. 依類型要注意。小規模宅地等的特例（第69條之4）依類型以「至遺產稅申報期限止保有・繼續居住/事業」為要件，在申報期限（10個月）前賣掉，可能不符合繼續要件而失去特例（配偶者取得的居住用宅地等，也有非要件的類型）。因出售時期會改變可否，出售時期請與稅理士商量後再定。

Q. 若10個月內沒賣掉會怎樣？
A. 若無法在期限內以現金繳納，符合要件時有延納（第38條・提供擔保並年賦分期）；即使延納仍困難時有物納（第41條・以繼承財產本身繳納）。兩者要件都嚴格，以稅理士的檢討為前提。可售的不動產多半在市場售出以保住手取り較有利，因此在被殺價趕著賣之前，請把出售的見込み與延納・物納並排比較。

本文出處（一手資料）

• 國稅廳Tax Answer No.4205「相続税の申告と納税」（申報書自知悉繼承開始之日的翌日起10個月內提出＝遺產稅法第27條／納稅以申報期限為限、原則現金一次＝第33條。2026年9月27日參照）
• 國稅廳Tax Answer No.4211「相続税の延納」／No.4214「相続税の物納」（延納＝遺產稅額超過10萬日圓・有難以現金繳納的事由・提供擔保・年賦（第38條）；物納＝即使延納仍難以現金繳納時・物納財產順位（第1順位＝不動產・船舶・國債・地方債・上市股票等）・收納價額（第41條）。2026年9月27日參照）
• 國稅廳Tax Answer No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（租稅特別措置法第39條＝繳了遺產稅者，自繼承開始之日的翌日起至申報期限翌日起經過3年之日（＝繼承開始起約3年10個月）內讓渡繼承財產時，將遺產稅額中一定額加入取得費。加算額＝遺產稅額 ×（讓渡資產的遺產稅評價額 ÷ 課稅價格）。2026年9月27日參照）
• e-Gov法令檢索「租税特別措置法」（第69條之4＝小規模宅地等的遺產稅課稅價格計算特例，依類型以至申報期限止保有・繼續事業為要件；第39條＝取得費加算。2026年9月27日參照）／法務省「相続登記の申請義務化」（不動產登記法第76條之2・2024年4月1日施行，知悉取得之日起3年內。2026年9月27日參照）

※遺產稅的稅額、延納・物納的可否、小規模宅地等特例與取得費加算的可否，會因財產內容・分割方式・各人事情而異。本文並未就個別事案作出判斷。稅額與特例的適用向稅理士、繼承登記向司法書士、遺產分割的紛爭向律師的窗口作最終確認。行政的期限・要件・樣式可能修正，著手時請直接確認國稅廳・管轄稅務署的案內。
※本文為一般性的資訊提供，並非對個別不動產的出售價格、稅額或特例的適用作出判斷或保證。物件的估價・賣法設計・仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接。遺產稅・特例・讓渡所得稅由稅理士，繼承登記由司法書士，遺產分割的紛爭由律師——各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與手續（行政・繼承）的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。