繼承的土地，用國庫歸屬手放與賣掉哪個划算？

結論（先說重點）：要手放沒用處的繼承土地，有兩條路：讓國家接收的相續土地國庫歸屬制度，與在市場賣出。國庫歸屬的審查手數料每筆土地1萬4000日圓，獲承認須繳負擔金原則20萬日圓（依土地種目・面積可能增加），是「付費手放」的制度。相對地，若土地在市場賣得掉，非但不付費，反有手取（淨收入）留下。現實的順序是：先以估價判斷「這土地在市場究竟賣不賣得掉」，賣不掉再檢討國庫歸屬或引取。市場賣出的可否・估價・媒介由本公司（四葉不動產株式會社）承擔，國庫歸屬的承認申請書類製作由行政書士或司法書士、繼承登記由司法書士、讓渡所得・稅務由稅理士、共有人間或與鄰地的紛爭由律師承擔。這些是各自獨立的事業體，請分別直接簽約。

繼承了山林・原野・鄉下老家的土地，卻無使用打算，只剩固定資產稅與管理的手間持續——此時「付錢也要手放（國庫歸屬）」與「在市場賣掉」，哪個划算會因土地而逆轉。本文寫給繼承沒用處土地的繼承人：把手放的費用與賣出的手取並列，提示判斷材料。能否在市場賣出的見極與估價由本公司（宅地建物取引業者）承擔，國庫歸屬的制度手續是行政書士・司法書士的領域，稅務是稅理士、紛爭是律師的領域。分開整理角色。

用國庫歸屬手放要花多少（手數料與負擔金）？

相續土地國庫歸屬制度，是把因繼承或遺贈（對繼承人的遺贈）取得的土地，在滿足一定要件並繳納負擔金為條件下，由國家接收的制度。依相續等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和3年法律第25號、令和5年4月27日施行）。要花的錢有兩項。

費用	內容
審查手數料	每筆土地1萬4000日圓（以收入印紙繳納）。卻下・不承認也不返還
負擔金	獲承認時繳納。原則20萬日圓（就國有地的種目考量其管理所需10年分的標準費用而算定）。宅地・田・畑・森林・原野等依面積算定，可能超過20萬日圓

負擔金於承認通知到達日的翌日起30日內繳納。繳納負擔金的時點，該土地的所有權移轉予國家。 期限內不繳，承認失效。

要點是，國庫歸屬不是「有手取進來」的制度，而是「付費手放」的制度。正因如此，先確認是否為市場賣得掉的土地才有意義。制度的要件・費用・期間手續本身，詳細整理於行政書士側的以國庫歸屬手放繼承土地的制度要件與國庫歸屬的費用與審查期間。繼承不動產全般請見繼承與不動產。

同一土地賣掉的手取與期間如何估算？

若土地在市場賣得掉，與付費的國庫歸屬不同，留下的是賣出價減費用。估算的骨架如下。

項目	內容
賣出價	估價。隨立地・接道・地目・境界狀態大幅變動
仲介手續費	宅地建物取引業法的上限（賣價400萬日圓超部分為3%＋6萬日圓加消費稅等）。低廉空屋等另有特例
讓渡所得稅	對賣益（賣價−取得費−讓渡費用）課稅。繼承取得土地的取得費・取得時期的思路找稅理士
期間	找到買方為止的時間。過疏地・山林可能拖長

在賣益的稅上，有可用低未利用土地等的100萬日圓特別控除（租稅特別措置法第35條之3）的土地。都市計畫區域內的一定低未利用土地等，以賣價500萬日圓以下（市街化區域等為800萬日圓以下），且在讓渡年1月1日時點所有期間逾5年時賣出，可自讓渡所得控除100萬日圓，適用期間為令和2年7月1日至令和10年12月31日（需確定申告與市區町村長的確認書等）。越是「只能賣得便宜的土地」，此控除越能使稅負趨近於零。

取得費不明的土地，可以賣價的5%為概算取得費（國稅廳タックスアンサー No.3258）。繼承取得土地的取得費・取得時期整理於 No.3270。具體稅額的計算・申報由稅理士承擔。本公司承擔該土地在市場約以多少價・多久能賣出的估價，與賣法（現況交付・附舊屋・空地等）的比較。山林・原野的賣法見賣繼承的山林・原野的流程，生產綠地見賣繼承的生產綠地的流程，市街化調整區域的土地見繼承的市街化調整區域土地賣得掉嗎？。

不能用國庫歸屬的土地（卻下・不承認要件）是哪種土地？

國庫歸屬並非任何土地都能被接收。定有在申請入口即卻下的土地（法第2條第3項）與審查中不承認的土地（法第5條第1項）。

區分	不被接收的土地例
卻下事由（第2條第3項）	有建物的土地／設定擔保權・使用收益權（抵押權・租賃權等）的土地／預定供他人使用（如通路）的土地／土壤污染的土地／境界不明・所有權存否或範圍有爭議的土地
不承認事由（第5條第1項）	有崖的土地／地上有工作物・車輛・樹木等的土地／須除去始能使用的地下有體物存在的土地／非經與鄰地所有人等的爭訟即無法管理・處分的土地／其他通常管理・處分需過分費用・勞力的土地

「有建物」「境界未定」「與鄰地起爭」的土地，原樣不能用國庫歸屬。 有建物須拆除、境界不明須確定測量等前置處理有時必要。這便成為「付這些前置費用（拆除費・測量費）也要手放」與「以現況在市場找買方」之間的比較。境界未定土地的賣法，亦可參考賣境界未定的繼承不動產的流程。共有的土地須由共有人全員申請，共有人間意見分歧・有下落不明的共有人時，須先做該調整。含爭議的調整是律師的領域。

把賣不掉的土地轉往捐贈・引取服務的選項如何？

在市場賣不掉、國庫歸屬又因要件困難的土地，捐贈或民間引取服務會被列為候補。惟兩者皆不宜過度期待。

• 向自治體捐贈：自治體原則不受理無使用打算土地的捐贈。是否受贈是自治體的個別判斷，多限於如道路用地等有具體使用目的的情形。
• 民間引取服務：有付費（引取費）而移轉所有權的業者。金額・其後的管理責任・契約內容因業者差異大，良莠不齊。簽約前請確認費用總額、名義變更（登記）方法、引取後糾紛時責任歸屬。

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手放方式	手取／費用	適合的土地
在市場賣出	有手取留下	立地・接道・境界齊備、可望有買方的土地
國庫歸屬	付費用（手數料＋負擔金）	不觸卻下・不承認事由、能整備要件的土地
捐贈・引取服務	原則不受理／需付費	上述皆難的土地

順序上：①先以估價確認市場能否賣出，②賣不掉再看是否符合國庫歸屬要件，③連這也難再檢討捐贈・引取，較為現實。 哪個划算因土地而異，故把費用與手取與時間並列判斷。

手放或賣的判斷該找誰諮詢（分離受任）？

決定沒用處繼承土地的出口時，牽涉多位專家。分工如下。

要做的事	承擔者
市場能否賣出的見極・估價・媒介・買賣契約	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）
國庫歸屬的承認申請書類製作	行政書士（四葉行政書士事務所）或司法書士
遺產分割協議書製作	行政書士（四葉行政書士事務所）
繼承登記・所有權移轉登記	司法書士
讓渡所得稅・取得費・低未利用土地控除計算	稅理士
共有人間・與鄰地的紛爭、境界的爭議	律師

市場賣出的可否・估價・媒介・買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。國庫歸屬的承認申請書、遺產分割協議書等向官公署・私人間提出的文書製作，由四葉行政書士事務所承接（國庫歸屬的申請書類司法書士亦可處理）。繼承登記・所有權移轉登記由司法書士，讓渡所得稅・取得費・低未利用土地控除計算由稅理士，共有人間或與鄰地的紛爭・境界爭議由律師處理。

這些各自為獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所不收取也不支付介紹費・送客手續費。國庫歸屬的申請書類找行政書士或司法書士、登記找司法書士、稅務找稅理士、紛爭找律師、僱用・社會保險找社會保險勞務士，皆請分別直接委託。諮詢免費。制度的運用・負擔金的算定・受理狀況會變。動手時請直接確認法務局・法務省的頁面。

常見問題

Q. 用國庫歸屬手放繼承的山林要花多少？
A. 審查手數料每筆土地1萬4000日圓（卻下・不承認也不返還），獲承認須繳負擔金原則20萬日圓。惟森林等依面積算定負擔金，可能超過20萬日圓。因是「付費手放」而非有手取進來的制度，建議先以估價確認是否能在市場賣出。

Q. 任何土地都能用國庫歸屬被接收嗎？
A. 否。有建物的土地、設定擔保權或租賃權的土地、境界不明的土地、土壤污染的土地會在申請入口被卻下（法第2條第3項）。又，有崖的土地、地上有工作物・樹木的土地、與鄰地起爭的土地、通常管理・處分需過分費用・勞力的土地可能不承認（法第5條第1項）。拆除建物或確定境界等前置處理有時必要。

Q. 對看似賣不掉的土地，委託估價有意義嗎？
A. 有。賣不賣得掉、約以多少能賣，不實際估價便無從得知。即使只能賣得便宜的土地，若能用低未利用土地等的100萬日圓特別控除（租稅特別措置法第35條之3），稅負可趨近於零，作為手放方式或較付費的國庫歸屬有利。請先確認市場能否賣出，再把結果與國庫歸屬、引取並列比較。

Q. 沒用處的土地能捐贈給自治體嗎？
A. 原則上，自治體不受理無使用打算土地的捐贈。是否受贈是自治體的個別判斷，多限於如道路用地等有具體使用目的的情形。民間引取服務多以付費移轉所有權，費用與引取後的責任歸屬因業者而異，請確認契約內容。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• 法務省「相續土地國庫歸屬制度について」（相續等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和3年法律第25號、令和5年4月27日施行）。第2條第3項＝卻下事由（建物・擔保權等・他人使用預定・土壤污染・境界不明等）、第5條第1項＝不承認事由（崖・工作物等・地下有體物・與鄰地爭訟・過分費用勞力）、審查手數料每筆土地1萬4000日圓。2026年9月26日參照）
• 法務省「相續土地國庫歸屬制度の負担金」（負擔金就國有地種目考量其管理所需10年分的標準費用而算定。原則20萬日圓，宅地・田畑・森林等有依面積算定的情形。於通知到達日翌日起30日內繳納，繳納時所有權移轉予國家。2026年9月26日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期讓渡所得の特別控除（租稅特別措置法第35條之3。都市計畫區域內的低未利用土地等，以賣價500萬日圓以下〈市街化區域等為800萬日圓以下〉、讓渡年1月1日時點所有期間逾5年時讓渡，可控除100萬日圓。適用期間為令和2年7月1日〜令和10年12月31日。2026年9月26日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.3258 取得費不明時（取得費不明時等，可以賣價的5%為概算取得費。2026年9月26日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.3270 因繼承或贈與取得的土地・建物的取得費與取得時期（2026年9月26日參照）

※國庫歸屬的負擔金額（依種目・面積算定）、卻下・不承認的適用，隨個別土地的狀況而變。本文未就個別土地判斷。動手時請於法務局・法務省的頁面確認最新運用。
※低未利用土地等特別控除的適用要件・確認書的取得依市區町村與稅務署的運用。讓渡所得稅・取得費的具體計算與申報請找稅理士諮詢。
※繼承登記・所有權移轉登記找司法書士，共有人間或與鄰地的紛爭・境界爭議找律師諮詢。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別土地賣出的可否・稅額・國庫歸屬的可否。市場賣出的可否・估價・媒介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），國庫歸屬的承認申請書・遺產分割協議書等文書製作由四葉行政書士事務所，各自為獨立事業體、分別直接簽約的形式受任。國庫歸屬的申請書類司法書士亦可處理。無介紹費・送客手續費往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與權利・手續（繼承・登記・稅務・紛爭的分派）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。