相続した旗竿地・無道路地はどう売ればいいのか？──接道義務・43条2項認定・評価と売却導線

結論（先に要点）：相続した旗竿地（間口が狭く奥に敷地が広がる土地）や無道路地（建築基準法上の道路に接していない土地）も、売ること自体はできます。ただし建て替えができるかで買い手と価格が大きく変わります。建築基準法第43条第1項は敷地が「道路」に2m以上接することを求め、この道路は第42条が定めるもの（幅員4m以上等）です。接道が足りなくても、第43条第2項の認定（第1号）・許可（第2号）、隣地の買い増し、位置指定道路の新設という道があります。売る前にこの順で確認します。相続登記・税務・許可申請は司法書士・税理士・建築士へ振り分けます。

接道が狭い旗竿地や、道路に接していない無道路地・再建築不可の土地を相続して、売るか活用かで迷う相続人に向けて、なぜ査定が下がるのか、接道をどう解くのか、誰に何を頼むのかを、建築基準法・不動産登記法・財産評価基本通達の条文と国の資料から順に整理しました。可否の最終確認は特定行政庁の窓口で行います。

なぜ旗竿地・無道路地は査定が大きく下がるのか？

一言でいえば、建て替えができるかどうかが不確かだからです。建物を新しく建てられない土地は、買い手も使い道も限られ、価格が下がります。

建築基準法第43条第1項は、建築物の敷地は「道路」に2m以上接しなければならないと定めます（接道義務）。旗竿地は、竿にあたる通路部分の幅（間口）が2mに満たないと、この接道義務を満たせません。無道路地は、そもそも建築基準法上の道路に接していない土地で、接道義務を満たさないため既存の建物を壊すと新しい建築確認が下りない「再建築不可」になります。再建築不可の物件を売る前の確認は相続した再建築不可の物件は、売る前に何を確かめるのかにも整理しています。

土地の状態	接道の状況	建て替え
通常の宅地	幅員4m以上の道路に2m以上接する	可
旗竿地（間口2m以上）	通路の幅が2m以上あり道路に接する	可（通路長により条例の上乗せあり）
旗竿地（間口2m未満）	通路が細く接道義務を満たさない	原則不可（要・解消策）
無道路地	建築基準法上の道路に接していない	原則不可（要・解消策）

なお、地方公共団体は条例で、通路が長い旗竿地について間口を2mより広く求めることがあります（建築基準法第43条第3項による接道の付加）。間口2mを満たしていても、通路の長さ次第で建て替えができないことがあるため、通路の幅と長さの両方を確認します。

接道義務（2m）と建築基準法43条2項の認定・許可はどう関わるのか？

接道が足りないときの解消策の中心が、建築基準法第43条第2項です。ここは「認定」と「許可」の二つに分かれ、判断する主体と手続きが違います。

第2項第1号（認定）は、その敷地が幅員4m以上の道（建築基準法上の道路に該当しないもの）に2m以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとして基準に適合し、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認めるものについて、接道義務を適用しないものです。建築審査会の同意は要りません。 第2項第2号（許可）は、その敷地の周囲に広い空地を有する等の基準に適合し、特定行政庁が支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについてです。この認定・許可の枠組みは、平成30年法律第67号（平成30年9月25日施行）で従来の但し書き許可を分けて整えられました。

	第2項第1号（認定）	第2項第2号（許可）
接する対象	幅員4m以上の「道」（道路でないもの）	周囲に広い空地等
建築審査会の同意	不要	必要
性格	基準に該当すれば認定	個別審査による許可
判断する主体	特定行政庁	特定行政庁（審査会の同意を得て）

認定も許可も「その土地・その建築計画」に対して出るものです。 「この土地は43条2項でいける」という一般的な太鼓判ではなく、建てる建物の用途・規模まで含めて判断されます。多くの特定行政庁が包括同意基準を公表していますが、当てはまるかは事前相談で確かめます。建築基準法上の可否を最終的に判断するのは特定行政庁であり、当社（不動産会社）ではありません。 認定・許可の申請図書の作成は建築士（設計者）が担います。

位置指定道路・2項道路・通路のどれに面しているかで何が変わるのか？

「道に面している」ように見えても、その道が建築基準法上どれに当たるかで、建て替えの可否も評価も変わります。旗竿地・無道路地では、まず接する道の種別を確かめます。

建築基準法第42条第1項は、幅員4m以上（指定区域では6m以上）の道路を第1号から第5号まで定めます。私人が築造し特定行政庁の位置指定を受けた道が第5号の位置指定道路です。同条第2項は、都市計画区域の指定時などに既に建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したものを「道路とみなす」と定め（2項道路・みなし道路）、この場合は道路中心線から2m下がるセットバックが要ります。私道の持分を相続した場合の売り方は相続した『私道の持分（位置指定道路）』は、どう売る？に整理しています。

接する道	建て替え	主な留意点
位置指定道路（第42条1項5号）	可	位置指定の範囲・私道の持分・通行掘削承諾
2項道路（第42条2項）	可（セットバック要）	中心線から2m後退、敷地面積が減る
建築基準法上の道路でない通路	原則不可	第43条2項の認定・許可を検討

旗竿地の通路が私道である場合や、他人の土地を通路として使っている場合は、通行・掘削の承諾や、境界の位置が問題になります。どこまでが自分の土地かを確定させる境界確定測量・筆界特定は土地家屋調査士の領域です。境界が未確定だと、買い増しの面積も接道の長さも確定しません。

再建築不可のまま売るのと隣地に打診するのはどちらが得か？

正解は土地ごとに違いますが、考え方の順序は決まっています。まず隣地所有者が最有力の買い手になり得ることを押さえます。

無道路地・旗竿地を隣地に足すと、相手の敷地の間口・面積・容積が増え、接道が解消して価値が上がることがあります。買い手にとって価値が上がる相手に売るのが、最も高く売れる筋です。隣地の一部を買い増して間口2mを確保する、隣地と土地を交換して形を整える、という手もあります。一方、隣地との交渉がまとまらない場合は、再建築不可のまま「現況」で売る選択になります。既存建物のリフォームによる賃貸、解体して駐車場・資材置場などの建築確認を要しない用途への転用も選択肢です。ただし解体すると建物が無くなり、敷地の固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がることがあります。

進め方	効きやすい場面	留意点
隣地所有者へ打診	隣地に足すと接道が解消・価値が上がる	交渉に時間、境界の確定
買い増し・等価交換	間口があと少しで2mに届く	隣地の同意、測量・分筆
現況のまま売る	交渉が難しい／急ぐ	買い手・用途が限られ減価が大きい

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価格の面では、無道路地は市場での減価が大きく、相続税の評価でも財産評価基本通達20-3が「無道路地」の評価方法を定めています。これは、接道義務を満たすための通路を仮定してその開設費用相当額等を、不整形地としての評価額から40%の範囲内で控除して評価するものです。旗竿地は同通達20の「不整形地の評価」で評価します。ただし相続税評価額と実際に売れる金額は別物です。 取得費・譲渡所得税の計算は税理士、相続人間で売るか残すかがまとまらない場合の交渉・調停は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼ください。

相続登記・税務・許可申請は誰に頼めばよいのか？

物件の接道調査・評価・売却の媒介・活用の設計は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が承ります。それ以外は担い手が分かれます。

順番	確認・作業すること	担い手
1	接道の状況（道路の種別・間口・幅員・通路長）	宅地建物取引業者・特定行政庁
2	相続登記（所有権の名義を相続人に移す）	司法書士
3	境界の確定（買い増し・分筆を検討するなら）	土地家屋調査士
4	第43条2項の認定・許可、セットバック、買い増しの見込み	特定行政庁・建築士・宅地建物取引業者
5	売る／貸す／活用するの方針と価格を決める	宅地建物取引業者
6	譲渡所得税・取得費、相続人間の合意	税理士・（紛争時）弁護士

相続登記は、不動産登記法第76条の2により2024年4月1日から義務化されています（相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内。詳しくは相続したとき、登記の義務化で何が変わったか）。名義が被相続人のままでは、売買契約も所有権移転登記もできません。相続不動産全般の進め方は相続・空き家の相談にまとめています。相談は無料です。

建築基準法上の可否の最終判断は特定行政庁、第43条2項の認定・許可の申請は建築士、相続登記は司法書士、境界の確定は土地家屋調査士、譲渡所得税・取得費は税理士、相続人間の紛争は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。 これらはそれぞれ独立した事業体であり、当社とは別々にご契約いただきます。当社は紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。

よくある質問

Q. 旗竿地・無道路地でも売れますか？
A. 売れます。ただし建て替えの可否で買い手と価格が大きく変わります。隣地所有者への売却、リフォームによる賃貸、解体して駐車場等への転用が主な選択肢です。第43条第2項の認定・許可やセットバック、隣地の買い増しで接道を解消できる場合は、売り方が変わります。まず接する道の種別と間口・通路の長さを確認してください。

Q. 旗竿地の間口が2mあれば、必ず建て替えできますか？
A. 必ずとは限りません。建築基準法第43条第1項の接道義務は2m以上ですが、地方公共団体は条例で、通路が長い旗竿地について間口を2mより広く求めることがあります（第43条第3項）。通路の幅だけでなく長さも確認し、所在地の特定行政庁で条例の上乗せの有無を確かめてください。

Q. 第43条第2項の認定と許可は、どう違いますか？
A. 第1号の認定は、幅員4m以上の道に2m以上接し利用者が少数などの基準に適合する場合で、建築審査会の同意は不要です。第2号の許可は、周囲に広い空地を有する等の場合で、特定行政庁が建築審査会の同意を得て個別に許可します。いずれも土地と建築計画に対して出るもので、可否は特定行政庁が判断し、申請図書は建築士が作成します。

Q. 相続した無道路地を、登記しないまま売れますか？
A. 売れません。売買契約の後に所有権移転登記をするには、その前提として被相続人から相続人への相続登記が必要です。相続登記は不動産登記法第76条の2により2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく期限内に申請しないと過料の対象になり得ます。相続登記の申請は司法書士へ直接ご依頼ください。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第42条第1項＝道路の定義（幅員4m以上・第1〜5号、第5号＝位置指定道路）、同条第2項＝みなし道路（2項道路）とセットバック、第43条第1項＝接道義務（道路に2m以上接する）、同条第2項第1号＝認定・第2号＝建築審査会の同意を得た許可、同条第3項＝条例による接道の付加。第43条第2項の認定・許可の枠組みは平成30年法律第67号・平成30年9月25日施行による。2026年9月18日参照）
• 国土交通省「敷地と道路に関する規制（第43条）」の各特定行政庁の運用（第43条第2項第1号認定・第2号許可の包括同意基準等は特定行政庁ごとに公表される。2026年9月18日参照）
• 国税庁「財産評価基本通達」20-3（無道路地の評価）（無道路地は、不整形地の評価等による価額から、接道義務に基づく最小限度の通路を開設する費用相当額等を、その40%の範囲内で控除して評価する。旗竿地は20（不整形地の評価）による。2026年9月18日参照）
• 国税庁タックスアンサー No.4620「無道路地の評価」（無道路地＝道路に接しない宅地（接道義務を満たさない宅地を含む）の相続税評価の考え方。2026年9月18日参照）
• 法務省「不動産登記法」による相続登記の申請義務化（第76条の2。相続により所有権を取得した者は、取得を知った日から3年以内に登記を申請する義務。2024年4月1日施行。2026年9月18日参照）

※接道の状況、道路の種別、セットバックの要否、第43条第2項の認定・許可の可否、条例による接道の付加は、土地ごと・建築計画ごとに異なります。本記事は個別の物件について判断していません。建築基準法上の可否の最終確認は特定行政庁の窓口で行ってください。
※無道路地・不整形地の評価は、相続税の評価額と市場での売却価格が一致しません。税額・取得費・譲渡所得税の計算は税理士の所管です。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件の可否や売却価格を判断・保証するものではありません。
※物件の調査・評価・媒介は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が承ります。認定・許可の申請は建築士、登記は司法書士、境界確定は土地家屋調査士、税務は税理士、紛争は弁護士が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。旗竿地・無道路地について、接する道の種別と間口・通路の長さ、境界の確定を同じテーブルに並べ、特定行政庁・建築士・司法書士・税理士への確認事項を先に切り分けます。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。