繼承到的旗竿地・無道路地該怎麼賣？

結論（先說重點）：繼承到的旗竿地（入口窄、往裡面變寬的土地）或無道路地（未臨接建築基準法上道路的土地），賣本身是可以的。但能否改建，會讓買家與價格差很多。建築基準法第43條第1項要求基地臨接「道路」2公尺以上，這裡的道路是第42條所定者（寬度4公尺以上等）。即使臨路不足，也有第43條第2項的認定（第1號）・許可（第2號）、買進鄰地、新設位置指定道路等方法，賣之前依此順序確認。相續登記・稅務・許可申請，分別交給司法書士・稅理士・建築士。

本文寫給繼承到入口狹窄的旗竿地，或無道路地・不可再建築土地，在賣與活用之間猶豫的繼承人：從建築基準法、都市計畫法、不動產登記法、財產評價基本通達的條文與國家資料，依序整理為何估價會下降、如何解決臨路、該找誰做什麼。可否的最終確認在特定行政廳窗口。

為何旗竿地・無道路地的估價會大幅下降？

一句話，因為能否改建並不確定。無法蓋新建物的土地，買家與用途都有限，價格因而下降。

建築基準法第43條第1項要求建物基地臨接「道路」2公尺以上（臨路義務）。旗竿地若竿的部分（入口）寬度未滿2公尺，就無法滿足此義務。無道路地則根本未臨接建築基準法上的道路，因不符臨路義務而成為「不可再建築」——拆除既有建物後，新建物就取不到建築確認。賣不可再建築物件之前要確認什麼，整理在繼承到的不可再建築物件，賣之前要確認什麼。

土地狀態	臨路狀況	改建
一般宅地	臨接寬度4公尺以上的道路2公尺以上	可
旗竿地（入口2公尺以上）	通路寬2公尺以上並臨接道路	可（依通路長度或有條例加碼）
旗竿地（入口未滿2公尺）	通路細窄，不符臨路義務	原則不可（需解除）
無道路地	未臨接建築基準法上道路	原則不可（需解除）

另外，地方公共團體可能以條例，對通路較長的旗竿地要求比2公尺更寬的入口（第43條第3項的臨路附加）。即使滿足2公尺，也可能因通路長度而不能改建，因此要同時確認通路的寬度與長度。

臨路義務（2公尺）與建築基準法43條2項的認定・許可有何關聯？

臨路不足時的核心解決方法是建築基準法第43條第2項。這裡分為「認定」與「許可」兩種，判斷的主體與手續不同。

第1號（認定）：基地臨接寬度4公尺以上的道（除建築基準法上道路外）2公尺以上，該建物使用者少並符合基準，特定行政廳認定於交通・安全・防火・衛生上無妨礙者。不需要建築審查會的同意。 第2號（許可）：基地周圍有寬廣空地等符合基準，特定行政廳認為無妨礙、取得建築審查會同意後許可者。此認定・許可的架構，是由平成30年法律第67號（平成30年9月25日施行）將舊有的但書許可分割整備而成。

	第1號（認定）	第2號（許可）
臨接對象	寬度4公尺以上的「道」（非道路）	周圍寬廣空地等
建築審查會的同意	不需要	需要
性質	符合基準即認定	個別審查的許可
判斷主體	特定行政廳	特定行政廳（取得審查會同意）

認定與許可都是對「該土地、該建築計畫」而發。 不是「這塊地用43條2項可以過」的一般保證，而是連要蓋的建物用途、規模都納入判斷。許多特定行政廳公布了包括同意基準，但能否適用須在事前諮詢確認。建築基準法上的可否最終由特定行政廳判斷，不是本公司（不動產公司）。 認定・許可的申請圖書由建築士（設計者）製作。

臨接位置指定道路・2項道路・通路的哪一種，會有什麼不同？

即使看起來「臨接道路」，那條道在建築基準法上屬於哪一種，會改變改建可否與評價。旗竿地・無道路地要先確認臨接的道的種別。

建築基準法第42條第1項將寬度4公尺以上（指定區域6公尺以上）的道路，於第1至第5號定義。私人築造並取得特定行政廳位置指定的道，是第5號的位置指定道路。同條第2項將都市計畫區域指定時等已有建物並排、寬度未滿4公尺的道、經特定行政廳指定者「視為道路」（2項道路・認定道路），此時須從道路中心線退縮2公尺。繼承到私道持分時的賣法，整理在繼承到的『私道持分（位置指定道路）』該怎麼賣。

臨接的道	改建	主要留意點
位置指定道路（第42條1項5號）	可	位置指定的範圍・私道持分・通行掘削承諾
2項道路（第42條2項）	可（須退縮）	從中心線退縮2公尺、基地面積減少
非建築基準法上道路的通路	原則不可	檢討第43條2項的認定・許可

旗竿地的通路若為私道，或使用他人土地作為通路，通行・掘削的承諾、境界的位置都會成為問題。確定自己土地到哪裡的境界確定測量・筆界特定，是土地家屋調查士的領域。 境界未確定時，買進的面積與臨路的長度都無法確定。

維持不可再建築賣出，與向鄰地打探，哪個較划算？

正確答案因土地而異，但思考的順序是固定的。首先要掌握，鄰地所有人可能是最有力的買家。

把無道路地・旗竿地加到鄰地上，能增加對方基地的入口・面積・容積，解除臨路問題並提升價值。賣給對其價值最高的人，是賣得最高的路徑。也可買進一小條鄰地以確保2公尺入口，或以土地交換整形。若與鄰地的交涉談不攏，就選擇維持不可再建築、以「現況」賣出：既有建物改裝後出租，或拆除後改為停車場、資材置場等不需要建築確認的用途。但拆除後建物消失，基地的住宅用地特例可能脫落而稅額上升。

進行方式	較有效的場合	留意點
向鄰地所有人打探	加到鄰地上可解除臨路、提升價值	交涉費時、須確定境界
買進・等價交換	入口只差一點就到2公尺	鄰地同意、測量・分筆
維持現況賣出	交涉困難／時間緊迫	買家・用途有限、減價大

在價格上，無道路地在市場的減價很大，連相續稅評價也由財產評價基本通達20-3訂有無道路地的評價方法。它假設一條符合臨路義務的通路，將其開設費用相當額等，在以不整形地評價的價額的40%範圍內扣除。旗竿地依同通達20（不整形地的評價）評價。但相續稅評價額與實際賣得的金額是兩回事。 取得費・讓渡所得稅的計算請找稅理士，繼承人之間賣或留談不攏時的交涉・調停請找律師，各自直接委託。

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相續登記・稅務・許可申請該找誰？

物件的臨路調查・評價・賣出仲介・活用設計，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。其餘則由不同人擔當。

順序	要確認・處理的事	擔當者
1	臨路狀況（道路種別・入口寬度・道路寬度・通路長度）	宅地建物取引業者・特定行政廳
2	相續登記（將所有權名義移轉給繼承人）	司法書士
3	境界的確定（若考慮買地・分筆）	土地家屋調查士
4	第43條2項認定・許可、退縮、買地的可能性	特定行政廳・建築士・宅地建物取引業者
5	決定賣／租／活用的方針與價格	宅地建物取引業者
6	讓渡所得稅・取得費、繼承人的合意	稅理士・（紛爭時）律師

相續登記依不動產登記法第76條之2，自2024年4月1日起義務化（自知悉取得所有權之日起3年內；詳見繼承時，登記義務化改變了什麼）。名義還在被繼承人時，賣買契約與所有權移轉登記都做不了。相續不動產整體的進行方式整理在相續・空屋的諮詢。諮詢免費。

建築基準法上可否的最終判斷在特定行政廳、第43條2項認定・許可的申請由建築士、相續登記由司法書士、境界確定由土地家屋調查士、讓渡所得稅・取得費由稅理士、繼承人間的紛爭由律師，各自直接委託。 這些是各自獨立的事業體，與本公司分別簽約。本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。

常見問題

Q. 旗竿地・無道路地也賣得掉嗎？
A. 賣得掉。但改建可否會讓買家與價格差很多。主要選項是賣給鄰地所有人、改裝後出租、拆除後改為停車場等。若能以第43條第2項的認定・許可、退縮或買進鄰地解除臨路，賣法會改變。請先確認臨接的道的種別，以及入口・通路的寬度與長度。

Q. 旗竿地的入口有2公尺，就一定能改建嗎？
A. 不一定。第43條第1項的臨路義務是2公尺以上，但地方公共團體可能以條例，對通路較長的旗竿地要求比2公尺更寬的入口（第43條第3項）。請同時確認通路的寬度與長度，並向所在地的特定行政廳確認是否有條例加碼。

Q. 第43條第2項的認定與許可有什麼不同？
A. 第1號的認定，適用於臨接寬度4公尺以上的道2公尺以上、使用者少等符合基準的情形，不需要建築審查會的同意。第2號的許可，適用於周圍有寬廣空地等情形，特定行政廳取得審查會同意後許可。兩者都是對土地與建築計畫而發，可否由特定行政廳判斷，申請圖書由建築士製作。

Q. 繼承到的無道路地，可以不登記就賣嗎？
A. 不行。要在賣買契約後把所有權移轉給買方，其前提是先辦好從被繼承人到繼承人的相續登記。依不動產登記法第76條之2，相續登記自2024年4月1日起義務化，無正當理由未於期限內申請可能被處以過料。相續登記的申請請直接委託司法書士。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第42條第1項＝道路的定義（寬度4公尺以上・第1〜5號、第5號＝位置指定道路）、同條第2項＝認定道路（2項道路）與退縮、第43條第1項＝臨路義務（臨接道路2公尺以上）、同條第2項第1號＝認定・第2號＝取得審查會同意的許可、同條第3項＝條例的臨路附加。第43條第2項的認定・許可架構為平成30年法律第67號・平成30年9月25日施行。2026年9月18日參照）
• 國土交通省「基地與道路的規制（第43條）」各特定行政廳的運用（第43條第2項第1號認定・第2號許可的包括同意基準等由各特定行政廳公布。2026年9月18日參照）
• 國稅廳「財產評價基本通達」20-3（無道路地的評價）（無道路地以不整形地評價等的價額，扣除假設符合臨路義務的最小限度通路的開設費用相當額等（在該價額40%範圍內）而評價。旗竿地依20（不整形地的評價）。2026年9月18日參照）
• 國稅廳稅務問答 No.4620「無道路地的評價」（無道路地＝未臨接道路的宅地（含不符臨路義務的宅地）的相續稅評價思路。2026年9月18日參照）
• 法務省「不動產登記法」的相續登記申請義務化（第76條之2。繼承取得所有權者，自知悉取得之日起3年內有申請登記的義務。2024年4月1日施行。2026年9月18日參照）

※臨路狀況、道路種別、退縮的要否、第43條第2項認定・許可的可否、條例的臨路附加，會因土地與建築計畫而異。本文並未就個別物件作出判斷。建築基準法上可否的最終確認請至特定行政廳窗口。 無道路地・不整形地的評價，相續稅評價額與市場賣出價格並不一致；稅額・取得費・讓渡所得稅的計算為稅理士的所管。

本文為一般性的資訊提供，並非對個別物件的可否或賣出價格作出判斷或保證。調查・評價・仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接。認定・許可的申請由建築士、登記由司法書士、境界確定由土地家屋調查士、稅務由稅理士、紛爭由律師，均為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就旗竿地・無道路地，把臨接的道的種別、入口・通路的寬度與長度、境界的確定放在同一張桌上，先切分出向特定行政廳・建築士・司法書士・稅理士確認的事項。詳細經歷請見作者頁面。