開自助洗衣店可以用什麼樣的物件？用途地域、排水與水電容量

結論（先說重點）：自助洗衣店能用的物件，首先由用途地域篩選。無人的自助洗衣店——客人自行清洗、不收受也不交付洗衣物的形態——在建築基準法上，若以服務近鄰為目的，一般被當作「服務業店鋪」；但商用機器的原動機規模較大時，可能被視為「工場」，在住居專用地域無法興建。物件卡住的，除了用途地域，還有給排水與水電容量，以及乾燥機的棉絮（lint）火災防範。無人洗衣店本身不受クリーニング業法（乾洗・洗衣業法）規制，但若併設洗衣物取次所，就需要該法的申報（第5條第1項）。可否的最終確認在特定行政廳・保健所・所轄消防署。

本文寫給打算在閒置一樓店面或店鋪舊址，考慮自助洗衣店投資・多角化的業主與投資人：從建築基準法、都市計畫法、乾洗・洗衣業法、水質汚濁防止法、消防法的條文與國家・自治體資料，整理挑選物件時能確認的事。本公司承接的是找物件與重要事項說明；本文只聚焦物件側的要件——用途地域、排水、電力容量等。

自助洗衣店能開在哪些用途地域？

用途地域是都市計畫法第8條第1項第1號所定的地域區分，共有13種。各地域能蓋什麼，由建築基準法第48條與別表第二逐一規定。自助洗衣店的可否，取決於在別表第二中「被讀成哪種用途」。

國家（舊建設省）的整理是：自助洗衣店以服務近鄰住民為主要目的時，一般被當作別表第二所稱「洋服店、榻榻米店、建具屋、自行車店、家庭電器店及其他類似的服務業店鋪」（用途地域的運用依「都市計畫法及建築基準法一部修正法律等的施行」平成5年6月25日住指發第225號等。2026年9月18日參照）。另一方面，商用洗衣機・乾燥機的原動機（馬達）輸出較大，或設置多台機器時，也有自治體判斷為「使用原動機的工場」，此時限制更嚴一層。

建築基準法上的讀法	原則不能開的用途地域	補充
服務業店鋪	第一種低層住居專用地域（有樓地板面積等限制）	第二種低層住居專用地域以上依規模可
使用原動機的工場	第一種・第二種低層住居專用地域／第一種・第二種中高層住居專用地域	準工業・工業系較易成為適地

同樣是自助洗衣店，讀成店鋪還是工場，取決於特定行政廳（自治體的建築主事）的運用。 有自治體以原動機的輸出・台數合計來劃線，因此簽約前請向所在地的特定行政廳確認用途的處理。用途地域可在國土交通省「不動產資訊圖書館」的地圖查詢。從毛胚（skeleton）開餐飲店時的用途地域思路，整理在毛胚物件開餐飲店時。

無人洗衣店與洗衣取次所，需要的手續有何不同？

即使在同一店內，「客人自行清洗的無人洗衣店」與「收受洗衣物代為轉交的取次所」，在法律上的處理完全不同。搞錯這裡，就會漏掉必要的申報。

乾洗・洗衣業法（昭和25年法律第207號）第2條第1項將「使用溶劑或洗劑，把衣類等以原型清洗，並以此為營業者」定義為「クリーニング業（洗衣業）」；同條第2項把不清洗、僅以收受・交付洗衣物為營業的人也納入「營業者」。要開設同條第4項的「クリーニング所（洗衣所）」，依第5條第1項須事先向都道府縣知事申報。原則上每一洗衣所須設置1名以上洗衣師，但僅做收受・交付的取次所除外（第4條第1項）。

相對地，客人自行清洗的無人自助洗衣店稱為「コインオペレーションクリーニング營業」，不受乾洗・洗衣業法規制。 但因公眾共用機器，依國家「コインオペレーションクリーニング營業施設之衛生措置等指導要綱」（昭和58年3月29日環指第39號），許多自治體以指導要綱要求提出開設申報並接受現地確認。

店的形態	依據	申報	洗衣師
無人洗衣店（自助）	コインオペレーションクリーニング營業	自治體指導要綱的開設申報（非法定義務）	不需要
併設洗衣取次所（收受洗衣物）	乾洗・洗衣業法上的洗衣所	第5條第1項的開設申報（都道府縣知事）	取次所不需要（第4條第1項）

是否併設取次所，決定要多做的手續。 乾洗・洗衣業法上洗衣所開設申報的製作・提出支援，是行政書士的業務。本公司（不動產）承接找物件與重要事項說明，申報請找行政書士，各自直接簽約。

有瓦斯乾燥機・鍋爐時，排水與水質規制在物件要看哪裡？

自助洗衣店用水量大，物件的給排水能力不合就無法開業。要看三點：能承受給水量・排水量的配管、能否接入下水道、排水是否觸及水質規制。

僅用水的一般自助洗衣店，通常不屬於水質汚濁防止法（昭和45年法律第138號）的「特定施設」。需要以特定施設申報（第5條）的，是使用四氯乙烯等溶劑的乾洗（dry cleaning）洗淨施設等。若併設乾洗機，須在設計階段確認是否屬於施行令別表第一的特定施設。排入下水道時，須符合下水道法的排除基準（下水道法第12條之2等），含油分或纖維屑的排水，可能被要求設置除害設備。

確認的點	看什麼	主要確認單位
給排水能力	能承受洗衣機同時運轉的給水・排水管口徑	建築士・設備業者
下水道接入	接入公共下水道・排除基準（下水道法）	自治體下水道主管
水質規制	若併設乾洗機（溶劑），是否為水質汚濁防止法的特定施設	自治體環境主管・設備業者

使用瓦斯乾燥機・鍋爐時的排水路徑、水質與設備設計，是設備業者・建築士的領域。本公司整理物件的給排水現況與下水道接入的可否，銜接設備業者・建築士的判斷。

電力容量・瓦斯・消防（棉絮火災）要確認什麼設備？

洗衣店機器耗電・耗瓦斯量大，乾燥機又有火災風險。物件要確認的是動力（三相200V）的引入與契約容量、瓦斯的供給種別與容量，以及消防・防火。

商用洗衣乾燥機多以三相200V（動力）運轉，既有的引入・契約容量常不足，增設須與電力公司・電氣工程業者協調。瓦斯乾燥機須確認瓦斯供給種別（都市瓦斯・桶裝瓦斯）與容量。消防方面，無人自助洗衣店一般屬於消防法施行令別表第一的(15)項（不屬於前各項的事業場），依規模須備滅火器具等。此外，瓦斯乾燥機・鍋爐這類使用火的設備，其位置・構造・管理，由依消防法第9條所定的市町村火災預防條例規範。

設備	物件要確認的事
電力（動力）	三相200V的引入・契約容量、能否增設
瓦斯	供給種別（都市瓦斯／桶裝瓦斯）與容量
消防（滅火器具等）	消防法施行令別表第一(15)項＝其他的事業場
使用火的設備	瓦斯乾燥機・鍋爐的位置・構造（消防法第9條・市町村條例）

容易被忽略的是乾燥機的棉絮（lint）火災。堆積在乾燥機風管與棉絮濾網的棉絮著火，是過去火災的成因。無人營業不易及早發現，因此風管・棉絮濾網的定期清潔，以及向消防署事前諮詢，是重點。設備的要否由所轄消防署判斷，動工前諮詢可避免返工。

找中古設備（居抜き）或毛胚，總額會差多少？

自助洗衣店的機器與工程初期費用大，物件狀態會讓總額差很多。不要只看表面收益率，要連費用與拉升到滿載的時間一起想。

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若是前身為自助洗衣店的居抜き物件，給排水・動力・瓦斯・排氣的底子可能留著，工程費有時能壓低。毛胚則自由度高，但給排水・動力引入・排氣風管・防火工程都要從零做起，也可能需要用途變更的確認申請。用途變更確認申請的要否，取決於該用途部分的樓地板面積，判斷屬於建築士・指定確認檢查機關的領域。轉用沒有檢查済証的中古物件時的看法，可參考沒有檢查済証的中古物件能否轉為福祉設施的思路。

找法	較能發揮之處	注意點
自助洗衣店居抜き	給排水・動力・排氣的底子留著	機器狀態・耐用年限、既存不適格
他業種居抜き・毛胚	立地・格局的自由度	動力・瓦斯・排氣・防火工程從零做起

由於數字因物件與地域差異很大，本公司不斷定具體收益率，而是整理費用明細與空置・低運轉的風險思路供您參考。事業用物件的找法與投資全貌整理在投資・事業用不動產的諮詢，開業用的物件諮詢在事業用物件的諮詢。諮詢免費。倉庫用途的物件要件，倉儲間（trunk room）物件能開在哪也可參考。

角色分擔如下。物件的調查・估價・仲介與租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。併設洗衣取次所時乾洗・洗衣業法上的申報由行政書士、給排水・瓦斯・排氣的設計由設備業者・建築士、用途變更的確認申請由建築士・指定確認檢查機關、消防用設備的要否由所轄消防署、開業的稅務由稅理士，各自直接委託・諮詢。這些是各自獨立的事業體，請各自直接簽約。 本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。

常見問題

Q. 開無人自助洗衣店，需要乾洗・洗衣業法的申報嗎？
A. 客人自行清洗的無人自助洗衣店（コインオペレーションクリーニング營業）不受乾洗・洗衣業法規制，因此不需要該法上的洗衣所開設申報。但許多自治體以指導要綱要求提出「コインオペレーションクリーニング營業施設開設申報」並接受現地確認。開業前請向所在地的保健所確認。若併設收受洗衣物的取次所，另須依乾洗・洗衣業法第5條第1項申報。

Q. 住宅區的一樓店面也能開自助洗衣店嗎？
A. 依用途地域，以及在建築基準法上被讀成「店鋪」或「工場」而異。若由機器的原動機（馬達）輸出・台數合計被視為「工場」，在第一種・第二種低層住居專用地域或中高層住居專用地域原則不能興建。即使讀成店鋪，在住居專用地域也有樓地板面積等限制。劃線依特定行政廳的運用，簽約前請確認。

Q. 自助洗衣店的排水有特別規制嗎？
A. 僅用水的一般自助洗衣店，通常不屬於水質汚濁防止法的特定施設。屬於特定施設的，是使用四氯乙烯等溶劑的乾洗洗淨施設等。是否併設乾洗機會改變處理方式。排入下水道時須符合下水道法的排除基準，含纖維屑・油分的排水可能需要除害設備。設計請向設備業者・建築士確認。

Q. 乾燥機的火災要怎麼防？
A. 堆積在乾燥機風管與棉絮濾網的棉絮（lint）著火是主要成因。無人營業不易及早發現，因此風管・棉絮濾網的定期清潔是重點。瓦斯乾燥機・鍋爐這類使用火的設備，其位置・構造・管理由依消防法第9條所定的市町村火災預防條例規範。滅火器具等的要否請向所轄消防署確認，並在動工前諮詢。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「都市計畫法」（昭和43年法律第100號。第8條第1項第1號＝用途地域。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第48條・別表第二＝用途地域內的建築限制、第9條＝使用火的設備等的位置・構造・管理委任市町村條例。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「クリーニング業法（乾洗・洗衣業法）」（昭和25年法律第207號。第2條第1項＝洗衣業的定義、第2條第2項＝營業者（含僅收受・交付者）、第2條第4項＝洗衣所、第4條第1項＝洗衣師的設置（取次所除外）、第5條第1項＝洗衣所開設的事先申報。無人的コインオペレーションクリーニング營業不在該法規制範圍。2026年9月18日參照）
• 厚生勞動省「コインオペレーションクリーニング營業施設之衛生措置等指導要綱」（昭和58年3月29日環指第39號。關於無人自助洗衣店衛生措置的國家指導要綱；許多自治體要求開設申報的依據。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「水質汚濁防止法」（昭和45年法律第138號。第2條第2項＝特定施設、第5條＝特定施設設置的申報。使用溶劑的洗淨施設等屬於特定施設，僅用水的自助洗衣店通常不該當。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」別表第一（昭和36年政令第37號。(15)項＝不屬於前各項的事業場；無人自助洗衣店一般屬此。消防用設備等的設置依延床面積・構造。2026年9月18日參照）

※各用途地域的可否，以及被當作店鋪或工場，會因所在地的特定行政廳（自治體建築主事）的運用而異。簽約前請向特定行政廳確認。
※併設洗衣取次所時的洗衣所開設申報由行政書士、排水・瓦斯・排氣的設計由設備業者・建築士、消防用設備的要否由所轄消防署判斷。
※本文為一般性的資訊提供，並非對個別物件的可否或投資建議。個別可否依特定行政廳・保健所・消防署・建築士的判斷與本公司的物件調查而定。
※物件的調查・仲介與租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接。乾洗・洗衣業法上的申報由行政書士、設備設計由設備業者・建築士、稅務由稅理士，均為各自獨立的事業體，請分別簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就自助洗衣店物件，把用途地域與建物的給排水・電力容量放在同一張桌上，先切分出向特定行政廳・保健所・消防・設備業者確認的事項。詳細經歷請見作者頁面。