沒有檢查完成證的收益大樓，如何查核其遵法性？給海外不動產專業人士的取得前實地查核

結論（先說重點）：沒有檢查完成證的收益大樓也能交易，但必須在取得前查核其遵法性（是否符合建築基準法）。檢查完成證是通過完工檢查的證明（建築基準法第7條），沒有它本身並不等於違法。興建時合法、之後因法令修正而不再符合現行規定的「既有不合格」（第3條第2項）是合法的，與興建時就違法的「違建」是兩回事。分辨的方法是：有檢查完成證就能推定竣工時的合法性，沒有的話，就以法適合狀況調查（國土交通省的現況調查指引）來查核。物件資訊與遵法性調查的進行方式提供到此為止是不動產的範圍。

本文寫給向客戶介紹日本一棟收益不動產的中國・台灣不動產・資產管理專業人士。在向華語圈投資人推薦日本收益大樓之前，身為專業人士要如何查核「這棟建物合法嗎」——以檢查完成證的有無為切入點，依條文與公開資料整理取得前實地查核的進行方式。個別物件是否合法，最終由建築士・指定確認檢查機關判斷，本文是提示調查的進行方式。

沒有檢查完成證的收益大樓，為什麼在交易上會成為問題？

因為未來的增改建・用途變更・融資可能受阻，且遵法性的舉證成本會落到買方身上。

日本的建築確認・檢查分兩階段。動工前審查計畫是否符合基準的「建築確認」（建築基準法第6條・第6條之2），與完工後檢查實物是否與確認相符的「完工檢查」（第7條・第7條之2）。通過完工檢查會核發檢查完成證。沒有檢查完成證的建物，因未受（或未通過）完工檢查，無法以公開文件證明竣工時符合基準。

階段	查核什麼	依據	核發的文件
建築確認	動工前，計畫是否符合基準	建築基準法第6條・第6條之2	確認完成證
完工檢查	完工後，實物是否與確認相符	建築基準法第7條・第7條之2	檢查完成證

再者，一定規模以上的特殊建築物等，在核發檢查完成證之前不得使用（第7條之6，有臨時使用認定的例外）。收益大樓（店鋪・事務所・共同住宅等）多屬此特殊建築物，檢查完成證的欠缺在使用・增改建・用途變更・金融機關的融資審查上都不利。取得後修正與舉證所需的時間・費用最終會反映到價格，故在取得前查核遵法性是投資判斷的基礎。向華語圈買主說明時要掌握的重要事項，整理在向華語圈買主介紹日本收益物件前要讀的重要事項說明要點。

既有不合格與違建如何分辨？

以「興建時是否合法」來分。當時合法的是既有不合格，不合法的是違建。

建築基準法（昭和25年法律第201號）第3條第2項規定，法令或條例施行・適用之際現存的建物，其不符合新規定的部分，不適用該規定。這就是既有不合格——興建時合法的建物，之後因法令修正而不再符合現行基準的狀態。既有不合格並非違法。 可以繼續使用，但在增改建時可能被要求符合現行基準。

另一方面，違建是未受建築確認、與確認不同的蓋法、未受完工檢查而一再加蓋等，自興建時起就違反法令的建物。會成為修正命令與使用限制的對象，對融資・出售是重大障礙。

區分	興建時	現行法	合法性	交易上的處理
既有不合格	合法	部分不符	合法（第3條第2項）	增改建時可能被要求符合現行基準
違建	違法	違法	違法	修正命令・使用限制的對象。以修正為前提

分辨的線索是文件。有檢查完成證就能推定竣工時的合法性；有確認完成證卻無檢查完成證時，「是否照確認完成」就成了空白。 沒有檢查完成證的建物，可經由建築士或指定確認檢查機關的法適合狀況調查來查核興建時的合法性。國土交通省過去提出「檢查完成證缺失建築物運用指定確認檢查機關進行建築基準法適合狀況調查指引」（平成26年7月），該指引自2025年（令和7年）4月1日起統合為「既有建築物現況調查指引」。以圖面・紀錄的核對（書面調查）搭配現地調查，由建築士查核適合狀況。

重要事項說明要確認什麼？

除了已登記的權利・法令上的限制，還要確認含檢查完成證在內的建築確認・檢查履歷。

宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第35條課予宅建業者義務，須在契約前由宅地建物取引士以書面（含電磁方法）說明重要事項。收益大樓的取得前實地查核，會對照以下各點。

要確認的點	內容
建築確認・檢查履歷	確認完成證・檢查完成證的有無、取得確認台帳記載事項證明
法令上的限制	用途地域、建蔽率・容積率、有無既有不合格
與現況的一致	圖面・確認內容與實物（有無加蓋・用途變更）是否一致
租賃的狀況	既有租賃契約・押金・租金、出租人地位的移轉
修正的展望	若有違反，修正的可否・費用・期間

檢查完成證的有無屬重要事項說明的對象，可以確認台帳記載事項證明書（特定行政廳核發）核對確認・檢查的紀錄。「有確認完成證卻無檢查完成證」「加蓋部分沒有確認紀錄」這類出入，可經由文件核對而發現。 華語圈的專業買主在犯罪收益移轉防止法的交易時確認中如何被處理，見華語圈非居住買主的交易時確認（犯收法）；買賣契約條款的陷阱見華語圈買主在日本買賣契約中易誤解的條款。以轉為福祉用途為前提來看檢查完成證缺失物件的思路，請見檢查完成證缺失的中古物件能否轉為福祉設施。

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修正・登記・稅務要振向誰？（振向對象的整理）

物件資訊與遵法性調查的進行方式提供到此為止是不動產的範圍。再往前，就請分別委託各自的專門家。

角色	負責者
物件資訊的提供、遵法性調查進行方式的整理、重要事項說明、仲介	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）
法適合狀況調查・現況調查、為修正的設計・建築確認	建築士／指定確認檢查機關
所有權移轉登記	司法書士
取得後的稅務、非居住者的源泉・確定申報、納稅管理人	稅理士
契約紛爭	律師

四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所，是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。建築士・指定確認檢查機關・司法書士・稅理士・律師，也請分別直接委託。取得後的投資運用或租賃諮詢，由事業用・投資用不動產的諮詢承接。諮詢免費。

常見問題

Q. 沒有檢查完成證的收益大樓，根本就不能買嗎？
A. 能買。沒有檢查完成證本身並不禁止交易。但因無法以公開文件證明竣工時的合法性，在增改建・用途變更・融資上可能不利。實務上會在取得前以法適合狀況調查（國土交通省的現況調查指引）查核遵法性，並納入價格與時程。可否與費用的最終判斷請向建築士確認。

Q. 被說明是「既有不合格」。這不是違法嗎？
A. 不是違法。既有不合格（建築基準法第3條第2項）是興建時合法的建物，之後因法令修正而不再符合現行基準的狀態，可以繼續使用。但增改建時可能被要求符合現行基準。與自興建時起就違反的「違建」是兩回事，故要以文件確認屬於哪一種。

Q. 沒有檢查完成證，也能加蓋或變更用途嗎？
A. 有時可以，但前提是要查核興建時的合法性。沒有檢查完成證的建物，要先由建築士或指定確認檢查機關的法適合狀況調查（現況調查）證明合法性，再進到增改建或用途變更的確認申請。可否・費用・期間依建物而異，請向建築士個別確認。

Q. 人在海外的買主，也能推進遵法性調查嗎？
A. 能。確認完成證・檢查完成證與確認台帳記載事項證明等書面調查，不在現地也能著手，現地調查由建築士・指定確認檢查機關進行。非居住者取得時，會疊上外匯法的申報、租金的源泉徵收、確定申報、納稅管理人等稅務・手續，故稅務請洽稅理士、契約請洽本公司，分別直接諮詢。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第3條第2項＝既有不合格、第6條・第6條之2＝建築確認、第7條・第7條之2＝完工檢查・檢查完成證、第7條之6＝核發檢查完成證前的建築物使用限制。2026年9月19日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項的說明。2026年9月19日參照）
• 國土交通省「既有建築物現況調查指引」（既有建築物活用的促進）（自2025年〈令和7年〉4月1日起運用。統合了過去的「檢查完成證缺失建築物運用指定確認檢查機關進行建築基準法適合狀況調查指引」〈平成26年7月〉。為既有建築物的增築・改築・移轉・大規模修繕／改樣時，調查是否符合建築基準法令的程序。第4版＝令和8年3月。2026年9月19日參照）

※檢查完成證的有無、屬既有不合格或違建、法適合狀況調查（現況調查）的要否・可否，會因建物的興建時期・確認/檢查履歷・現況而依物件不同。合法性的最終判斷由建築士及指定確認檢查機關為之，本文不斷定一律的可否。
※國土交通省的指引已改定・統合。最新的名稱・版本・運用請以國土交通省的官方頁面為準。本文以2026年9月19日時點的公表內容為據。
※本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷。法適合狀況調查・為修正的建築確認由建築士／指定確認檢查機關辦理，所有權移轉登記由司法書士辦理，取得後的稅務由稅理士辦理，契約紛爭由律師辦理。
※物件資訊的提供・重要事項說明及買賣契約的仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，許認可的文件製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就日本的收益不動產，把確認・檢查的履歷、登記與稅務放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。