没有检查完成证的收益大楼，如何查核其遵法性？给海外不动产专业人士的取得前实地查核

结论（先说重点）：没有检查完成证的收益大楼也能交易，但必须在取得前查核其遵法性（是否符合建筑基准法）。检查完成证是通过完工检查的证明（建筑基准法第7条），没有它本身并不等于违法。兴建时合法、之后因法令修正而不再符合现行规定的「既有不合格」（第3条第2项）是合法的，与兴建时就违法的「违建」是两回事。分辨的方法是：有检查完成证就能推定竣工时的合法性，没有的话，就以法适合状况调查（国土交通省的现况调查指引）来查核。物件信息与遵法性调查的进行方式提供到此为止是不动产的范围。

本文写给向客户介绍日本一栋收益不动产的中国・台湾不动产・资产管理专业人士。在向华语圈投资人推荐日本收益大楼之前，身为专业人士要如何查核「这栋建物合法吗」——以检查完成证的有无为切入点，依条文与公开资料整理取得前实地查核的进行方式。个别物件是否合法，最终由建筑士・指定确认检查机关判断，本文是提示调查的进行方式。

没有检查完成证的收益大楼，为什么在交易上会成为问题？

因为未来的增改建・用途变更・融资可能受阻，且遵法性的举证成本会落到买方身上。

日本的建筑确认・检查分两阶段。动工前审查计画是否符合基准的「建筑确认」（建筑基准法第6条・第6条之2），与完工后检查实物是否与确认相符的「完工检查」（第7条・第7条之2）。通过完工检查会核发检查完成证。没有检查完成证的建物，因未受（或未通过）完工检查，无法以公开文件证明竣工时符合基准。

阶段	查核什么	依据	核发的文件
建筑确认	动工前，计画是否符合基准	建筑基准法第6条・第6条之2	确认完成证
完工检查	完工后，实物是否与确认相符	建筑基准法第7条・第7条之2	检查完成证

再者，一定规模以上的特殊建筑物等，在核发检查完成证之前不得使用（第7条之6，有临时使用认定的例外）。收益大楼（店铺・事务所・共同住宅等）多属此特殊建筑物，检查完成证的欠缺在使用・增改建・用途变更・金融机关的融资审查上都不利。取得后修正与举证所需的时间・费用最终会反映到价格，故在取得前查核遵法性是投资判断的基础。向华语圈买主说明时要掌握的重要事项，整理在向华语圈买主介绍日本收益物件前要读的重要事项说明要点。

既有不合格与违建如何分辨？

以「兴建时是否合法」来分。当时合法的是既有不合格，不合法的是违建。

建筑基准法（昭和25年法律第201号）第3条第2项规定，法令或条例施行・适用之际现存的建物，其不符合新规定的部分，不适用该规定。这就是既有不合格——兴建时合法的建物，之后因法令修正而不再符合现行基准的状态。既有不合格并非违法。 可以继续使用，但在增改建时可能被要求符合现行基准。

另一方面，违建是未受建筑确认、与确认不同的盖法、未受完工检查而一再加盖等，自兴建时起就违反法令的建物。会成为修正命令与使用限制的对象，对融资・出售是重大障碍。

区分	兴建时	现行法	合法性	交易上的处理
既有不合格	合法	部分不符	合法（第3条第2项）	增改建时可能被要求符合现行基准
违建	违法	违法	违法	修正命令・使用限制的对象。以修正为前提

分辨的线索是文件。有检查完成证就能推定竣工时的合法性；有确认完成证却无检查完成证时，「是否照确认完成」就成了空白。 没有检查完成证的建物，可经由建筑士或指定确认检查机关的法适合状况调查来查核兴建时的合法性。国土交通省过去提出「检查完成证缺失建筑物运用指定确认检查机关进行建筑基准法适合状况调查指引」（平成26年7月），该指引自2025年（令和7年）4月1日起统合为「既有建筑物现况调查指引」。以图面・纪录的核对（书面调查）搭配现地调查，由建筑士查核适合状况。

重要事项说明要确认什么？

除了已登记的权利・法令上的限制，还要确认含检查完成证在内的建筑确认・检查履历。

宅地建物取引业法（昭和27年法律第176号）第35条课予宅建业者义务，须在契约前由宅地建物取引士以书面（含电磁方法）说明重要事项。收益大楼的取得前实地查核，会对照以下各点。

要确认的点	内容
建筑确认・检查履历	确认完成证・检查完成证的有无、取得确认台帐记载事项证明
法令上的限制	用途地域、建蔽率・容积率、有无既有不合格
与现况的一致	图面・确认内容与实物（有无加盖・用途变更）是否一致
租赁的状况	既有租赁契约・押金・租金、出租人地位的移转
修正的展望	若有违反，修正的可否・费用・期间

检查完成证的有无属重要事项说明的对象，可以确认台帐记载事项证明书（特定行政厅核发）核对确认・检查的纪录。「有确认完成证却无检查完成证」「加盖部分没有确认纪录」这类出入，可经由文件核对而发现。 华语圈的专业买主在犯罪收益移转防止法的交易时确认中如何被处理，见华语圈非居住买主的交易时确认（犯收法）；买卖契约条款的陷阱见华语圈买主在日本买卖契约中易误解的条款。以转为福祉用途为前提来看检查完成证缺失物件的思路，请见检查完成证缺失的中古物件能否转为福祉设施。

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修正・登记・税务要转介给谁？（转介对象的整理）

物件信息与遵法性调查的进行方式提供到此为止是不动产的范围。再往前，就请分别委托各自的专门家。

角色	负责者
物件信息的提供、遵法性调查进行方式的整理、重要事项说明、中介	四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）
法适合状况调查・现况调查、为修正的设计・建筑确认	建筑士／指定确认检查机关
所有权移转登记	司法书士
取得后的税务、非居住者的源泉・确定申报、纳税管理人	税理士
契约纠纷	律师

四叶不动产株式会社与四叶行政书士事务所，是各自独立的事业体，请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。建筑士・指定确认检查机关・司法书士・税理士・律师，也请分别直接委托。取得后的投资运用或租赁咨询，由事业用・投资用不动产的咨询承接。咨询免费。

常见问题

Q. 没有检查完成证的收益大楼，根本就不能买吗？
A. 能买。没有检查完成证本身并不禁止交易。但因无法以公开文件证明竣工时的合法性，在增改建・用途变更・融资上可能不利。实务上会在取得前以法适合状况调查（国土交通省的现况调查指引）查核遵法性，并纳入价格与时程。可否与费用的最终判断请向建筑士确认。

Q. 被说明是「既有不合格」。这不是违法吗？
A. 不是违法。既有不合格（建筑基准法第3条第2项）是兴建时合法的建物，之后因法令修正而不再符合现行基准的状态，可以继续使用。但增改建时可能被要求符合现行基准。与自兴建时起就违反的「违建」是两回事，故要以文件确认属于哪一种。

Q. 没有检查完成证，也能加盖或变更用途吗？
A. 有时可以，但前提是要查核兴建时的合法性。没有检查完成证的建物，要先由建筑士或指定确认检查机关的法适合状况调查（现况调查）证明合法性，再进到增改建或用途变更的确认申请。可否・费用・期间依建物而异，请向建筑士个别确认。

Q. 人在海外的买主，也能推进遵法性调查吗？
A. 能。确认完成证・检查完成证与确认台帐记载事项证明等书面调查，不在现地也能着手，现地调查由建筑士・指定确认检查机关进行。非居住者取得时，会叠上外汇法的申报、租金的源泉征收、确定申报、纳税管理人等税务・手续，故税务请洽税理士、契约请洽本公司，分别直接咨询。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第3条第2项＝既有不合格、第6条・第6条之2＝建筑确认、第7条・第7条之2＝完工检查・检查完成证、第7条之6＝核发检查完成证前的建筑物使用限制。2026年9月19日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项的说明。2026年9月19日参照）
• 国土交通省「既有建筑物现况调查指引」（既有建筑物活用的促进）（自2025年〈令和7年〉4月1日起运用。统合了过去的「检查完成证缺失建筑物运用指定确认检查机关进行建筑基准法适合状况调查指引」〈平成26年7月〉。为既有建筑物的增筑・改筑・移转・大规模修缮／改样时，调查是否符合建筑基准法令的程序。第4版＝令和8年3月。2026年9月19日参照）

※检查完成证的有无、属既有不合格或违建、法适合状况调查（现况调查）的要否・可否，会因建物的兴建时期・确认/检查履历・现况而依物件不同。合法性的最终判断由建筑士及指定确认检查机关为之，本文不断定一律的可否。
※国土交通省的指引已改定・统合。最新的名称・版本・运用请以国土交通省的官方页面为准。本文以2026年9月19日时点的公表内容为据。
※本文为一般性的信息提供，并非个别的法律判断。法适合状况调查・为修正的建筑确认由建筑士／指定确认检查机关办理，所有权移转登记由司法书士办理，取得后的税务由税理士办理，契约纠纷由律师办理。
※物件信息的提供・重要事项说明及买卖契约的中介由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，许认可的文件制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就日本的收益不动产，把确认・检查的履历、登记与税务放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。