「经营・管理」在留资格需要怎样的事务所物件？中文圈创业者的物件挑选实务

结论（先讲重点）：「经营・管理」在留资格被认作事业所的物件，骨架是三点：与住居明确区分的独立区划、以法人名义・事业用目的承租、以及以招牌・门牌等在外观上也能确认为事业所的状态。2025年（令和7年）10月16日施行的改正，把资本金・出资总额提高到3,000万日元以上、常勤职员1名以上，自宅兼事务所原则上不再被认可。本公司负责到物件能否作为事业所使用的信息提供为止，在留资格的申请・事业计划书交给行政书士、公司设立登记交给司法书士、资本金・税务交给税理士，分别签约推进。

本文面向将在日本设立公司并申请「经营・管理」在留资格的中国大陆・台湾创业者，以及代理他们的当地专业人士，依出入国管理及难民认定法与上陆许可基准省令、出入国在留管理厅的说明，整理在审查中被认作事业所的物件条件。本公司负责物件的独立性・用途・租赁契约等不动产侧的信息提供，不进行在留资格的可否判断或事业计划的制作。相关领域各自交给专业人士，分别签约推进。

审查中被认作「事业所」的物件条件是什么？

骨架有三。第一，与住居明确区分的独立区划。第二，以法人名义、事业用目的承租。第三，以招牌・门牌等在外观上也能确认为事业所的状态。此外改正后还要求与事业规模相称的事业所。

「经营・管理」是入管法别表第一の二所列的在留资格，对象是在日本从事事业经营・管理的活动。上陆许可基准（出入国管理及难民认定法第七条第一项第二号的基准省令。平成2年法务省令第16号）要求经营事业用的事业所存在于日本，若事业尚未开始，则须在日本确保作为事业所使用的设施。出入国在留管理厅的审查，会看该设施是否为与住居或私人空间区分、能持续用于事业的独立区划。

确认项目	作为事业所被看的重点
独立性	是否为与住居・私人空间明确区分的独立区划
名义・目的	是否以法人名义、租赁契约的使用目的是否为事业用
持续性	是否为可持续使用、而非月租短期空间
外观	是否以招牌・门牌等能确认为事业所（审查的一项材料）
规模	是否与改正后的事业规模（资本金3,000万日元以上等）相称的宽度与实体

事业所要件的最终判断由出入国在留管理厅个别进行，故押下物件前，宜与负责申请的行政书士就事业所的实体先行对齐。

自宅兼用或虚拟办公室能通过经营・管理签证吗？

2025年10月16日改正后，把自宅兼作事业所原则上不再被认可。虚拟办公室（只租地址的形态）、以及任何人都能使用的共享办公共用部分，因难以呈现独立事业所的实体，原则上也不满足事业所要件。

住居与事业所同为一个空间时，难以呈现事业所的独立性・实体，改正后的审查在此容易通不过。租赁办公室的个室・一区划或育成办公室，也要看是否以法人名义明确区分、能持续用于事业的实体而判断。虽以虚拟办公室能完成公司设立，却在在留资格的事业所要件卡关的论点，整理于以虚拟办公室设立公司｜能做的事・在许认可卡关的事。物件具备多少事业所实体，由本公司就独立区划・名义・使用目的的现况提供信息，在留资格上的可否交给行政书士。

形态	事业所要件见込
自宅兼事业所	改正后原则不被认可
虚拟办公室（只有地址）	原则不可（难以呈现独立实体）
共享办公共用部	原则不可
租赁办公室的个室・专用区划	有法人名义・明确区分・持续使用则有被认可的余地（个别判断）
独立的事业用店面	较易被认作事业所

租赁契约的名义与使用目的该怎么写？

要被认作事业所，前提是以法人名义（设立前则安排设立后切换名义）签租赁契约，并把使用目的定为事业用（事务所）。以居住用契约原样当事务所使用，不仅否定事业所的实体，也可能构成与出租人的契约违反。

契约前，向出租人・管理公司确认事务所利用的可否与使用目的的载明，并在重要事项说明中掌握用途地域・用途限制・原状回复・招牌设置的可否。这些是宅地建物取引业法第35条重要事项说明与第37条书面应厘清的事项。本公司负责物件侧的协调与重要事项说明，法人设立的时点与契约名义的安排，则与负责公司设立登记的司法书士、负责在留资格申请的行政书士分工推进。

契约论点	把握处
名义	法人名义（设立前与出租人就设立后名义切换达成合意）
使用目的	载明为事业用（事务所）。勿维持居住用契约
招牌・门牌	于契约・管理规约确认设置可否
重要事项说明	用途地域・用途限制・原状回复・费用（宅建业法第35条・第37条书面）

从中国・台湾签约时，看房・重要事项说明如何进行？

来日前的阶段，也能以线上看房，以及宅地建物取引业法认可的IT重说（以视讯会议等进行的重要事项说明）推进手续。重要事项说明依宅地建物取引士记名的重要事项说明书进行，契约内容以第37条书面确认。

非居住者・设立前法人为当事人时，会叠加国内交易所没有的确认：本人确认文件、签名的取得方式、代金汇款的路径（海外入账）等。自中国大陆汇款可能涉及资本管制或入账延迟，故在结算排程上预留余裕是实务上的关键。本公司负责不动产交易的进行方式与重要事项说明，资本金的缴纳与税务、汇款相关的在留资格・公司设立安排，则分别交给税理士・司法书士・行政书士。

进行方式	重点
看房	以线上看房缩小候补，可能时于来日时实地确认
重要事项说明	可由宅地建物取引士进行IT重说（依记名的重说书）
本人确认	非居住者・设立前法人的本人确认、签名取得方式
结算	于海外汇款的路径・入账时期预留余裕

决定物件前，该向行政书士确认什么？

押下物件前，就「此区划・此契约条件是否能满足事业所要件」与负责申请的行政书士对齐，是避免重做的捷径。资本金3,000万日元以上・常勤职员1名以上・日本语B2相当・经营经验等改正后的基准，关乎整个在留资格，事业所的宽度・实体也以是否与此规模相称来看。

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中国・台湾创业者在改正后取得「经营・管理」的全貌与申请取次，整理于中国・台湾的创业者如何在日本取得「经营・管理」在留资格？──2025年10月改正后的要件与申请取次。既有在留者有施行后3年（令和10年10月16日）的经过措施，但这是在留资格侧的论点，属行政书士领域。

阶段	由谁	内容
① 锁定事业所	本公司	提供独立区划・用途地域・名义・使用目的的现况
② 要件对齐	行政书士＋本公司	事前确认以此区划・契约条件能否满足事业所要件
③ 契约・重说	本公司	事业用租赁契约、重要事项说明（宅建业法第35条・第37条）
④ 设立登记	司法书士	公司设立登记、切换为法人名义（另行签约）
⑤ 资本金・税务	税理士	资本金3,000万日元的缴纳・税务（另行签约）
⑥ 在留资格申请	行政书士	事业计划书、在留资格的申请取次（另行签约）

本公司负责物件的独立性・用途・租赁契约的现况调查、重要事项说明、价格与条件调整、中介与租赁・买卖契约。在留资格「经营・管理」的申请・事业计划书交给行政书士，公司设立登记与切换为法人名义交给司法书士，资本金的缴纳・税务交给税理士，与本公司各自为独立的事业体。角色重叠的部分，于契约前明确由谁负责，分别签约。 各专业人士请分别直接委托。本公司不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。

常见问题

Q. 把自宅的一室当事务所能取得经营・管理签证吗？
A. 2025年10月16日改正后，把自宅兼作事业所原则上不再被认可。前提是以与住居区分的独立区划、以法人名义・事业用目的承租的事业所。个别可否属在留资格的论点，请向负责申请的行政书士确认。本公司负责物件能否作为独立区划使用的信息提供。

Q. 虚拟办公室的地址能被认作事业所吗？
A. 只租地址的虚拟办公室、以及任何人都能使用的共享办公共用部，因难以呈现独立事业所的实体，原则上不满足事业所要件。租赁办公室的专用个室，若有法人名义・明确区分・持续使用，有被认可的余地，但属个别判断。公司设立与许认可卡关的论点，请参考行政书士的文章。

Q. 租赁契约要以个人名义还是法人名义签？
A. 要被认作事业所，前提是法人名义・事业用目的。设立前，先与出租人就设立后切换为法人名义达成安排。以居住用契约原样当事务所使用，会否定事业所的实体，也可能构成与出租人的契约违反。名义切换的时点请与负责设立登记的司法书士一并协调。

Q. 来日前能决定物件并签约吗？
A. 能以线上看房缩小候补，并以宅地建物取引业法认可的IT重说（以视讯会议等进行的重要事项说明）推进手续。因会叠加国内交易没有的确认（非居住者・设立前法人的本人确认、海外汇款的入账时期等），在结算排程预留余裕是实务上的关键。资本金的汇款・税务请洽税理士，公司设立请洽司法书士。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「出入国管理及难民认定法」（昭和26年政令第319号。别表第一の二＝在留资格「经营・管理」。在日本从事事业经营・管理的活动。2026年10月8日参照）
• e-Gov法令检索「出入国管理及难民认定法第七条第一项第二号的基准省令」（平成2年法务省令第16号。「经营・管理」的上陆许可基准。事业所须存在于日本（未开始则须确保作为事业所使用的设施）等。令和7年10月16日施行的改正，把资本金・出资总额提高到3,000万日元以上・常勤职员1名以上等。2026年10月8日参照）
• 出入国在留管理厅「关于在留资格『经营・管理』上陆基准省令等的改正」（施行日令和7年10月16日。资本金・出资总额3,000万日元以上、常勤职员1名以上、日本语B2相当（申请人或常勤职员）、经营经验・学历、自宅兼事业所原则不可、经过措施至施行后3年〈令和10年10月16日〉。2026年10月8日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项说明，第37条＝契约书面的交付。2026年10月8日参照）

※能否被认作事业所，最终由出入国在留管理厅依个别情事判断。本文未断定独立区划・招牌等的处理，该当性列为【未验证】、以行政书士・出入国在留管理厅的确认为前提。
※资本金・常勤职员・日本语・经营经验等在留资格基准，可能随改正・运用而变。本文以令和7年10月16日施行的改正为前提整理，申请前请确认最新公布内容。
※本文为一般性的信息提供，并非个别的法律判断・税务判断。在留资格的申请・事业计划书由行政书士、公司设立登记由司法书士、资本金的缴纳・税务由税理士进行。
※物件的独立性・用途・租赁契约的调查・重要事项说明・中介及租赁・买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承担，与各士业各自作为独立的事业体、分别签约推进。没有介绍费・转介费的往来。投资・事业用不动产的全貌见投资・事业用不动产的咨询，事业用物件的咨询见事业用物件的咨询。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。对于「经营・管理」在留资格的事业所物件，在契约前确认独立区划・用途・租赁契约的现况，在留资格申请・公司设立・税务与各专业人士分工对应。详细经历请见作者页面。