「経営・管理」在留資格のための事務所物件はどんな条件が要る？中国語圏の起業家向け物件選びの実務

結論（先に要点）：「経営・管理」の在留資格で事業所として認められる物件は、住居と明確に区分された独立区画で、法人名義・事業用の使用目的で借りられ、外見上も事業所として確認できる状態にあることが骨格です。令和7年（2025年）10月16日施行の改正で資本金・出資の総額は3,000万円以上、常勤職員1人以上などに引き上げられ、自宅兼事業所は原則として認められなくなりました。当社は物件が事業所として使えるかの情報提供まで、在留資格の申請・事業計画書は行政書士、会社の設立登記は司法書士、資本金・税務は税理士へ、別々にご契約いただく形でご案内します。

日本で会社を設立し「経営・管理」の在留資格を取ろうとする中国本土・台湾の起業家と、その代理をする現地の専門家に向けて、在留資格の審査で事業所として認められる物件の条件を、出入国管理及び難民認定法と上陸許可基準省令、出入国在留管理庁の案内から整理します。当社は物件の独立性・用途・賃貸借契約という不動産側の情報提供を担い、在留資格の可否判断や事業計画の作成は行いません。該当する領域はそれぞれの専門家へ、別々にご契約いただく形でご案内します。

在留資格の審査で「事業所」と認められる物件の条件は何か

骨格は3つです。第一に、住居と明確に区分された独立区画であること。第二に、法人名義で、事業用の使用目的で借りられていること。第三に、看板・表札等で外見上も事業所として確認できる状態にあること。加えて改正後は、その事業の規模に見合う事業所であることが求められます。

「経営・管理」は入管法別表第一の二に掲げる在留資格で、本邦で事業の経営・管理に従事する活動が対象です。上陸許可基準（出入国管理及び難民認定法第七条第一項第二号の基準を定める省令。平成2年法務省令第16号）は、事業を営むための事業所が本邦に存在することを求め、事業がまだ開始されていない場合は事業所として使用する施設が本邦に確保されていることを要します。出入国在留管理庁の審査では、その施設が住居や私的空間と区別された、継続的に事業に使える独立の区画かどうかが見られます。

確認項目	事業所として見られるポイント
独立性	住居・私的空間と明確に区分された独立区画か
名義・目的	法人名義で、賃貸借契約の使用目的が事業用か
継続性	月単位の短期スペースでなく継続的に使えるか
外見	看板・表札等で事業所と確認できる状態か（審査の一材料）
規模	改正後の事業規模（資本金3,000万円以上等）に見合う広さ・実体か

事業所要件の最終的な判断は出入国在留管理庁が個別に行うため、物件を押さえる前に、申請を担う行政書士と事業所の実体について擦り合わせておくのが確実です。

自宅兼用やバーチャルオフィスでも経営・管理ビザは通るのか

令和7年10月16日の改正後、自宅を事業所と兼ねることは原則として認められなくなりました。バーチャルオフィス（住所だけを借りる形態）や、誰でも使えるコワーキングスペースの共用部分も、独立した事業所の実体を示しにくいため原則として事業所要件を満たしません。

住居と事業所が同じ空間だと、事業所としての独立性・実体を示しにくく、改正後の審査ではここが通りにくくなりました。レンタルオフィスの個室・一区画やインキュベーション施設でも、会社名義で明確に区分され、継続的に事業に使える実体があるかで判断が分かれます。バーチャルオフィスで会社設立まではできても、在留資格の事業所要件で詰まる論点はバーチャルオフィスで会社設立｜できること・許認可で詰まることに整理されています。物件がどこまで事業所の実体を備えるかは、当社が独立区画・名義・使用目的という現況を情報提供し、在留資格上の可否は行政書士へ振ります。

形態	事業所要件の見込み
自宅兼事業所	改正後は原則認められない
バーチャルオフィス（住所のみ）	原則不可（独立の実体を示しにくい）
コワーキング共用部	原則不可
レンタルオフィスの個室・専用区画	会社名義・明確な区分・継続利用があれば可の余地（個別判断）
独立した事業用テナント	事業所として認められやすい

賃貸借契約の名義と使用目的はどう書いておくべきか

事業所として認められるには、賃貸借契約を法人名義（設立前なら設立後に名義を切り替える段取り）で結び、使用目的を事業用（事務所）としておくことが前提です。居住用契約のまま事務所として使うと、事業所の実体が否定されるだけでなく、貸主との契約違反にもなり得ます。

契約前に、貸主・管理会社へ事務所利用の可否と使用目的の明記を確認し、重要事項説明で用途地域・用途制限・原状回復・看板設置の可否を押さえます。これらは宅地建物取引業法第35条の重要事項説明と第37条書面で明らかにすべき事項です。当社は物件側の調整と重要事項説明を担い、法人設立のタイミングと契約名義の段取りは、会社の設立登記を担う司法書士、在留資格の申請を担う行政書士と役割を分けて進めます。

契約上の論点	押さえどころ
名義	法人名義（設立前は設立後の名義切替の段取りを貸主と合意）
使用目的	事業用（事務所）として明記。居住用契約のままにしない
看板・表札	設置可否を契約・管理規約で確認
重要事項説明	用途地域・用途制限・原状回復・費用（宅建業法第35条・第37条書面）

中国・台湾から契約するとき内見・重要事項説明はどう進めるのか

来日前の段階でも、オンライン内見と、宅地建物取引業法が認めるIT重説（テレビ会議等を用いた重要事項説明）で手続きを進められます。重要事項説明は宅地建物取引士が記名した重要事項説明書に基づいて行い、契約内容は第37条書面で確認します。

非居住者・設立前の法人が当事者になる場合は、本人確認書類、署名・サインの取り方、代金送金の経路（海外からの着金）など、国内取引にはない確認が重なります。中国本土からの送金は資本規制や着金の遅延が絡むことがあり、決済スケジュールに余裕を見ておくのが実務上の鍵です。当社は不動産取引の進め方と重要事項説明を担い、資本金の払込みや税務、送金に伴う在留資格・会社設立の段取りは、税理士・司法書士・行政書士へそれぞれ振ります。

進め方	ポイント
内見	オンライン内見で候補を絞り、可能なら来日時に実地確認
重要事項説明	宅地建物取引士によるIT重説が可能（記名した重説書に基づく）
本人確認	非居住者・設立前法人の本人確認、署名・サインの取り方
決済	海外送金の経路・着金時期に余裕を見る

物件を決める前に行政書士へ確認しておくことは何か

物件を押さえる前に、申請を担う行政書士へ「この区画・この契約条件で事業所要件を満たせそうか」を擦り合わせておくのが、やり直しを避ける近道です。資本金3,000万円以上・常勤職員1人以上・日本語B2相当・経営経験といった改正後の基準は在留資格全体に関わり、事業所の広さ・実体もこの規模に見合うかで見られます。

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中国・台湾の起業家が改正後に「経営・管理」を取る全体像と申請取次は中国・台湾の起業家が日本で「経営・管理」在留資格を取るには？──2025年10月改正後の要件と申請取次に整理されています。既存の在留者には施行から3年（令和10年10月16日）までの経過措置がありますが、これは在留資格側の論点なので行政書士の領域です。

段階	誰が	内容
① 事業所の目星	当社	独立区画・用途地域・名義・使用目的の現況を情報提供
② 要件の擦り合わせ	行政書士＋当社	区画・契約条件で事業所要件を満たせるかの事前確認
③ 契約・重説	当社	事業用の賃貸借契約、重要事項説明（宅建業法第35条・第37条）
④ 設立登記	司法書士	会社の設立登記、法人名義への切替（別契約）
⑤ 資本金・税務	税理士	資本金3,000万円の払込み・税務（別契約）
⑥ 在留資格申請	行政書士	事業計画書、在留資格の申請取次（別契約）

当社は、物件の独立性・用途・賃貸借契約という現況の調査、重要事項説明、価格と条件の調整、媒介と賃貸借・売買契約を担います。在留資格「経営・管理」の申請・事業計画書は行政書士、会社の設立登記と法人名義への切替は司法書士、資本金の払込み・税務は税理士が担い、当社とは、それぞれ独立した事業体です。役割の重なる部分は、どちらが何を担うかを契約の前に明確にし、別々にご契約いただきます。 各専門家へはそれぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。当社は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。相談は無料です。

よくある質問

Q. 自宅の一室を事務所にして経営・管理ビザは取れますか？
A. 令和7年10月16日の改正後、自宅を事業所と兼ねることは原則として認められなくなりました。住居と区別された独立区画で、法人名義・事業用の使用目的で借りた事業所が前提です。個別の可否は在留資格の論点なので、申請を担う行政書士にご確認ください。当社は物件が独立区画として使えるかの情報提供を担います。

Q. バーチャルオフィスの住所でも事業所として認められますか？
A. 住所だけを借りるバーチャルオフィスや、誰でも使えるコワーキングの共用部分は、独立した事業所の実体を示しにくいため原則として事業所要件を満たしません。レンタルオフィスの専用個室は、会社名義・明確な区分・継続利用があれば認められる余地がありますが、個別判断です。会社設立と許認可で詰まる論点は行政書士の記事もご参照ください。

Q. 賃貸借契約は個人名義と法人名義のどちらで結べばよいですか？
A. 事業所として認められるには法人名義・事業用の使用目的が前提です。設立前は、設立後に法人名義へ切り替える段取りを貸主と合意しておきます。居住用契約のまま事務所として使うと、事業所の実体が否定され、貸主との契約違反にもなり得ます。名義切替のタイミングは設立登記を担う司法書士と合わせてご調整ください。

Q. 来日前でも物件を決めて契約できますか？
A. オンライン内見で候補を絞り、宅地建物取引業法が認めるIT重説（テレビ会議等を用いた重要事項説明）で手続きを進められます。非居住者・設立前法人の本人確認や海外からの送金の着金時期など、国内取引にない確認が重なるため、決済スケジュールに余裕を見ておくのが実務上の鍵です。資本金の送金・税務は税理士、会社設立は司法書士へご相談ください。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「出入国管理及び難民認定法」（昭和26年政令第319号。別表第一の二＝在留資格「経営・管理」。本邦での事業の経営・管理に従事する活動。2026年10月8日参照）
• e-Gov法令検索「出入国管理及び難民認定法第七条第一項第二号の基準を定める省令」（平成2年法務省令第16号。「経営・管理」の上陸許可基準。事業所が本邦に存在すること（未開始なら事業所として使用する施設の確保）等。令和7年10月16日施行の改正で資本金・出資の総額3,000万円以上・常勤職員1人以上等に引上げ。2026年10月8日参照）
• 出入国在留管理庁「在留資格『経営・管理』に係る上陸基準省令等の改正について」（施行日令和7年10月16日。資本金・出資の総額3,000万円以上、常勤職員1人以上、日本語B2相当（申請者又は常勤職員）、経営経験・学歴、自宅兼事業所は原則不可、経過措置は施行から3年〈令和10年10月16日〉まで。2026年10月8日参照）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事項説明、第37条＝契約書面の交付。2026年10月8日参照）

※事業所として認められるかの最終判断は、出入国在留管理庁が個別の事情で行います。本記事は独立区画・看板等の扱いを断定しておらず、該当性は【未検証】として行政書士・出入国在留管理庁への確認を前提としています。
※資本金・常勤職員・日本語・経営経験等の在留資格の基準は改正・運用で変わり得ます。本記事は令和7年10月16日施行の改正を前提に整理しており、申請前に最新の公表内容をご確認ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断・税務判断を示すものではありません。在留資格の申請・事業計画書は行政書士、会社の設立登記は司法書士、資本金の払込み・税務は税理士が行います。
※物件の独立性・用途・賃貸借契約の調査・重要事項説明・媒介および賃貸借・売買契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が担い、各士業とは、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で進めます。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。投資・事業用不動産の全体像は投資・事業用不動産のご相談、事業用物件のご相談は事業用物件のご相談をご覧ください。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。「経営・管理」在留資格のための事業所物件について、独立区画・用途・賃貸借契約の現況を契約前に確認し、在留資格の申請・会社設立・税務は各専門家と役割を分けて対応づけます。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。