继承到的旗杆地・无道路地该怎么卖？

结论（先说重点）：继承到的旗杆地（入口窄、往里面变宽的土地）或无道路地（未临接建筑基准法上道路的土地），卖本身是可以的。但能否改建，会让买家与价格差很多。建筑基准法第43条第1项要求基地临接『道路』2米以上，这里的道路是第42条所定者（宽度4米以上等）。即使临路不足，也有第43条第2项的认定（第1号）・许可（第2号）、买进邻地、新设位置指定道路等方法，卖之前依此顺序确认。相续登记・税务・许可申请，分别交给司法书士・税理士・建筑士。

本文写给继承到入口狭窄的旗杆地，或无道路地・不可再建筑土地，在卖与活用之间犹豫的继承人：从建筑基准法、城市规划法、不动产登记法、财产评价基本通达的条文与国家资料，依序梳理为何估价会下降、如何解决临路、该找谁做什么。可否的最终确认在特定行政厅窗口。

为何旗杆地・无道路地的估价会大幅下降？

一句话，因为能否改建并不确定。无法盖新建物的土地，买家与用途都有限，价格因而下降。

建筑基准法第43条第1项要求建物基地临接『道路』2米以上（临路义务）。旗杆地若杆的部分（入口）宽度未满2米，就无法满足此义务。无道路地则根本未临接建筑基准法上的道路，因不符临路义务而成为『不可再建筑』——拆除既有建物后，新建物就取不到建筑确认。卖不可再建筑物件之前要确认什么，整理在继承到的不可再建筑物件，卖之前要确认什么。

土地状态	临路状况	改建
一般宅地	临接宽度4米以上的道路2米以上	可
旗杆地（入口2米以上）	通路宽2米以上并临接道路	可（依通路长度或有条例加码）
旗杆地（入口未满2米）	通路细窄，不符临路义务	原则不可（需解除）
无道路地	未临接建筑基准法上道路	原则不可（需解除）

另外，地方公共团体可能以条例，对通路较长的旗杆地要求比2米更宽的入口（第43条第3项的临路附加）。即使满足2米，也可能因通路长度而不能改建，因此要同时确认通路的宽度与长度。

临路义务（2米）与建筑基准法43条2项的认定・许可有何关联？

临路不足时的核心解决方法是建筑基准法第43条第2项。这里分为『认定』与『许可』两种，判断的主体与手续不同。

第1号（认定）：基地临接宽度4米以上的道（除建筑基准法上道路外）2米以上，该建物使用者少并符合基准，特定行政厅认定于交通・安全・防火・卫生上无妨碍者。不需要建筑审查会的同意。 第2号（许可）：基地周围有宽广空地等符合基准，特定行政厅认为无妨碍、取得建筑审查会同意后许可者。此认定・许可的架构，是由平成30年法律第67号（平成30年9月25日施行）将旧有的但书许可分割整备而成。

	第1号（认定）	第2号（许可）
临接对象	宽度4米以上的『道』（非道路）	周围宽广空地等
建筑审查会的同意	不需要	需要
性质	符合基准即认定	个别审查的许可
判断主体	特定行政厅	特定行政厅（取得审查会同意）

认定与许可都是对『该土地、该建筑计划』而发。 不是『这块地用43条2项可以过』的一般保证，而是连要盖的建物用途、规模都纳入判断。许多特定行政厅公布了包括同意基准，但能否适用须在事前咨询确认。建筑基准法上的可否最终由特定行政厅判断，不是本公司（不动产公司）。 认定・许可的申请图书由建筑士（设计者）制作。

临接位置指定道路・2项道路・通路的哪一种，会有什么不同？

即使看起来『临接道路』，那条道在建筑基准法上属于哪一种，会改变改建可否与评价。旗杆地・无道路地要先确认临接的道的种别。

建筑基准法第42条第1项将宽度4米以上（指定区域6米以上）的道路，于第1至第5号定义。私人筑造并取得特定行政厅位置指定的道，是第5号的位置指定道路。同条第2项将城市规划区域指定时等已有建物并排、宽度未满4米的道、经特定行政厅指定者『视为道路』（2项道路・认定道路），此时须从道路中心线退缩2米。继承到私道持分时的卖法，整理在继承到的『私道持分（位置指定道路）』该怎么卖。

临接的道	改建	主要留意点
位置指定道路（第42条1项5号）	可	位置指定的范围・私道持分・通行掘削承诺
2项道路（第42条2项）	可（须退缩）	从中心线退缩2米、基地面积减少
非建筑基准法上道路的通路	原则不可	检讨第43条2项的认定・许可

旗杆地的通路若为私道，或使用他人土地作为通路，通行・掘削的承诺、境界的位置都会成为问题。确定自己土地到哪里的境界确定测量・笔界特定，是土地家屋调查士的领域。 境界未确定时，买进的面积与临路的长度都无法确定。

维持不可再建筑卖出，与向邻地打探，哪个较划算？

正确答案因土地而异，但思考的顺序是固定的。首先要掌握，邻地所有人可能是最有力的买家。

把无道路地・旗杆地加到邻地上，能增加对方基地的入口・面积・容积，解除临路问题并提升价值。卖给对其价值最高的人，是卖得最高的路径。也可买进一小条邻地以确保2米入口，或以土地交换整形。若与邻地的交涉谈不拢，就选择维持不可再建筑、以『现况』卖出：既有建物改装后出租，或拆除后改为停车场、资材置场等不需要建筑确认的用途。但拆除后建物消失，基地的住宅用地特例可能脱落而税额上升。

进行方式	较有效的场合	留意点
向邻地所有人打探	加到邻地上可解除临路、提升价值	交涉费时、须确定境界
买进・等价交换	入口只差一点就到2米	邻地同意、测量・分笔
维持现况卖出	交涉困难／时间紧迫	买家・用途有限、减价大

在价格上，无道路地在市场的减价很大，连相续税评价也由财产评价基本通达20-3订有无道路地的评价方法。它假设一条符合临路义务的通路，将其开设费用相当额等，在以不整形地评价的价额的40%范围内扣除。旗杆地依同通达20（不整形地的评价）评价。但相续税评价额与实际卖得的金额是两回事。 取得费・让渡所得税的计算请找税理士，继承人之间卖或留谈不拢时的交涉・调停请找律师，各自直接委托。

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相续登记・税务・许可申请该找谁？

物件的临路调查・评价・卖出中介・活用设计，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。其余则由不同人担当。

顺序	要确认・处理的事	担当者
1	临路状况（道路种别・入口宽度・道路宽度・通路长度）	宅地建物取引业者・特定行政厅
2	相续登记（将所有权名义移转给继承人）	司法书士
3	境界的确定（若考虑买地・分笔）	土地家屋调查士
4	第43条2项认定・许可、退缩、买地的可能性	特定行政厅・建筑士・宅地建物取引业者
5	决定卖／租／活用的方针与价格	宅地建物取引业者
6	让渡所得税・取得费、继承人的合意	税理士・（纷争时）律师

相续登记依不动产登记法第76条之2，自2024年4月1日起义务化（自知悉取得所有权之日起3年内；详见继承时，登记义务化改变了什么）。名义还在被继承人时，卖买合同与所有权移转登记都做不了。相续不动产整体的进行方式整理在相续・空屋的咨询。咨询免费。

建筑基准法上可否的最终判断在特定行政厅、第43条2项认定・许可的申请由建筑士、相续登记由司法书士、境界确定由土地家屋调查士、让渡所得税・取得费由税理士、继承人间的纷争由律师，各自直接委托。 这些是各自独立的事业体，与本公司分别签约。本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。

常见问题

Q. 旗杆地・无道路地也卖得掉吗？
A. 卖得掉。但改建可否会让买家与价格差很多。主要选项是卖给邻地所有人、改装后出租、拆除后改为停车场等。若能以第43条第2项的认定・许可、退缩或买进邻地解除临路，卖法会改变。请先确认临接的道的种别，以及入口・通路的宽度与长度。

Q. 旗杆地的入口有2米，就一定能改建吗？
A. 不一定。第43条第1项的临路义务是2米以上，但地方公共团体可能以条例，对通路较长的旗杆地要求比2米更宽的入口（第43条第3项）。请同时确认通路的宽度与长度，并向所在地的特定行政厅确认是否有条例加码。

Q. 第43条第2项的认定与许可有什么不同？
A. 第1号的认定，适用于临接宽度4米以上的道2米以上、使用者少等符合基准的情形，不需要建筑审查会的同意。第2号的许可，适用于周围有宽广空地等情形，特定行政厅取得审查会同意后许可。两者都是对土地与建筑计划而发，可否由特定行政厅判断，申请图书由建筑士制作。

Q. 继承到的无道路地，可以不登记就卖吗？
A. 不行。要在卖买合同后把所有权移转给买方，其前提是先办好从被继承人到继承人的相续登记。依不动产登记法第76条之2，相续登记自2024年4月1日起义务化，无正当理由未于期限内申请可能被处以过料。相续登记的申请请直接委托司法书士。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「建筑基准法（建築基準法）」（昭和25年法律第201号。第42条第1项＝道路的定义（宽度4米以上・第1〜5号、第5号＝位置指定道路）、同条第2项＝认定道路（2项道路）与退缩、第43条第1项＝临路义务（临接道路2米以上）、同条第2项第1号＝认定・第2号＝取得审查会同意的许可、同条第3项＝条例的临路附加。第43条第2项的认定・许可架构为平成30年法律第67号・平成30年9月25日施行。2026年9月18日参照）
• 国土交通省「基地与道路的规制（第43条）」各特定行政厅的运用（第43条第2项第1号认定・第2号许可的包括同意基准等由各特定行政厅公布。2026年9月18日参照）
• 国税厅「财产评价基本通达」20-3（无道路地的评价）（无道路地以不整形地评价等的价额，扣除假设符合临路义务的最小限度通路的开设费用相当额等（在该价额40%范围内）而评价。旗杆地依20（不整形地的评价）。2026年9月18日参照）
• 国税厅税务问答 No.4620「无道路地的评价」（无道路地＝未临接道路的宅地（含不符临路义务的宅地）的相续税评价思路。2026年9月18日参照）
• 法务省「不动产登记法」的相续登记申请义务化（第76条之2。继承取得所有权者，自知悉取得之日起3年内有申请登记的义务。2024年4月1日施行。2026年9月18日参照）

※临路状况、道路种别、退缩的要否、第43条第2项认定・许可的可否、条例的临路附加，会因土地与建筑计划而异。本文并未就个别物件作出判断。建筑基准法上可否的最终确认请至特定行政厅窗口。 无道路地・不整形地的评价，相续税评价额与市场卖出价格并不一致；税额・取得费・让渡所得税的计算为税理士的所管。

本文为一般性的信息提供，并非对个别物件的可否或卖出价格作出判断或保证。调查・评价・中介由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接。认定・许可的申请由建筑士、登记由司法书士、境界确定由土地家屋调查士、税务由税理士、纷争由律师，均为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就旗杆地・无道路地，把临接的道的种别、入口・通路的宽度与长度、境界的确定放在同一张桌上，先切分出向特定行政厅・建筑士・司法书士・税理士确认的事项。详细经历请见作者页面。