继承的土地，用国库归属手放与卖掉哪个划算？

结论（先说重点）：要手放没用处的继承土地，有两条路：让国家接收的相续土地国库归属制度，与在市场卖出。国库归属的审查手数料每笔土地1万4000日元，获承认须缴负担金原则20万日元（依土地种目・面积可能增加），是「付费手放」的制度。相对地，若土地在市场卖得掉，非但不付费，反有净收入留下。现实的顺序是：先以估价判断「这土地在市场究竟卖不卖得掉」，卖不掉再研究国库归属或引取。市场卖出的可否・估价・媒介由本公司（四叶不动产株式会社）承担，国库归属的承认申请书类制作由行政书士或司法书士、继承登记由司法书士、让渡所得・税务由税理士、共有人间或与邻地的纠纷由律师承担。这些是各自独立的事业体，请分别直接签约。

继承了山林・原野・乡下老家的土地，却无使用打算，只剩固定资产税与管理的手间持续——此时「付钱也要手放（国库归属）」与「在市场卖掉」，哪个划算会因土地而逆转。本文写给继承没用处土地的继承人：把手放的费用与卖出的净收入并列，提示判断材料。能否在市场卖出的见极与估价由本公司（宅地建物交易业者）承担，国库归属的制度手续是行政书士・司法书士的领域，税务是税理士、纠纷是律师的领域。分开整理角色。

用国库归属手放要花多少（手数料与负担金）？

相续土地国库归属制度，是把因继承或遗赠（对继承人的遗赠）取得的土地，在满足一定要件并缴纳负担金为条件下，由国家接收的制度。依相续等取得的土地所有权向国库归属的相关法律（令和3年法律第25号、令和5年4月27日施行）。要花的钱有两项。

费用	内容
审查手数料	每笔土地1万4000日元（以收入印纸缴纳）。却下・不承认也不返还
负担金	获承认时缴纳。原则20万日元（就国有地的种目考量其管理所需10年分的标准费用而算定）。宅地・田・畑・森林・原野等依面积算定，可能超过20万日元

负担金于承认通知到达日的翌日起30日内缴纳。缴纳负担金的时点，该土地的所有权移转给国家。 期限内不缴，承认失效。

要点是，国库归属不是「有净收入进来」的制度，而是「付费手放」的制度。正因如此，先确认是否为市场卖得掉的土地才有意义。制度的要件・费用・期间手续本身，详细整理于行政书士侧的以国库归属手放继承土地的制度要件与国库归属的费用与审查期间。继承不动产全般请见继承与不动产。

同一土地卖掉的净收入与期间如何估算？

若土地在市场卖得掉，与付费的国库归属不同，留下的是卖出价减费用。估算的骨架如下。

项目	内容
卖出价	估价。随立地・接道・地目・境界状态大幅变动
中介手续费	宅地建物交易业法的上限（卖价400万日元超部分为3%＋6万日元加消费税等）。低廉空屋等另有特例
让渡所得税	对卖益（卖价−取得费−让渡费用）课税。继承取得土地的取得费・取得时期的思路找税理士
期间	找到买方为止的时间。过疏地・山林可能拖长

在卖益的税上，有可用低未利用土地等的100万日元特别控除（租税特别措置法第35条之3）的土地。城市规划区域内的一定低未利用土地等，以卖价500万日元以下（城市化促进区域等为800万日元以下），且在让渡年1月1日时点所有期间逾5年时卖出，可自让渡所得控除100万日元，适用期间为令和2年7月1日至令和10年12月31日（需确定申告与市区町村长的确认书等）。越是「只能卖得便宜的土地」，此控除越能使税负趋近于零。

取得费不明的土地，可以卖价的5%为概算取得费（国税厅纳税咨询 No.3258）。继承取得土地的取得费・取得时期整理于 No.3270。具体税额的计算・申报由税理士承担。本公司承担该土地在市场约以多少价・多久能卖出的估价，与卖法（现况交付・附旧屋・空地等）的比较。山林・原野的卖法见卖继承的山林・原野的流程，生产绿地见卖继承的生产绿地的流程，城市化调整区域的土地见继承的城市化调整区域土地卖得掉吗？。

不能用国库归属的土地（却下・不承认要件）是哪种土地？

国库归属并非任何土地都能被接收。定有在申请入口即却下的土地（法第2条第3项）与审查中不承认的土地（法第5条第1项）。

区分	不被接收的土地例
却下事由（第2条第3项）	有建物的土地／设定担保权・使用收益权（抵押权・租赁权等）的土地／预定供他人使用（如通路）的土地／土壤污染的土地／境界不明・所有权存否或范围有争议的土地
不承认事由（第5条第1项）	有崖的土地／地上有工作物・车辆・树木等的土地／须除去始能使用的地下有体物存在的土地／非经与邻地所有人等的争讼即无法管理・处分的土地／其他通常管理・处分需过分费用・劳力的土地

「有建物」「境界未定」「与邻地起争」的土地，原样不能用国库归属。 有建物须拆除、境界不明须确定测量等前置处理有时必要。这便成为「付这些前置费用（拆除费・测量费）也要手放」与「以现况在市场找买方」之间的比较。境界未定土地的卖法，亦可参考卖境界未定的继承不动产的流程。共有的土地须由共有人全员申请，共有人间意见分歧・有下落不明的共有人时，须先做该调整。含争议的调整是律师的领域。

把卖不掉的土地转往捐赠・引取服务的选项如何？

在市场卖不掉、国库归属又因要件困难的土地，捐赠或民间引取服务会被列为候补。惟两者皆不宜过度期待。

• 向自治体捐赠：自治体原则不受理无使用打算土地的捐赠。是否受赠是自治体的个别判断，多限于如道路用地等有具体使用目的的情形。
• 民间引取服务：有付费（引取费）而移转所有权的业者。金额・其后的管理责任・合同内容因业者差异大，良莠不齐。签约前请确认费用总额、名义变更（登记）方法、引取后纠纷时责任归属。

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手放方式	净收入／费用	适合的土地
在市场卖出	有净收入留下	立地・接道・境界齐备、可望有买方的土地
国库归属	付费用（手数料＋负担金）	不触却下・不承认事由、能整备要件的土地
捐赠・引取服务	原则不受理／需付费	上述皆难的土地

顺序上：①先以估价确认市场能否卖出，②卖不掉再看是否符合国库归属要件，③连这也难再研究捐赠・引取，较为现实。 哪个划算因土地而异，故把费用与净收入与时间并列判断。

手放或卖的判断该找谁咨询（分离受任）？

决定没用处继承土地的出口时，牵涉多位专家。分工如下。

要做的事	承担者
市场能否卖出的见极・估价・媒介・买卖合同	四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）
国库归属的承认申请书类制作	行政书士（四叶行政书士事务所）或司法书士
遗产分割协议书制作	行政书士（四叶行政书士事务所）
继承登记・所有权移转登记	司法书士
让渡所得税・取得费・低未利用土地控除计算	税理士
共有人间・与邻地的纠纷、境界的争议	律师

市场卖出的可否・估价・媒介・买卖合同，由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接。国库归属的承认申请书、遗产分割协议书等向官公署・私人间提出的文书制作，由四叶行政书士事务所承接（国库归属的申请书类司法书士亦可处理）。继承登记・所有权移转登记由司法书士，让渡所得税・取得费・低未利用土地控除计算由税理士，共有人间或与邻地的纠纷・境界争议由律师处理。

这些各自为独立的事业体。请分别直接签约。 本公司・本事务所不收取也不支付介绍费・送客手续费。国库归属的申请书类找行政书士或司法书士、登记找司法书士、税务找税理士、纠纷找律师、雇用・社会保险找社会保险劳务士，皆请分别直接委托。咨询免费。制度的运用・负担金的算定・受理状况会变。动手时请直接确认法务局・法务省的页面。

常见问题

Q. 用国库归属手放继承的山林要花多少？
A. 审查手数料每笔土地1万4000日元（却下・不承认也不返还），获承认须缴负担金原则20万日元。惟森林等依面积算定负担金，可能超过20万日元。因是「付费手放」而非有净收入进来的制度，建议先以估价确认是否能在市场卖出。

Q. 任何土地都能用国库归属被接收吗？
A. 否。有建物的土地、设定担保权或租赁权的土地、境界不明的土地、土壤污染的土地会在申请入口被却下（法第2条第3项）。又，有崖的土地、地上有工作物・树木的土地、与邻地起争的土地、通常管理・处分需过分费用・劳力的土地可能不承认（法第5条第1项）。拆除建物或确定境界等前置处理有时必要。

Q. 对看似卖不掉的土地，委托估价有意义吗？
A. 有。卖不卖得掉、约以多少能卖，不实际估价便无从得知。即使只能卖得便宜的土地，若能用低未利用土地等的100万日元特别控除（租税特别措置法第35条之3），税负可趋近于零，作为手放方式或较付费的国库归属有利。请先确认市场能否卖出，再把结果与国库归属、引取并列比较。

Q. 没用处的土地能捐赠给自治体吗？
A. 原则上，自治体不受理无使用打算土地的捐赠。是否受赠是自治体的个别判断，多限于如道路用地等有具体使用目的的情形。民间引取服务多以付费移转所有权，费用与引取后的责任归属因业者而异，请确认合同内容。

这篇文章的出处（第一手资讯）

• 法务省「相续土地国库归属制度について」（相续等取得的土地所有权向国库归属的相关法律（令和3年法律第25号、令和5年4月27日施行）。第2条第3项＝却下事由（建物・担保权等・他人使用预定・土壤污染・境界不明等）、第5条第1项＝不承认事由（崖・工作物等・地下有体物・与邻地争讼・过分费用劳力）、审查手数料每笔土地1万4000日元。2026年9月26日参照）
• 法务省「相续土地国库归属制度の负担金」（负担金就国有地种目考量其管理所需10年分的标准费用而算定。原则20万日元，宅地・田畑・森林等有依面积算定的情形。于通知到达日翌日起30日内缴纳，缴纳时所有权移转给国家。2026年9月26日参照）
• 国税厅纳税咨询 No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期让渡所得の特别控除（租税特别措置法第35条之3。城市规划区域内的低未利用土地等，以卖价500万日元以下〈城市化促进区域等为800万日元以下〉、让渡年1月1日时点所有期间逾5年时让渡，可控除100万日元。适用期间为令和2年7月1日〜令和10年12月31日。2026年9月26日参照）
• 国税厅纳税咨询 No.3258 取得费不明时（取得费不明时等，可以卖价的5%为概算取得费。2026年9月26日参照）
• 国税厅纳税咨询 No.3270 因继承或赠与取得的土地・建物的取得费与取得时期（2026年9月26日参照）

※国库归属的负担金额（依种目・面积算定）、却下・不承认的适用，随个别土地的状况而变。本文未就个别土地判断。动手时请于法务局・法务省的页面确认最新运用。
※低未利用土地等特别控除的适用要件・确认书的取得依市区町村与税务署的运用。让渡所得税・取得费的具体计算与申报请找税理士咨询。
※继承登记・所有权移转登记找司法书士，共有人间或与邻地的纠纷・境界争议找律师咨询。
※本文为一般性资讯提供，并不判断或保证个别土地卖出的可否・税额・国库归属的可否。市场卖出的可否・估价・媒介及买卖合同由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业），国库归属的承认申请书・遗产分割协议书等文书制作由四叶行政书士事务所，各自为独立事业体、分别直接签约的形式受任。国库归属的申请书类司法书士亦可处理。无介绍费・送客手续费往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与权利・手续（继承・登记・税务・纠纷的分派）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。