COLUMN
專欄
外國人找房、租賃・買賣小知識、文京區地區資訊等。
為您提供不動產相關的實用資訊。
在日本開運送公司，簽約前該怎麼挑營業所與車庫的物件
讓貨運（綠牌）事業卡住的，往往不是用途地域，而是四件簽約前就能確認的事：營業所與車庫是不是在市街化調整區域、兩者的直線距離有沒有超過公告的上限、車庫能不能容納全部車輛且前面道路夠不夠寬、以及休息設施能不能附設在營業所或車庫。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依序整理。
在日本開診所，簽約前該確認什麼——用途地域、用途變更與開設申報的順序
依日本建築基準法的用途限制，「診療所」在13種用途地域全部都能興建。真正卡住的不是用途地域，而是要不要設病床、需不需要用途變更的確認申請、消防設備現況，以及開設者是個人還是醫療法人。東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文與行政機關的公告，整理簽約前就能確認的事項。
繼承的房子蓋在租來的土地上——什麼時候需要地主同意，賣掉時的順序
因繼承而承接借地上的建物，本身不需要地主的同意；需要同意的是「賣掉」的時候。日本的借地借家法與舊借地法在哪裡分界、為什麼建物的登記才是對抗第三人的基礎、賣之前該收集哪些文件——東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士，依條文逐項整理。
台灣企業在日本設立據點時，辦公室與住居會發生什麼事
台灣企業進軍日本時，耗時的並不是找物件的期間，而是排在前後的手續。以外國法人名義承租時會被審查什麼、辦公室與代表人住居的先後順序、員工宿舍的思考方式，由東京文京區的宅地建物取引士兼行政書士整理。四葉依業務主體分別簽約，並可用中文諮詢。
住在海外如何管理日本不動產——管理委託・中文支援・納稅管理人
住在海外仍持有並出租日本不動產時，代表性的管理方式有自行管理、代收租金、管理委託。日本端的管理窗口與稅務窗口（納稅管理人）是兩個不同議題。四葉依業務主體分別簽約：租賃管理由四葉不動產株式會社負責，稅務由稅理士負責（無介紹費・轉介費），並可用中文諮詢與報告。
在東京用木造蓋出租公寓——3層樓可行嗎？東京都的補助每戶最高200萬日圓
出租公寓用木造也可以蓋到3層樓。東京都對新建的零排放住宅（東京ゼロエミ住宅）設有補助，集合住宅每戶最高200萬日圓，10戶即約2,000萬日圓。本文寫給在東京考慮土地活用、出租經營的土地持有者與投資人，整理木造的可行性、與鋼筋混凝土造（RC）的比較、東京都補助的金額與要件，以及實地參觀木造3層樓出租住宅的見聞。諮詢免費，可直接使用中文。
給中華圈的不動產同業——如何與日本持牌業者合作推進日本物件交易
在日本國內以業務方式居間（仲介）不動產買賣，需要日本的宅地建物取引業執照。沒有該執照的海外公司，與日本的持牌業者分工推進交易。本文寫給想向客戶介紹日本物件的中華圈不動產公司與業務人員，說明與日本宅建業者的分工方式、重要事項說明由誰進行、賣方為非居住者時交屋會發生什麼、一棟或多戶打包交易的流程，以及可以委託四葉不動產株式會社的事項。諮詢免費，可直接使用中文。
非居住者在東京買了不動產，20日內要向外為法申報 ─ 2026年4月起「不問目的」都納入對象
人住在海外、以非居住者身分取得日本不動產的人，必須在取得後20日內透過日本銀行向財務大臣提出申報書。2026年4月1日以後的取得，不論自住用或投資用，不動產本身都成為申報對象，自其他非居住者取得時的免除也已廢除。申報事項新增了不動產號碼，必須把登記完成與20日期限一起往回推算。本文並列兩份一手資料——萊坊《The Wealth Report 2026》的東京＋58.5％（全球第1）與日本國土交通省依登記資訊統計的東京23區國外住所者取得308件、其中台灣192件——同時掌握「台灣是最大買家」與「東京都整體為3.0％」。由宅建士・行政書士浦松丈二解說。文京區小日向・茗荷谷站步行5分鐘。
向稅務署申報了納稅管理人，住民稅也就沒問題了嗎？ —— 地方稅是另一個窗口
即使向稅務署提交了「所得税・消費税の納税管理人の届出書」（所得稅、消費稅之納稅管理人申報書），也不等於已為住民稅與固定資產稅做好安排。地方稅是依地方稅法進行的另一套手續，在東京23區窗口還會再分開。特別區民稅、都民稅向區申報納稅管理人，固定資產稅、都市計畫稅向東京都申報。原因是23區的固定資產稅屬於都稅（地方稅法第734條第1項、第736條第1項）。住民稅課予1月1日在該地有住所的人（同法第294條第1項第1號、第318條），即使在1月2日以後才出境，該年度分仍會課稅。東京都都稅條例第125條規定，申報應於「產生指定必要之日起10日內」提出；若要委任居住在都轄區外的人，須於10日前提出核准申請。申報處至少有3個地方。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
業者收購與仲介，實拿金額差多少？——把會被扣掉的東西全部列出來
業者收購和仲介，要比的不是表面的價格，而是實拿金額。仲介會產生媒介報酬，而且在找到買方之前，管理費、修繕儲備金、固定資產稅、都市計畫稅這類持有成本會一直支出下去。業者收購則有另一種價值，就是可以把契約不符責任約定為免責；不過即使設了免責特約，依民法第572條，賣方明知而未告知的事實，仍然無法免除責任。本文依照條文和告示，把訂定媒介報酬上限的國土交通省告示、800萬日圓以下物件的特例、持有成本在法令上的依據，以及出售之後的責任，逐項列出來。哪一種比較划算，本文不寫結論。這是為了讓您用自己的數字計算而寫的文章，由四葉不動產股份有限公司撰寫。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
管理費積欠未繳，公寓大廈還賣得掉嗎？ —— 由買方承接的機制
即使管理費、修繕儲備金積欠未繳，公寓大廈仍然賣得掉。不過積欠的部分會由買方承接。建物の区分所有等に関する法律（關於建築物區分所有等之法律，以下稱區分所有法）第8條規定，管理委員會等的債權「對債務人即區分所有人之特定繼受人亦得行使」，而國土交通省的標準管理規約評註把特定繼受說明為「買賣及互易等」。積欠金額會在重要事項說明時傳達給買方（宅地建物取引業法第35條第1項第6號、同法施行規則第16條之2第6號、第7號，以及國土交通省的解釋、運用之考量方式）。即使買方支付了，賣方的債務在條文上也不會因此消滅。管理委員會即使沒有確定判決，也可以聲請拍賣（民事執行法第181條第1項第2號ハ）。本文把到交割清算為止的結構整理出來。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
找不到權利證。這樣還賣得掉嗎？——三種替代的方法，以及各要花多少天
權利證（登記識別資訊）不會補發。因為不動產登記法第21條只規定「於完成該登記時」通知，並沒有再發一次的規定。即使如此，還是賣得掉。不動產登記法第22條但書把「就無法提供一事有正當理由的情形」列為例外，並且準備了三種替代的方法：司法書士製作的本人確認資訊、事前通知，以及公證人的認證。不過期間由法令定下來的只有事前通知一種，依不動產登記規則第70條第8項，住所在外國的情形，是從發送通知之日起算4週。不是從收到那天起算。以30天賣掉並出國的行程來說，幾乎不會選這個方法。本文用表格比較三種方法的內容、天數與費用。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
交割當天，實際上發生了什麼事？——誰在確認什麼
交割當天，相關的人聚在同一個房間裡，司法書士做完本人確認和文件確認，判斷「這樣就可以申請登記」之後，錢才會開始動。順序不會顛倒過來。最先進行的是司法書士的本人確認。日本司法書士會聯合會的會規——司法書士行為規範第44條要求確認本人、意思與標的物，第47條則規定不得讓輔助人員進行不動產交易的到場見證。確認入帳之後，會在當天之內申請登記。因為不動產登記法第4條規定登記的順位依登記的先後，第19條規定要編收件號碼，不動產登記規則第58條規定要依收件號碼的順序辦理登記。人在海外時要準備的文件，本文也整理成表格。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
有承租人住著就出售，押金會怎麼樣？——帶租約轉售時一併承接的東西
即使在有承租人居住的狀態下出售出租物件，押金的返還義務在法律上也當然移轉給買方。因為民法第605條之2第4項規定，出租人地位移轉時，押金返還相關的債務由受讓人承接。也不需要承租人同意。不過，要能對承租人主張這一點，必須先辦好所有權移轉登記；而相當於押金的金錢要如何從賣方交到買方手上，並沒有條文規定。是要從價金中扣除，還是另外匯款，由當事人以契約決定。本文依照條文，把出售出租中物件時「自動移轉的東西」和「必須用契約決定的東西」分開整理。本文寫給即將離開日本、要處分出租中物件的人，以及居住在海外的屋主，由四葉不動產股份有限公司撰寫。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。
外國人的印鑑登記，可以當天辦好嗎？——卡住的不是印鑑，而是名字的寫法
當天就能辦好。本人帶著在留卡到區公所窗口，當場就會完成登記，印鑑登記證明書也在當天核發。卡住的不是印鑑本身，而是名字的寫法。在文京區，可以登記的印鑑僅限於「表示住民基本台帳所登記之姓、名、姓名或通稱」者。外國籍人士若想以拉丁字母、漢字、通稱、片假名登記，條件是該寫法已登記在住民票（居民票）上。在留卡是拉丁字母，卻準備了漢字或片假名的印鑑，當場就登記不成，必須先完成住民票的併記。交屋時的所有權移轉登記一定要附印鑑登記證明書，出國日期若已確定，請及早確認。本頁依據的是文京區的做法，各市區町村的處理方式可能不同。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
經營・管理簽證的更新變得困難時，公司與不動產該怎麼收尾？——順序不能弄錯
先賣掉不動產，之後再結束公司。反過來做就走不通了。公司一旦解散，清算股份有限公司就必須在官報上公告，要求債權人於一定期間內申報其債權，而該期間不得少於2個月（會社法〔日本的公司法〕第499條第1項但書）。也就是說，結束一家公司至少要2個月。而清算完結、法人格消滅之後，該公司名下的不動產就動不了了。另一方面，在留資格是有期限的。2025年10月16日施行的修正，把經營・管理的出資額（資本金）標準從500萬日圓提高到3,000萬日圓，於是出現了預計更新不易通過的人。在留資格到期之日、公司結束之日、不動產的交屋日——本文整理這3個日期該怎麼排列。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
決定出國之後再賣。現在該先做好什麼？——只有在抽掉住民票之前才能辦的事
如果您選了出國之後再賣這條路，就有一些事只能趁人還在日本時辦。抽掉住民票之後，印鑑登記隨之消滅，印鑑登記證明書就領不到了。替代方式是駐外使領館的簽名證明，預約與跑一趟都要花時間。登記簿上的住址若還停在舊址，辦理變更登記所需的證明文件，也是人在日本時比較容易湊齊。購買時的買賣契約書一旦找不到，取得費就會按售價的5%處理，稅額可能相差數百萬日圓。日本的銀行帳戶，收取售屋款與繳稅都要用到。而納稅管理人的申報，只要在出國之日前提出，就不構成稅法上的「出國」，申報可以適用隔年的一般期限。本文把出國前最後幾週能做的事，依序排出來。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
有執照的不動產公司，要怎麼分辨？——問出號碼，當場查詢
先問一句「請告訴我貴公司宅地建物交易業執照的號碼」，再把這個號碼拿到行政機關的網站上查詢。事務所設在東京都內的業者，可以用東京都住宅政策本部的「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」（宅地建物交易業者執照資訊提供服務）查到都知事執照業者與國土交通大臣執照業者。全國範圍則用國土交通省的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（建設業者．宅建業者等企業資訊檢索系統）。未取得執照而經營宅地建物交易業是違法的（宅地建物取引業法第3條．第12條），無照者不受監督，也在保證制度之外。執照號碼括號裡的數字是更新次數，執照的有效期間為5年。數字越大表示營業時間越長，但新並不等於不好。本文整理的是：該看什麼，不必看什麼。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
日本的土地價格為何取決於「容積率」？——鄰近的成交價無法直接套用的理由
在日本，鄰近土地以多少成交，無法直接套用到自己的土地上。因為日本依都市計畫劃定「用途地區」，各地區可興建的建築量（容積率）有上限，而這會左右土地的價格。實務上會先修正容積率的差異，再進行比較。 本頁整理日本業者在推估土地價格時究竟在看什麼，寫給參與日本不動產交易的實務工作者。本文不處理個別物件的評估金額。
找不到購買時的契約書，稅金會變成怎樣？——「售價的5%」這道牆
取得費不明時，可以把售出金額的5%相當額作為取得費（國稅廳 Tax Answer No.3258／所得稅法第33條・第38條，租稅特別措置法第31條之4、同法通達31之4-1）。反過來說，找不到購買時的買賣契約書，剩下的95%就可能成為課稅對象。以5,000萬日圓賣出而取得費不明，取得費就是250萬日圓，讓渡所得為4,750萬日圓。即使按長期讓渡（非居住者的所得稅15.315%）計算，稅額也會超過700萬日圓。一張契約書，就牽動數百萬日圓。所以在準備出國時，我們最希望您優先去找的，就是購買時的買賣契約書。本文也會整理：找不到時可以改為收集哪些資料，以及那些資料是否會被認可。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
從一句「這該怎麼辦？」開始就可以。
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