子の留学・就労のために日本の住まいを買う：親名義か子名義か、中国・台湾の親が最初に確かめること

結論（先に要点）：子の住まいを親名義で買うか子名義で買うかは、外為法の報告・贈与税・在留資格・将来の処分で効き方が変わります。物件探しと売買仲介は当社、贈与税や非居住者課税は税理士、子の在留資格との整合は行政書士、登記は司法書士へ、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただきます。

日本に留学・就労する子のために住まいの取得を検討する中国本土・台湾の親（ご本人と、その顧問の専門家）に向けて、最初に確かめることを外為法・相続税法・入管法の枠組みから整理します。日本の不動産は国籍や在留資格を問わず所有できますが、誰の名義で、誰が国内に住んでいるか（居住者か非居住者か）で手続と税が変わります。当社（四葉不動産株式会社）は物件探しと売買仲介を担当します。親名義／子名義で生じる贈与税・非居住者課税・みなし譲渡は税理士、子の在留資格（留学・技術・人文知識・国際業務）と住まいの整合は行政書士（入管申請取次）、所有権登記・名義は司法書士が担います。これらは四葉不動産株式会社とは独立した事業体として、業務ごとに別々にご契約いただく分離受任で進めます。非居住者が買ったあとの外為法報告の詳細は非居住者の不動産取得と外為法の報告、将来貸すときの貸主の論点は外国人に部屋を貸すときに大家さんが確かめることもあわせてご覧ください。

子の留学・就労のための住まいは、親名義と子名義でどう変わるのか？

まず切り分けるのは「誰が買主（所有者）になるか」です。親名義（多くは非居住者）か、日本に住む子の名義かで、外為法の報告・資金の出所と贈与税・将来の売却時の課税が変わります。どちらが良いかは一律に決まらず、資金の出所・滞在の見込み・将来の処分方針で判断します。

日本の不動産の所有は、国籍や在留資格によって制限されません。在留資格は日本で行える活動（留学・就労など）に関するもので、不動産を所有できるかどうかとは別の話です。したがって、留学中の子の名義で買うことも、国外に住む親の名義で買うことも、所有そのものは可能です。分かれ目は手続と税にあります。

名義	買主の立場	主に効いてくること
親名義（国外在住）	非居住者	外為法の取得報告／決済・送金／将来売るときの買主側の源泉徴収
子名義（日本在住）	居住者（在留中）	資金を親が出すと贈与税（みなし贈与）の論点／子の在留との関係
共有（親子）	居住者＋非居住者が混在	上記が持分ごとに併存し、手続が二重になりやすい

どの名義でも物件探しと売買仲介は当社が担い、課税の試算は税理士、登記は司法書士が担います。

親が国外に住んだまま買うとき（非居住者）の決済・送金・税はどう動くのか？

親が国外に住んだまま（非居住者として）買う場合、取得後に外為法の報告が必要です。送金・決済は国境をまたぐため本人確認や着金のスケジュール管理が要り、将来その物件を非居住者のまま売るときは、買主側に源泉徴収の義務が生じます。報告や税の手続は、物件探しとは別の担い手に分けます。

外為法（外国為替及び外国貿易法）では、非居住者が本邦にある不動産またはこれに関する権利を取得した場合、取得後20日以内に「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を日本銀行を経由して財務大臣に提出するものとされています（外為法第55条の3第1項第12号ほか）。金額や面積の大小は問いません。2026年4月1日施行の省令改正で、居住用目的の取得も含め「目的を問わず」不動産そのものの取得が報告の対象に加わりました。提出は取得者本人のほか、居住者である代理人（不動産仲介業者等）も行えます。手続の詳細・様式・2026年改正の内容は非居住者の不動産取得と外為法の報告にまとめています。非居住者課税・みなし譲渡・将来の売却時の源泉徴収の試算は税理士が担います。

局面	動くこと	担い手
取得後	外為法の取得報告（取得後20日以内・日本銀行経由）	本人または居住者代理人（当社が仲介業者として関与可）
決済・送金	海外送金の本人確認・着金スケジュール	金融機関・本人
保有中	固定資産税等の受取（納税管理人の検討）	税理士が確認
将来の売却	非居住者からの購入は買主側に源泉徴収	税理士が試算

子の在留資格（留学・技人国）と住まいの取得・賃貸はどう整合させるのか？

子の在留資格は「日本で何をするか」を定めるもので、住まいを所有・賃借できるかとは直接結びつきません。ただし、在留の見込み（更新の有無・卒業後の就労への移行）は、どの名義で買い、将来いつ売る・貸すかの判断材料になります。在留資格そのものの該当性や変更は、物件の話とは別に行政書士（入管申請取次）が担います。

在留資格「留学」「技術・人文知識・国際業務」は、入管法（出入国管理及び難民認定法・昭和26年政令第319号）の別表第一に定められた活動の区分です。該当するかどうかは出入国在留管理庁が判断します。住まいの取得や賃借は在留資格の要件そのものではありませんが、在留期間の満了日や卒業・就労への移行の時期は、所有して持ち続けるのか、賃貸に回すのか、売るのかという設計に影響します。子が将来帰国・転居したあとに貸す場合の貸主側の留意点は外国人に部屋を貸すときに大家さんが確かめること、国外から持ち続けて管理する場合は海外に住みながら日本の不動産を管理する（中国語対応）に整理しています。在留資格の申請取次は行政書士、物件探しは当社です。

贈与税・名義・登記は誰に、物件探しは誰に頼むのか？

関与する専門家が分かれるので、最初に役割を決めておきます。物件探しと売買仲介は当社、贈与税・非居住者課税の試算は税理士、所有権の登記・名義は司法書士、子の在留資格は行政書士です。資金を親が出して子名義にする場合は、贈与とみなされ得るため、契約前に税理士へ相談します。

親が代金を負担して子名義で登記すると、相続税法上の贈与（みなし贈与を含む）の論点が生じ得ます。居住者・非居住者の別で贈与税・所得税の課税関係が変わるため、名義をどうするかは税額の試算とセットで決めるのが安全です。具体の課税の有無・税額・適用できる特例は事案で変わるため本記事では断定せず【未検証】とし、税理士が原資料で確認します。所有権の登記や、非居住者が印鑑証明書を持たない場合の署名証明（サイン証明）等の取り扱いは司法書士の領域です。当社は、ご希望の学区・通学や通勤の便・将来の売りやすさを踏まえた物件探しと売買仲介を担います。中国語（繁体字・簡体字）でのご相談は外国人・海外のお客様の窓口をご覧ください。各専門家は四葉不動産株式会社とは独立した事業体として、業務ごとに別々にご契約いただきます。直接契約・直接請求・直接入金で進め、紹介料・送客手数料のやり取りはありません。

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将来子が帰国・転居するときに売る・貸す選択肢は？

買う段階で「出口」も考えておくと、後で選択肢が狭まりません。子が卒業・帰国・転居したとき、住まいは「売る」「貸す」「持ち続ける」の3つに整理できます。親が非居住者のまま売る場合は買主側の源泉徴収が絡み、貸す場合は国内の受け皿（管理・納税管理人）が要ります。

非居住者が所有者のまま売るときは、買主がその不動産の対価から10.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％）を源泉徴収するのが原則です（買主が個人で、自己または親族の居住用に取得し、対価が1億円以下の場合など一定の例外あり。詳細は税理士が確認）。貸す場合は、借主が法人等のときに賃料から20.42％が源泉徴収される場面があり、国外にいる所有者の受け皿（納税管理人の届出・管理会社）を整えます。持ち続ける場合は空室の管理と固定資産税等の受取の段取りが要ります。いずれの出口でも、売却・賃貸の実務は当社、課税の試算は税理士、登記は司法書士が分担します。

よくある質問

Q. 日本に留学する子のために、親（中国・台湾在住）の名義で住まいを買えますか？
A. 買えます。日本の不動産は国籍や在留資格を問わず所有できます。ただし親が非居住者のときは、取得後20日以内に外為法の報告（本邦にある不動産の取得に関する報告書・日本銀行経由）が必要です。報告は居住者である代理人（不動産仲介業者等）も提出でき、当社が仲介業者として関与できます。課税の試算は税理士、登記は司法書士へ分けます。

Q. 子の名義で買い、代金は親が払う場合、税金はどうなりますか？
A. 親が代金を負担して子名義にすると、相続税法上の贈与（みなし贈与を含む）とされ得ます。居住者・非居住者の別でも課税関係が変わるため、名義は税額の試算とセットで決めるのが安全です。具体の課税の有無・税額は事案で変わるため本記事では断定していません【未検証】。契約前に税理士へご相談ください。

Q. 子の在留資格（留学・技人国）があれば、住まいの所有や賃借に有利ですか？
A. 在留資格は日本で行う活動の区分で、不動産の所有・賃借の要件そのものではありません。所有は在留資格がなくても可能です。ただし在留期間の満了日や卒業・就労への移行の見込みは、持ち続けるか売る・貸すかの判断材料になります。在留資格の該当性・変更は行政書士（入管申請取次）、物件探しは当社が担います。

Q. 将来、子が帰国したあとにその住まいを売ると、何か特別な手続がありますか？
A. 所有者が非居住者のまま売る場合、買主が対価から原則10.21％を源泉徴収します（買主が個人・自己または親族の居住用・対価1億円以下などの例外あり）。貸す場合は借主が法人等なら賃料から20.42％が源泉徴収される場面があります。いずれも税額の試算は税理士、売却・賃貸の実務は当社、登記は司法書士へ分けます。

この記事の出典（一次情報）

• 外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告」（財務省）（非居住者による本邦不動産の取得は取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ報告書を提出。金額・面積の大小は問わない。居住者である代理人による提出も可。2026年10月13日参照）
• 財務省「外国為替の取引等の報告に関する省令の一部を改正する省令」（令和8年2月20日公布・令和8年4月1日施行）（居住用・非営利業務用・事務所用の不動産そのものの取得を事後報告の対象に追加。外為報告省令第5条第2項第10号・別紙様式第22関係。2026年10月13日参照）
• 出入国管理及び難民認定法（入管法・昭和26年政令第319号）別表第一（在留資格「留学」「技術・人文知識・国際業務」の活動の区分。該当性の判断は出入国在留管理庁。2026年10月13日参照）
• 国税庁 タックスアンサー No.2879「非居住者等から土地等を購入したとき」（非居住者等から土地等を購入した買主（個人・法人を問わず）は原則10.21％を源泉徴収。個人が自己または親族の居住用に取得し対価が1億円以下のときは不要（この例外は個人に限り、法人には適用なし）。2026年10月13日参照）

本文更新・追加資料確認日：2026年10月13日。外為法・入管法の枠組みは財務省の案内・e-Gov法令検索・国税庁タックスアンサーで確認しました。親名義／子名義による贈与税（みなし贈与を含む）・非居住者課税・みなし譲渡の有無と税額、適用できる特例、在留資格の個別の該当性、外為法報告の例外の細目は事案で変わるため本記事では断定せず【未検証】とし、税は税理士、在留資格は行政書士、登記は司法書士が原資料で確認します。財務省・国税庁・出入国在留管理庁のページのURLと掲載内容は参照日時点のもので、改正・構成変更があり得ます。公開は資格者確認待ちとして保留します。

本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断・税務判断・在留資格の帰結を示すものではありません。所管行政庁と各資格者による確認が必要です。四葉不動産株式会社、四葉行政書士事務所、四葉社会保険労務士事務所と他の専門家（司法書士・税理士・弁護士）は、それぞれ独立した事業体として、業務ごとに別々にご契約いただきます。直接契約・直接請求・直接入金で進め、紹介料・送客手数料のやり取りはありません。物件探しと売買仲介は四葉不動産株式会社、贈与税・非居住者課税は税理士、子の在留資格は四葉行政書士事務所（入管申請取次）、所有権登記は司法書士、契約・報酬の紛争は弁護士が担います。物件の初回相談は無料、各専門家の受任範囲・費用は各契約先に確認します。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。日本語・英語・繁体字・簡体字の4言語に対応し、中国本土・台湾のお客様の物件探しと売買仲介を担当し、贈与税・非居住者課税は税理士、子の在留資格は行政書士、登記は司法書士へ分けます。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。