親が老人ホームへ入ったら、自宅はどうする──「答えのない問い」との向き合い方

家を、いつまでも眺めていた老婦人のこと

親類に、こんな経験をした人がいます。年老いた母親が老人ホームへ入ることになった。もう自宅には戻れないかもしれない──本人も、家族も、口には出さないけれど、うすうす分かっていました。

施設へ向かう日、その老婦人は、長いあいだ自分の家を眺めていたそうです。何かを言うでもなく、ただ黙って。私はその話を聞いたとき、不動産という仕事が扱っているのは、本当は「建物」ではなく「人の時間」なのだと、あらためて思い知らされました。

家財道具を整理できないうちは、家を貸すことも売ることもできません。結局その家は空き家になり、誰も住まないまま、管理コストだけが積み上がっていきました。固定資産税、火災保険、時々の風通しと草むしり。そろばん勘定だけを言えば、売却が一番合理的です。ところが、そうはいかない。

この問いに、万人向けの正解はありません。「答えはない」というのが、正直な答えです。だからこそ、そろばんの数字と、家族の気持ちと、制度上の期限を、一つのテーブルに並べて考える必要があります。

「まだ売らない」あいだにかかるコストを直視する

まず、冷静に見ておくべきは維持コストです。空き家は放置するほど傷みます。人が住まない家は換気も水回りの使用もなく、湿気やカビ、配管の劣化が進みます。庭木は伸び、郵便物はたまり、防犯上のリスクも上がる。全国で空き家は900万戸、空き家率13.8％と過去最多です（総務省・令和5年住宅・土地統計調査）。「そのうち考える」の“そのうち”が、家の資産価値を静かに削っていきます。

ここで大切なのは、「売らない」と決めることと「放置する」ことは違う、という点です。売らないなら、最低限の管理・換気の体制を組む。それも一つの立派な判断です。

親が存命のうちに知っておく制度

親御さんが存命で判断能力があるうちは、選択肢は比較的広く残されています。

一つは税の期限です。自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売れば、居住用財産の3,000万円特別控除の対象になり得ます（国税庁 No.3302、No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき）。老人ホーム入居で家を空けた場合も、この「3年」のカウントは進みます。売る可能性が少しでもあるなら、この期限は意識しておくべきです。

もう一つ、見落とされがちなのが判断能力の問題です。親御さんの認知判断能力が低下してしまうと、たとえ家族であっても、勝手に自宅を売ることはできません。成年後見人が付いた場合でも、本人の居住用不動産を売却・賃貸・処分するには、家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3。許可のない処分は無効とされます）。しかも裁判所は「本人が退院・退所して自宅に戻る可能性が絶無でない限り、居住用不動産に当たる」と厳格に判断する傾向があります（e-Gov法令検索・民法）。

つまり、判断は「まだできる」うちにしか、選べないのです。先延ばしは、選択肢そのものを失うことにつながりかねません。

私たちがお手伝いするのは、「決め方」です

四葉不動産は、行政書士がいる不動産会社です。私たちは「早く売りましょう」とは言いません。答えのない問いに、家族全員が納得できる形で向き合う——その「決め方」をお手伝いするのが役割です。

たとえば、売らずに管理だけ整える案、時期を区切って再検討する案、期限のある税特例から逆算する案。いくつかの道筋を、コストと気持ちの両面から並べてお見せします。そのうえで、決めるのはご家族です。

あの老婦人が家を眺めていた時間を、私は忘れません。だからこそ、数字だけで急かすことはしません。文京区・小日向を拠点に、ご家族のペースに寄り添ってご相談をお受けします。

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このコラムで触れた公的機関の情報

• 国税庁 No.3302｜マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
• 国税庁 No.3314｜過去に居住していたマイホームを売ったとき
• e-Gov法令検索｜民法（第859条の3・居住用不動産の処分についての許可）
• 総務省｜令和5年住宅・土地統計調査

※税務・成年後見の具体的な適用可否は個別事情により異なります。実際のお手続きは、税理士・司法書士・弁護士等の専門家と連携のうえご案内します。本コラムは一般的な情報提供であり、個別の税務・法務助言ではありません。