再建築不可の土地・家を、売る・貸す・接道を直す

再建築不可の原因は、どうやって見分けますか？

建築基準法第43条第1項は、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接することを求めています。「接していない」「幅が足りない」「接している道が道路ではない」のどれに当たるかで、取れる手が変わります。書類と役所で確かめる順に並べます。

道路の種別は、文京区建築指導課で42条第1項第1号〜第5号・第2項のどれかを確認できます。ここを飛ばして買い手を探し始めると、契約の直前で止まります。当社は媒介の前にこの確認を行い、結果を報告書にします。

再建築不可の土地・家には、どんな出口がありますか？

①の認定・許可は、建築基準法第43条第2項に定められた例外です。第1号の認定は、幅4m以上の道に2m以上接する小規模な建築物などが対象で、第2号の許可は、敷地の周囲に広い空地があるなど国土交通省令の基準に適合し、特定行政庁が支障がないと認めて建築審査会の同意を得たものが対象です。どちらも「通るかどうか」を当社が判断することはできません。建築士が設計と申請を担い、特定行政庁（文京区）が判断します。

④で工事をする場合、2025年4月1日施行の改正により、階数が2以上または延べ面積200㎡を超える建築物は、大規模の修繕・大規模の模様替にも建築確認が必要になりました（建築基準法第6条第1項第2号）。再建築不可の敷地では確認が下りない可能性があるため、工事の範囲は建築士に確認してから決めます。

買取と媒介は、どちらが向いていますか？

一般的な判断軸は、手放す時期を急ぐか、時間をかけて隣地所有者や実需の買い手を探せるか、契約不適合責任の扱い（免責の特約をしても、知りながら告げなかった事実には及ばない＝民法第572条）をどうしたいか、の3つです。買取は手続が早い反面、改修費と再販の見込みを差し引いた価格になるのが一般的です。媒介は時間がかかる分、隣地所有者や実際に住む買い手に売れれば手取りが増える可能性があります。当社は両方の条件を表にしてお示しし、結論はお客様が決めます。数字の比べ方は、買取と仲介の手取りの比較にまとめています。

買取をご希望の場合、買主は提携する買取業者です。当社は売主様との媒介契約に基づいて複数の買取業者に打診し、提示を並べます。買主が誰かは書面で明示します（宅地建物取引業法第34条の取引態様の明示）。

四葉不動産は、何をどこまで行いますか？

1. 登記事項証明書・公図・地積測量図・確認済証の有無を確認し、現地を見ます。
2. 文京区建築指導課で道路の種別・幅員・位置指定の有無・後退の要否を確認し、がけ・擁壁は東京都建築安全条例第6条の該当を確認します。
3. 確認した事実と、判断を要する専門家（建築士・特定行政庁・土地家屋調査士・司法書士・税理士）の一覧を報告書にします。
4. ①〜④の出口を、価格の考え方・期間の考え方・責任・報酬の根拠で並べます。
5. 媒介契約は書面で、価額の根拠と報酬（宅地建物取引業法第46条の上限の範囲内）を明示します。買い手の候補ごとに打診し、買取をご希望なら提携する買取業者に打診して提示を並べます。
6. 重要事項説明で再建築不可であることと道路の種別を説明し、契約・決済まで進めます。

ご相談と査定は無料です。建築の可否・認定や許可の見込み・擁壁の安全性の判断は行いません。

この記事の根拠

条文は2026年9月23日に e-Gov 法令検索（法令API）で、東京都建築安全条例は東京都例規集で取得しました。各法令の現行版の施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201号）＝2026年5月27日（令和8年法律第23号による改正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）＝2025年12月1日（令和7年政令第377号による改正）／民法（明治29年法律第89号）＝2026年6月24日（令和8年法律第45号による改正）／不動産登記法（平成16年法律第123号）＝2026年6月24日（令和8年法律第46号による改正）／借地借家法（平成3年法律第90号）＝2026年5月21日（令和4年法律第48号による改正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）＝2026年4月1日（令和7年法律第68号による改正）。条ごとの最終改正日は個別に裏取りしていません（未検証）。

本ページは一般的な情報提供です。可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。

最終更新：2026年9月23日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）