共有的土地・房屋：全員一起出售、出售持分、整理名義
共有的土地・房屋，出路有三種：①共有人全員一起出售、②只出售自己的持分、③出售前先整理名義。四葉不動産負責出售的仲介與出路的比較；遺產分割協議書的製作，由四葉行政書士事務所以獨立的事業體受任。
可否與價格的判斷，會在經過現場與公所的調查後，由有資格者（建築士・特定行政廳・司法書士・稅理士・律師）確認。共有物分割請求、與地主的紛爭等具爭訟性的程序，將為您引介律師。
共有名義的不動產會卡住，原因不在建物的狀態，而在「誰能成為賣方」。本頁將整理狀態的判斷方式、三種出路與不出售的選項、四葉不動産所做的事，以及該找誰諮詢。不限於繼承的老家，生前受贈持分的人、共同購買的人也適用。
不分種類的整體概況請見難以出售的土地・建物的出路諮詢（日文），繼承手續的全貌請見在文京區繼承不動產時（完全指南）。
最終更新：2026年9月24日
如何判斷共有的狀態？
出發點是登記事項證明書的權利部（甲區）。確認名義人有幾位、持分比例、是否仍留有已故者的名義，以及有無抵押權（乙區）。依狀態不同，最先聯繫的對象也不同。
| 狀態 | 要確認的文件 | 最先聯繫的對象 |
|---|---|---|
| 名義人有2人以上，且全員都聯絡得上 | 登記事項證明書（共有人・持分比例） | 四葉不動産（全員出售・持分出售的比較） |
| 仍維持已故者的名義（繼承登記尚未完成） | 戶籍・繼承關係說明圖・有無遺囑 | 四葉行政書士事務所（遺產分割協議書・另行簽約）・司法書士（繼承登記） |
| 有反對的共有人 | 至今往來的紀錄 | 律師（共有物分割請求＝民法第256條・第258條） |
| 有所在或聯絡方式不明的共有人 | 登記上的住所・戶籍附票 | 律師（所在不明等共有人之持分的取得・讓渡＝民法第262條之2・第262條之3） |
| 有判斷能力令人擔心的共有人 | 有無成年監護 | 家庭裁判所的程序（律師・司法書士） |
| 持分設有抵押權 | 登記事項證明書（權利部乙區） | 金融機構（同意・塗銷）・司法書士 |
仍維持已故者名義時，應先完成繼承登記、確定賣方。繼承登記自2024年4月1日起義務化，須於知悉繼承、且知悉取得所有權之日起3年以內申請（不動產登記法第76條之2第1項）。
共有的土地・房屋，有哪些出路？
| 出路 | 需要的條件 | 四葉不動産所做的事 |
|---|---|---|
| ① 共有人全員一起出售 | 全員的同意（民法第251條第1項）。出售價款依持分比例分配 | 在確認全員的意向後進行仲介。並列出售預估與持有時的數字，作為協商的材料 |
| ② 只出售自己的持分 | 不需要其他共有人的同意。買方容易限於其他共有人，或收購持分的業者 | 先向其他共有人確認收購的意願，若有困難，再向收購持分的業者詢價並列各方的報價。並告知價格一般會低於整體的比例分配 |
| ③ 出售前先整理名義（繼承登記・收購持分・代償分割） | 遺產分割的合意、持分移轉登記、代償金的資金 | 備齊出售預估與繼續持有時的數字。協議書的製作由四葉行政書士事務所（另行簽約）、登記由司法書士、有紛爭時由律師負責 |
| （不出售）維持共有出租・由一人持有 | 短期的租賃可由持分價格的過半數決定（民法第252條第4項） | 並列租金預估與維持費用，以同一把尺呈現不出售的選項 |
將共有物整體出售屬於「變更」，需要共有人全員的同意（民法第251條第1項）。只要有一人反對，整體就無法出售。與反對的共有人協商不成時的共有物分割請求（民法第256條・第258條）是法院的程序，其代理屬於律師的業務。本公司不進行共有人之間的交涉或代理。本公司負責的範圍，是備齊出售時與繼續持有時的數字，提供協商的材料。
有所在不明的共有人時，依2023年4月1日施行的修正民法，新設了以法院裁判取得其持分的制度（第262條之2），以及取得由其他共有人全員向第三人讓渡之權限的制度（第262條之3）。因繼承而產生的持分，以繼承開始後已經過10年為要件。詳細的程序將為您轉介律師。
有不出售也能整理的方法嗎？
有。例如由一人取得、向其他繼承人支付代償金的代償分割，以及維持共有出租、分配租金的方法等。本公司會以同一把尺並列「出售時」與「繼續持有時」的數字，連同不出售的選項一併呈現。這並不是以出售為前提的諮詢。
遺產分割協議書與繼承關係說明圖的製作，由四葉行政書士事務所以獨立的事業體受任，請分別簽約。繼承登記・持分移轉登記的申請請直接委託司法書士，遺產稅・讓渡所得的判斷請直接委託稅理士，我們會說明各自直接委託的方式。繼承人在台灣・中國大陸時的文件，整理於可用中文諮詢的不動產繼承（日文）。
四葉不動産做什麼、做到哪裡？
- 以登記事項證明書確認共有人・持分・抵押權，並察看現場。
- 在公所確認用途地域・接道・建築的限制，整理成並列出售預估・租金預估・維持費用的報告書。
- 以同一把尺比較全員出售・持分出售・名義整理・不出售的選項。
- 全員出售時，與共有人全員簽訂仲介契約（書面・價額依據・報酬的明示），尋找買方。持分出售時，確認其他共有人的意向，並向收購持分的業者詢價、並列各方的報價。
- 推進至簽約・交割，登記的申請則為您轉介司法書士。
諮詢與估價免費。本公司不進行共有人之間的交涉或代理、法院的程序、登記的申請、稅額的計算。
該找誰諮詢？
四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）以文京區小日向為據點，針對不可重建・共有・借地・狹小地的土地與建物，進行公所調查、出路比較與出售仲介。希望由業者收購時，以「以收購業者為買方的仲介」的形式，並列多家的報價供您比較。
諮詢由一個窗口受理，但業務依資格分開。我們先說明哪項工作由誰負責。
| 要做的事 | 由誰 | 備註 |
|---|---|---|
| 出售的仲介、尋找買方、說明價格的依據 | 四葉不動産株式会社 | 依據宅建業法第34條之2的仲介契約 |
| 收購 | 收購業者（本公司為仲介） | 買方為收購業者。本公司依據與賣方的仲介契約，收取宅建業法第46條範圍內的報酬 |
| 遺產分割協議書、繼承關係說明圖等文件的製作 | 四葉行政書士事務所 | 以獨立的事業體受任，請分別簽約 |
| 繼承登記、持分移轉登記、表題登記 | 司法書士〔日本的登記申請代理專業資格〕・土地家屋調查士 | 說明直接委託的方式 |
| 讓渡所得、遺產稅 | 稅理士〔日本的稅務專業資格〕・稅務署 | 本公司不參與 |
| 共有物分割請求、借地非訟、與地主・共有人的紛爭 | 律師 | 說明直接委託的方式 |
| 第43條第2項的認定・許可、可否建築、擋土牆的安全性 | 建築士、特定行政廳（文京區）、建築審查會 | 本公司不判斷可否 |
四葉不動産株式会社與四葉行政書士事務所，各以獨立的事業體受任業務，請分別簽約。登記請直接委託司法書士、稅務請直接委託稅理士、紛爭請直接委託律師，我們會說明各自直接委託的方式。本公司不收取介紹費。
常見問題
共有人之一反對出售。還能賣嗎？
要將共有物整體出售，需要共有人全員的同意（民法第251條第1項），只要有一人反對，整體就無法出售。只出售自己的持分，不需同意即可進行，但買方與價格會受到限制。經協商仍無法解決時的共有物分割請求（民法第256條・第258條）是法院的程序，其代理屬於律師的業務。本公司會備齊出售時與繼續持有時的數字，提供協商的材料。
可以只出售自己的持分嗎？
可以。不需要其他共有人的同意。但買方容易限於其他共有人，或專門收購持分的業者，價格一般會低於整體出售時依比例分配的金額。本公司會先向其他共有人確認收購的意願，若有困難，再向收購持分的業者詢價，並列各方的報價。
有人只買持分嗎？價格怎麼思考？
除了其他共有人之外，也有專門收購持分的業者。只有持分無法使用建物，且需要與其他共有人協調，因此一般會低於將整體價格依持分比例分配的金額。具體水準依物件與共有人的狀況而異，本公司會以書面說明估價的依據（宅地建物取引業法第34條之2第2項）。
遺產分割協議書由誰製作？費用是分開的嗎？
遺產分割協議書與繼承關係說明圖的製作，由四葉行政書士事務所以獨立的事業體受任，請分別簽約。費用也與不動產的仲介報酬分開。繼承登記的申請請直接委託司法書士，遺產稅請直接委託稅理士，我們會說明直接委託的方式。繼承人之間有紛爭時，屬於律師的業務。
有下落不明的共有人時，該怎麼辦？
依2023年4月1日施行的修正民法，新設了以法院裁判取得所在不明等共有人之持分的制度（第262條之2），以及取得由其他共有人全員向第三人讓渡之權限的制度（第262條之3）。因繼承而產生的持分，以繼承開始後已經過10年為要件。由於是法院的程序，將為您轉介律師，本公司則備齊不動產方面的數字。
尚未完成繼承登記的共有不動產，能出售嗎？
維持現狀無法出售。需先完成繼承登記、確定賣方後再出售。繼承登記自2024年4月1日起義務化，須於知悉繼承、且知悉取得所有權之日起3年以內申請（不動產登記法第76條之2第1項）。遺產分割協議書的製作由四葉行政書士事務所（另行簽約）、登記的申請由司法書士負責。
共有人之間的協商，可以由貴公司代為進行嗎？
本公司不進行代理・交涉。共有人之間的協商由當事人彼此進行；有對立、有不願協商的共有人等具爭訟性的情況，將為您轉介律師。本公司所做的，是以同一把尺備齊出售時・繼續持有時・出售持分時的數字，將協商的材料整理成書面。
諮詢之後，會調查什麼、報告什麼？
以登記事項證明書確認共有人・持分比例・抵押權，並在公所確認用途地域・接道・建築限制，再察看現場。結果會整理成並列出售預估・租金預估・維持費用的報告書，以及需要判斷的專業人士（四葉行政書士事務所・司法書士・稅理士・律師）一覽交給您。諮詢與估價免費。
本頁的依據
| 內容 | 依據 |
|---|---|
| 共有物的變更（包含出售）需要其他共有人全員的同意 | 民法（明治29年法律第89號）第251條第1項 |
| 有所在不明等的共有人時，可經法院裁判加以變更 | 民法第251條第2項（令和3年法律第24號・2023年4月1日施行） |
| 共有物的管理由持分價格的過半數決定／短期租賃（土地5年・建物3年）的設定 | 民法第252條第1項・第4項 |
| 各共有人得隨時請求分割共有物（5年以內的不分割特約可行） | 民法第256條第1項 |
| 協議不成時的裁判分割（現物分割・代償分割・拍賣） | 民法第258條第1項〜第3項 |
| 所在不明等共有人之持分的取得（繼承開始後未經過10年時不可） | 民法第262條之2（令和3年法律第24號・2023年4月1日施行） |
| 所在不明等共有人之持分的讓渡（以其他共有人全員將持分全部讓渡給特定人為條件） | 民法第262條之3（令和3年法律第24號・2023年4月1日施行） |
| 繼承登記的申請義務（自知悉繼承、且知悉取得所有權之日起3年以內） | 不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之2第1項（令和3年法律第24號・2024年4月1日施行） |
| 仲介契約的書面交付與價額依據的明示 | 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第34條之2第1項・第2項 |
| 仲介報酬的上限 | 宅地建物取引業法第46條第1項・第2項／昭和45年建設省告示第1552號（最終修正 令和6年國土交通省告示第949號・2024年7月1日施行） |
條文於2026年9月23日透過 e-Gov 法令檢索（法令API）取得。各法令現行版的施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201號）＝2026年5月27日（令和8年法律第23號修正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338號）＝2025年12月1日（令和7年政令第377號修正）／民法（明治29年法律第89號）＝2026年6月24日（令和8年法律第45號修正）／不動產登記法（平成16年法律第123號）＝2026年6月24日（令和8年法律第46號修正）／借地借家法（平成3年法律第90號）＝2026年5月21日（令和4年法律第48號修正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）＝2026年4月1日（令和7年法律第68號修正）。各條文的最終修正日未逐條查證（未檢證）。
本頁為一般性資訊提供。可否與價格的判斷，會在經過現場與公所的調查後，由有資格者（建築士・特定行政廳・司法書士・稅理士・律師）確認。共有物分割請求、與地主的紛爭等具爭訟性的程序，將為您引介律師。
最終更新：2026年9月24日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）
本公司無法承接的事項：具爭訟性之繼承案件的代理協商（將為您引介律師）、不動產登記的申請代理（將為您引介司法書士〔日本的登記申請代理專業資格〕）、遺產稅申報（將為您引介稅理士〔日本的稅務專業資格〕）。社會保險勞務士（日本語：社会保険労務士）業務由附設的社會保險勞務士事務所另行簽約承辦。與各專家均為分離受任・個別簽約，本公司不會收取介紹費。