與兄弟姊妹共同繼承老家時──「暫且先用共有名義」為何是最危險的選擇

結論先說：兄弟姊妹共同繼承老家時，「暫且先用共有名義」這個選擇，時間拖得越久就越難挽回。共有名義若沒有全體共有人同意，就無法出售，也無法出租，而且每次有新的繼承發生，權利人只會持續增加。應先透過家人協商決定分配的方向，接著將工作分開進行：遺產分割協議書的製作交由行政書士，估價與出售交由不動產公司，繼承登記交由司法書士，稅務交由稅理士，各自分工才是安全的做法。

為什麼會選擇「暫且先共有」？

當兄弟姊妹要繼承老家時，最初的選擇幾乎都一樣：「暫且先大家均分」。誰要是分得比較多就容易產生嫌隙、不想讓協商拖得太久、在悲傷之中也不想談錢——這些因素交織在一起，讓依法定應繼分登記為共有，看起來成了最公平、最不會起波瀾的答案。

在記者時代，我曾在採訪空屋問題時，聽一位女士談起她與另外兩位姊妹三人以共有名義登記了老家。剛繼承時，她心想「我們姊妹之間怎麼可能會鬧翻」，然而十年後，三姊妹各自又經歷了一次繼承，共有人已從3人增加到7人。彼此素未謀面的親戚之間，就這樣開始了關於老家該如何處置的協商。

這是優先考量「公平」的判斷，最終沒能敵過時間的一個例子。若您還停留在「到底該賣還是該留」的階段，也請一併參考我們討論賣或留的文章。

共有名義暗藏的「三重苦」是什麼？

共有名義的問題，往往不是在繼承後立刻浮現，而是隨著時間一點一點地表面化。共有名義存在著三項會隨時間加重的負擔。

第一，沒有全體共有人的同意，就無法出售，也無法出租。共有物的變更（性質上接近處分的行為）需要全體共有人的同意（日本《民法》第251條）。哪怕只有一人表示「我還不想決定」，其他共有人的意願再怎麼一致，程序也會就此停擺。

第二，每一次新的繼承都會讓應有部分（持分）進一步分裂。只要有一位共有人過世，其應有部分便會再由其繼承人繼承下去。世代每往前推進一次，共有人就會隨之增加，要取得全體同意也就愈發困難。為因應共有人下落不明的情況，2023年（令和5年）4月1日施行的《民法》修正，新增了可透過法院介入來推進程序的制度（《民法》第251條第2項、第252條第2項），不過這終究只是治標的做法，能避免共有，終究比較理想。

第三，固定資產稅（日本語：固定資産税，即房產持有稅）、修繕費，以及萬一成為空屋後的管理責任，容易演變成「該由誰負擔」的相互推諉。

若協商始終無法達成共識，而想透過法院解除共有狀態，日本法律上雖有「共有物分割請求」這項法律程序，但由於這已屬於具爭訟性的領域，屬於我們會為您介紹合作律師處理的範疇。

老家的三種分法，該如何比較？

決定不採共有之後，主要的分法有三種。沒有哪一種是「正解」，適合與否要看每個家庭的具體情況。

現物分割：將不動產本身做實體上的分割，例如分割土地（分筆）。若老家是單一一棟獨棟住宅，現實上往往難以採行；若是大廈中的一戶，則幾乎無法選擇這個方式。

代償分割：由一位繼承人單獨取得不動產，再支付代償金給其他繼承人。這需要取得不動產的一方具備足夠的資金能力。

換價分割：出售不動產換成現金，再依應有部分分配。這個方式表面上看起來最公平，但與「想保留老家」的心情正好相反。

無論採用哪一種方式，要決定代償金或分配金額，前提都是先掌握不動產的合理價格。

要解除共有名義，該按什麼步驟進行？

進行的方式其實很單純。

1. 協商：先由每個人說出自己的想法——誰想住、誰想賣。
2. 透過估價，讓數字成為共同的依據：光憑情感無法推進事情。唯有掌握不動產的預估價格，才能算出代償分割的金額，或換價分割後實際能分到的金額。
3. 製作遺產分割協議書：將協商的結果化為書面文件。這份文件的製作是行政書士（日本的官方文件製作專業資格）的獨占業務，由四葉行政書士事務所另行簽約承辦。
4. 辦理繼承登記：自2024年（令和6年）4月1日起，繼承登記的申請已成為法律義務。原則上須自得知取得不動產之日起3年內申請，若無正當理由怠於申請，可能面臨10萬日圓以下的過料（日本《不動產登記法》第76條之2第1項、第164條第1項）。登記的申請代理由合作的司法書士（日本的登記申請代理專業資格）承辦。
5. 選擇出口：出售、出租等方式活用，或暫時維持現狀。若放任成為空屋，經自治體勸告後，固定資產稅有可能最多增加至6倍（詳見空屋完整指南）。

稅務（含遺產稅，以及出售時的讓渡所得課稅）由合作的稅理士（日本的稅務專業資格）負責。若選擇出售，符合要件時，可依「被繼承人的居住用財產（空屋）出售時的特例」，從讓渡所得中最高扣除3,000萬日圓（適用期限至令和9年〔2027年〕12月31日為止），但能否適用須由稅理士確認。

常見問題

Q1. 老家一直維持共有名義，卻只有一個人在繳固定資產稅，這樣沒問題嗎？

一般而言，共有人應依應有部分比例分擔費用。若長期由一人代墊，日後在結算上容易產生糾紛，因此建議及早以書面記錄分擔比例。具體的結算方式會因個案而異，請向專業人士確認。

Q2. 兄弟姊妹中會不會有人把自己的應有部分賣給不認識的第三人？

一般而言，共有人只要是自己的應有部分，可以單獨轉讓。這可能導致素未謀面的第三人成為共有人，這也是共有名義所伴隨的風險之一。

Q3. 不辦理繼承登記會怎麼樣？

自2024年4月1日起，繼承登記的申請已成為法律義務。若無正當理由，3年內未申請，可能面臨10萬日圓以下的過料。詳情請向法務局或合作的司法書士確認。

Q4. 協商始終談不攏，該怎麼辦？

日本法律上設有家事法院的遺產分割調解，以及共有物分割請求等法律程序。由於這些已屬於具爭訟性的領域，屬於我們會為您介紹合作律師處理的範疇。

四葉不動産能為您做的事

我們能協助的，是比出售本身更早一步的「決定方式」。以文京區小日向為據點，從估價這個具體數字開始，支持您與家人的協商。遺產分割協議書的製作，由併設的四葉行政書士事務所另行簽約承辦；登記交由合作的司法書士；稅務交由合作的稅理士；具爭訟性的情況則介紹合作律師處理——各自都是獨立的專業人士，分工負責。與一般不動產業者不同之處在於，我們能從「決定方式」這個階段開始，一邊呈現具體數字、一邊陪您一起走。我們不是像百貨公司那樣把所有業務都攬在同一個屋簷下，而更像是老街上的商店街，將您不假思索地引導到對的專門店家。

現階段什麼都還沒決定也沒關係。也請一併參考繼承不動產完整指南與空屋完整指南。文件製作相關的諮詢請洽四葉行政書士事務所，其他諮詢請透過聯絡我們。

※本文旨在提供一般性資訊，個別的法律判斷已經過、或仍須經過有資格者的確認。

本公司無法承接的事項：具爭訟性之繼承案件的代理協商（將為您介紹律師）、不動產登記的申請代理（由合作的司法書士〔日本的登記申請代理專業資格〕承辦）、遺產稅申報（由合作的稅理士〔日本的稅務專業資格〕承辦）。社會保險勞務士（日本語：社会保険労務士）業務在2026年9月開業之前無法受理。與各專家均為分離受任・個別簽約，本公司不會收取介紹費。

浦松 丈二｜四葉不動産株式会社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。曾任每日新聞中國總局長（記者資歷34年），曾派駐中國、台灣、泰國。已通過社會保險勞務士考試（預定2026年9月開業）。