与兄弟姐妹共同继承老家时──「暂且先用共有名义」为何是最危险的选择

结论先说：兄弟姐妹共同继承老家时，「暂且先用共有名义」这个选择，时间拖得越久就越难挽回。共有名义如果没有全体共有人同意，就无法出售，也无法出租，而且每次有新的继承发生，权利人只会持续增加。应先通过家人协商决定分配的方向，再将工作分开进行：遗产分割协议书的制作交由行政书士，估价与出售交由不动产公司，继承登记交由司法书士，税务交由税理士，各自分工才是稳妥的做法。

为什么会选择「暂且先共有」？

兄弟姐妹要继承老家时，最初的选择几乎都一样：「暂且先大家均分」。谁要是分得比较多就容易产生嫌隙、不想让协商拖得太久、在悲伤之中也不想谈钱——这些因素交织在一起，让按法定继承份额登记为共有，看起来成了最公平、最不会起波澜的答案。

在记者时代，我曾在采访空屋（空置房屋）问题时，听一位女士谈起她与另外两位姐妹三人以共有名义登记了老家。刚继承时，她心想「我们姐妹之间怎么可能会闹翻」，然而十年后，三姐妹各自又经历了一次继承，共有人已从3人增加到7人。彼此素未谋面的亲戚之间，就这样开始了关于老家该如何处置的协商。

这是优先考虑「公平」的判断，最终没能跑赢时间的一个例子。若您还停留在「到底该卖还是该留」的阶段，也请一并参考我们讨论卖或留的文章。

共有名义暗藏的「三重负担」是什么？

共有名义的问题，往往不是在继承后立刻浮现，而是随着时间一点一点地暴露出来。共有名义存在着三项会随时间加重的负担。

第一，没有全体共有人的同意，就无法出售，也无法出租。共有物的变更（性质上接近处分的行为）需要全体共有人的同意（日本《民法》第251条）。哪怕只有一人表示「我还不想决定」，其他共有人的意愿再怎么一致，程序也会就此停摆。

第二，每一次新的继承都会让份额（持分）进一步分裂。只要有一位共有人过世，其份额便会再由其继承人继承下去。世代每往前推进一次，共有人就会随之增加，要取得全体同意也就愈发困难。为应对共有人下落不明的情况，2023年（令和5年）4月1日施行的《民法》修正，新增了可通过法院介入来推进程序的制度（《民法》第251条第2款、第252条第2款），不过这终究只是治标的办法，能避免共有，终究更为理想。

第三，房产税（日本語：固定資産税，即房产持有税）、维修费，以及万一成为空屋后的管理责任，容易演变成「该由谁承担」的相互推诿。

如果协商始终无法达成共识，想通过法院解除共有状态，日本法律上虽设有「共有物分割请求」这一法律程序，但由于这已属于具争议性的领域，属于我们会为您介绍合作律师处理的范畴。

老家的三种分法，该如何比较？

决定不采用共有之后，主要的分法有三种。没有哪一种是「标准答案」，是否适合要看每个家庭的具体情况。

实物分割：将不动产本身做实体上的分割，例如分割土地。若老家是单一一栋独栋住宅，现实中往往难以采行；若是公寓中的一户，则几乎无法选择这个方式。

补偿分割：由一位继承人单独取得不动产，再支付补偿金给其他继承人。这需要取得不动产的一方具备足够的资金能力。

变现分割：出售不动产换成现金，再按份额分配。这个方式表面上看起来最公平，但与「想保留老家」的心情正好相反。

无论采用哪一种方式，要确定补偿金或分配金额，前提都是先掌握不动产的合理价格。

要解除共有名义，该按什么步骤推进？

推进的方式其实很简单。

1. 协商：先由每个人说出自己的想法——谁想住、谁想卖。
2. 通过估价，让数字成为共同的依据：光凭情感无法推进事情。只有掌握不动产的预估价格，才能算出补偿分割的金额，或变现分割后实际能分到的金额。
3. 制作遗产分割协议书：将协商的结果落实为书面文件。这份文件的制作是行政书士（日本的官方文件制作专业资格）的独占业务，由四葉行政書士事務所另行签约承办。
4. 办理继承登记：自2024年（令和6年）4月1日起，继承登记的申请已成为法律义务。原则上须自得知取得不动产之日起3年内申请，若无正当理由怠于申请，可能面临10万日元以下的罚款（日本《不动产登记法》第76条之2第1款、第164条第1款）。登记的申请代理由合作的司法书士（日本的登记申请代理专业资格）承办。
5. 选择出口：出售、出租等方式活用，或暂时维持现状。若任由其成为空屋，经自治体劝告后，房产税有可能最多增加至6倍（详见空屋完整指南）。

税务（含遗产税，以及出售时的转让所得课税）由合作的税理士（日本的税务专业资格）负责。若选择出售，符合条件时，可依「被继承人的居住用财产（空屋）出售时的特例」，从转让所得中最高扣除3,000万日元（适用期限至令和9年〔2027年〕12月31日为止），但能否适用须由税理士确认。

常见问题

Q1. 老家一直维持共有名义，却只有一个人在缴纳房产税，这样没问题吗？

一般而言，共有人应按份额比例分担费用。若长期由一人垫付，日后在结算时容易产生纠纷，因此建议尽早以书面记录分担比例。具体的结算方式会因个案而异，请向专业人士确认。

Q2. 兄弟姐妹中会不会有人把自己的份额卖给不认识的第三人？

一般而言，共有人只要是自己的份额，可以单独转让。这可能导致素未谋面的第三人成为共有人，这也是共有名义所伴随的风险之一。

Q3. 不办理继承登记会怎么样？

自2024年4月1日起，继承登记的申请已成为法律义务。若无正当理由，3年内未申请，可能面临10万日元以下的罚款。详情请向法务局或合作的司法书士确认。

Q4. 协商始终谈不拢，该怎么办？

日本法律上设有家事法院的遗产分割调解，以及共有物分割请求等法律程序。由于这些已属于具争议性的领域，属于我们会为您介绍合作律师处理的范畴。

四葉不動産能为您做的事

我们能协助的，是比出售本身更早一步的「决定方式」。以文京区小日向为据点，从估价这个具体数字开始，支持您与家人的协商。遗产分割协议书的制作，由并设的四葉行政書士事務所另行签约承办；登记交由合作的司法书士；税务交由合作的税理士；具争议性的情况则介绍合作律师处理——各自都是独立的专业人士，分工负责。与普通不动产公司不同之处在于，我们能从「决定方式」这个阶段开始，一边呈现具体数字、一边陪您一起走。我们不是像百货商店那样把所有业务都揽在同一屋檐下，而更像是老城区的商业街，把您不假思索地引导到对的专门店家。

现阶段什么都还没决定也没关系。也请一并参考继承不动产完整指南与空屋完整指南。文件制作相关的咨询请洽四葉行政書士事務所，其他咨询请通过联系我们。

※本文旨在提供一般性信息，个别的法律判断已经过、或仍须经过有资格者的确认。

本公司无法承接的事项：具争议性之继承案件的代理协商（将为您介绍律师）、不动产登记的申请代理（由合作的司法书士〔日本的登记申请代理专业资格〕承办）、遗产税申报（由合作的税理士〔日本的税务专业资格〕承办）。社会保险劳务士（日本語：社会保険労务士）业务在2026年9月开业之前无法受理。与各专家均为分离受任・个别签约，本公司不会收取介绍费。

浦松 丈二｜四葉不動産株式会社 代表取缔役・专任宅地建物取引士。行政书士。曾任每日新闻中国总局长（记者经历34年），曾派驻中国、台湾、泰国。已通过社会保险劳务士考试（预定2026年9月开业）。