继承空置房以3000万日元扣除额出售——从"第三年12月31日"反向推算
继承空置房的3000万日元特别扣除有一个期限：自相继开始之日起满3年所属年份的12月31日。但反向推算时，首先起作用的不是税务问题，而是房产的使用方式。"既然有点浪费，不如暂时出租"，一旦这样做，特例就无法适用。根据2024年修正案，买方在次年2月15日之前进行抗震加固或拆除也被认可，合同的构成方式直接影响税额。位于文京区小日向的四叶不动产株式会社解释了如何根据期限反向推算制定出售时间表。
继承空置房的3000万日元特别扣除有一个期限：自相继开始之日起满3年所属年份的12月31日。但反向推算时，首先起作用的不是税务问题，而是**"自继承后从未出租过、也未居住过"这样的房产使用方式**。如果违反了这一点，即便在期限内出售，特例也无法适用。
首先，何时必须出售
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 转让期限 | 自相继开始之日起满3年所属年份的12月31日止 |
| 制度适用期间 | 平成28年4月1日至令和9年12月31日的转让 |
| 扣除额 | 最高3000万日元 |
| 扣除额（继承人3人以上） | 最高2000万日元（令和6年1月1日以后的转让） |
| 售价 | 1亿日元以下 |
例如，如果在令和6年3月开始继承，满3年的日期为令和9年3月。该日期所在年份的12月31日，即令和9年12月31日就是期限。制度本身的适用期限恰好也是同一天，但这两个期限是分开的。
关于是否在1亿日元以下的判定需要谨慎。应将其他继承人出售的部分和分次出售的部分合并计算。取得特例适用后再出售剩余部分，合计超过1亿日元时，需在该出售之日起4个月内进行修正申报和纳税。"按照我的继承份额不到1亿日元"不能安枕无忧。
作为房地产商，首先要制止的是什么
我经常收到继承空置房的人提出的这样咨询：
"还没决定是否出售。空着也浪费，不如先租出去。"
这个判断会导致3000万日元扣除失效。
特例的要件中有一项是"自相继时至转让时，该房产不曾用于事业、出租或居住"。即使只出租一个月，或任何一个继承人居住过，就到此结束。即使是拆除后出售，拆除时和转让时都要满足同样的条件。
| 常见行为 | 对3000万日元扣除的影响 |
|---|---|
| 暂时出租 | 无法使用 |
| 任何继承人居住 | 无法使用 |
| 作为停车场、物资堆放地出租 | 无法使用 |
| 拆除后的地皮用于建筑物或构筑物的敷地 | 无法使用 |
| 保持空置状态并进行管理 | 保持有效 |
在尚未决定是否出售的阶段，必须首先做出"不出租"的明确决定。在犹豫期间因为维护费用而感到遗憾是正常的，但一旦出租，之后会造成巨大的财务差异。
关于出售还是保留的犹豫本身，详见继承的老家，应该出售还是保留。
2024年修正案改变了什么
实务工作在这里发生了重大变化。
修正前，卖方（继承人）需在转让时之前完成抗震加固或拆除房屋。也就是说，在不确定是否能卖出的情况下，就要先垫付拆除费。
修正后（令和6年1月1日以后的转让），买方可在转让年份的次年2月15日前达到抗震基准，或对房屋全部进行拆除，这些情况也被纳入适用范围。
| 修正前 | 修正后 | |
|---|---|---|
| 进行抗震加固/拆除的人 | 卖方 | 卖方或买方 |
| 期限 | 转让时为止 | 转让年份的次年2月15日 |
| 卖方垫付拆除费 | 必需 | 可以不需要 |
但这也意味着这成为了买卖合同构成方式的问题。如果买方在期限内不执行工程或拆除，特例就无法适用。**在签订合同时如何处理，会直接影响税额。**这是中介方设计能力的考验。
房屋本身有什么要求
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建筑时期 | 昭和56年5月31日之前建筑 |
| 建筑物类型 | 不是分层所有建筑登记的建筑物（分售公寓不在适用范围） |
| 继承开始前的居住状况 | 除被继承人外，没有其他人居住 |
| 如果入住老人院等设施 | 如果因护理认定等特定事由而入住，且满足一定要件，可能被纳入适用范围 |
| 出售对象 | 不能是亲子、夫妻等特殊关系人 |
| 其他特例 | 不能同时适用相继财产转让时取得费特例等其他特例 |
父母入住老人院的案例，要件分类比较细致。在父母入住老人院后，自宅怎么办中讲述的情况，与税务要件直接相关。如果可能适用，请在早期阶段向税理士确认。
反向推算的时间表如何安排
期限是12月31日，但为了按时完成，需要进行多项工作。
| 顺序 | 工作 | 执行人 |
|---|---|---|
| 最初 | 继承人调查·户籍收集·遗产分割协议书制作 | 行政书士 |
| 其次 | 继承登记（必须登记为继承人名义才能出售） | 司法书士 |
| 事前 | 被继承人居住用家屋等确认书交付申请 | 市区町村（物件所在地） |
| 事前 | 抗震基准符合证明书调查（如使用该特例。调查需在转让日前2年内完成） | 建筑士等 |
| 销售 | 销售活动 | 宅地建物交易业者 |
| 合同 | 买卖合同 | 卖方·买方·宅地建物交易业者 |
| 期限 | 转让（交割） | 卖方·买方 |
**实际上最耗时的是上面的两行。**如果继承人众多、关系疏远、海外居住等情况，遗产分割协议光是这一项就可能花费半年至一年。"反正还有3年"，往往到了发现只剩几个月可用于销售时才来咨询，这样的例子不在少数。
年底是交割高峰期。不要制定以12月31日临界引渡为前提的计划。
应该咨询谁
| 论点 | 负责部门 | 四叶的承接 |
|---|---|---|
| 是否能使用特例、税额变化多少、确定申报 | 税理士 | 转介合作税理士 |
| 出售可行性·价格·与买方的合同条件设计 | 宅地建物交易业者 | 四叶不动产株式会社承接 |
| 继承人调查·户籍收集·遗产分割协议书制作 | 行政书士 | 四叶行政书士事务所承接 |
| 继承登记 | 司法书士 | 转介合作司法书士 |
| 继承人之间存在纠纷的情况 | 律师 | 转介合作律师 |
**税额的判断属于税理士的领域。**我们提供的是根据期限反向推算的出售时间表设计，以及不破坏特例的房产处理方式指导。
四叶不动产株式会社和四叶行政书士事务所作为各自独立的事业体，以分别合同·分别结算的方式承接。
相关页面
本文的依据
| 法令·出处 | 相关条款 | 备注 |
|---|---|---|
| 特别措施法 | 第35条（被继承人居住用财产转让所得特别扣除特例） | 适用期间：平成28年4月1日至令和9年12月31日的转让 |
| 特别措施法施行令 | 第20条的3、第23条 | ― |
| 特别措施法施行规则 | 第18条的2 | ― |
| 所得税法 | 第33条（转让所得） | ― |
| 国税厅税务咨询 No.3306"被继承人的居住用财产（空置房）出售时的特例" | 要件·提交文件全般 | 令和7年4月1日现行法令。参照日期：2026年7月28日 |
| 国税厅税务咨询 No.3307"被继承人入住老人院等设施时的被继承人居住用家屋" | 老人院入住时的处理 | 参照日期：2026年7月28日 |
本文仅为一般性信息提供，不构成个别税务判断。特例的适用与否、税额的计算、申报均属于税理士的业务范畴。个别事案必须向税理士确认。