繼承的空屋以3,000萬元扣除出售──從「第3年12月31日」反向推算
繼承空屋的3,000萬元特別扣除有期限限制，即從繼承開始日起經過3年的該年12月31日。但反向推算時，最先發揮作用的不是稅務問題，而是物業的使用方式。「為了不浪費，先暫時出租」，一旦這樣做，特例就無法使用。根據2024年修正，買方在翌年2月15日前完成耐震改修或拆除的形式也獲得認可，契約的架構方式直接影響稅額。位於文京區小日向的四葉不動產股份有限公司將說明如何根據期限反向推算制定售出時程。
繼承的空屋享有3,000萬元特別扣除，但有期限限制：從繼承開始日起經過3年的該年12月31日。不過反向推算時，最先發揮作用的不是稅務問題，而是**「繼承後從未出租、也未居住」的物業使用方式**。如果在這一點上踏錯，即使在期限內售出也無法享受特例。
首先，何時以前必須售出
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 譲渡期限 | 自繼承開始日起經過3年的該年12月31日止 |
| 制度適用期間 | 自平成28年4月1日至令和9年12月31日的譲渡 |
| 扣除額 | 最高3,000萬元 |
| 扣除額（繼承人3人以上） | 最高2,000萬元（令和6年1月1日以後的譲渡） |
| 售出價金 | 1億元以下 |
舉例而言，若繼承開始於令和6年3月，則經過3年的日期為令和9年3月。該年的12月31日，即令和9年12月31日為期限。這恰好與制度本身的適用期限相同，但這是兩個不同的期限。
判定是否1億元以下時需要特別留意。包括其他繼承人售出的部分，以及分次售出的部分也需合併計算進行判定。若享受特例後出售剩餘部分，合計超過1億元時，需在該出售之日起4個月內提出修正申告並繳納稅款。「只要自己的持分在1億元以下」不足以放心。
身為不動產業者，最先要阻止的是什麼
我們經常收到繼承空屋者的這類諮詢：
「還沒決定是否要售出。空著也太可惜，先暫時租給別人吧」
這個判斷會消除3,000萬元扣除。
特例的要件中有「自繼承時至譲渡時止未供事業、出租或居住之用」的規定。即使只租賃1個月，或任何一位繼承人入住，就此終止。若為先拆除後出售的情況，拆除時至譲渡時都要符合同樣條件。
| 常見行動 | 對3,000萬元扣除的影響 |
|---|---|
| 暫時出租 | 無法使用 |
| 繼承人之一入住 | 無法使用 |
| 作為停車場、資材堆放場出租 | 無法使用 |
| 拆除後的土地用於建築物、構築物 | 無法使用 |
| 空屋狀態維持管理 | 保留特例 |
在出售或保留還未決定的階段，必須先確定「不出租」的判斷。在決定期間內感到維護費用浪費的心情是自然的，但一旦出租，之後會形成巨大的稅務差異。
關於出售或保留的猶豫本身，已在繼承老家，應該出售還是保留中詳述。
2024年修正改變了什麼
實務上發生了重大變化。
修正前，售方（繼承人）必須在譲渡前完成耐震改修，或拆除房屋。也就是說在不確定能否售出的情況下，先墊支拆除費用的結構。
修正後（令和6年1月1日以後的譲渡），買方可在譲渡日所屬年度的翌年2月15日前符合耐震基準，或拆除全部房屋，也可享受特例。
| 修正前 | 修正後 | |
|---|---|---|
| 進行耐震改修・拆除的人 | 售方 | 售方或買方 |
| 期限 | 譲渡時 | 譲渡日所屬年度的翌年2月15日前 |
| 售方預墊拆除費 | 必要 | 可不必要 |
但這同時意味著成為了售買契約的架構問題。若買方未在期限內實施工程或拆除，特例就無法適用。**契約時如何安排，直接反映在稅額上。**這是仲介方面的設計能力受到檢驗的部分。
房屋本身的要件是什麼
| 要件 | 內容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前建築 |
| 建物類型 | 非區分所有建物登記（分譲公寓不符合條件） |
| 繼承開始前直前的居住狀況 | 除被繼承人外無他人居住 |
| 入住老人院等情況 | 因介護認定等特定事由入住，符合一定要件則可能適用 |
| 出售對象 | 非親子、夫妻等特殊關係人士 |
| 其他特例 | 未適用相續財產譲渡時取得費特例等其他制度 |
父母入住老人院的情況，要件分得很細。父母進入老人院後，自家房產如何處理中觸及的狀況，直接對應稅務要件。如認為符合，請儘早向稅理士確認。
反向推算的時程如何安排
期限是12月31日，但為了在該日期前完成，需進行多項工作。
| 順序 | 作業 | 執行人 |
|---|---|---|
| 最初 | 繼承人調查、取得戶籍、製作遺産分割協議書 | 行政書士 |
| 接著 | 繼承登記（須以繼承人名義登記才能出售） | 司法書士 |
| 事前 | 被繼承人居住用家屋等確認書交付申請 | 市區町村（物件所在地） |
| 事前 | 耐震基準適合證明書調查（如使用。須在譲渡日前2年內完成調查） | 建築師等 |
| 銷售 | 銷售活動 | 宅地建物交易業者 |
| 契約 | 買賣契約 | 售方・買方・宅地建物交易業者 |
| 期限 | 譲渡（交割） | 售方・買方 |
**實際上最耗時的是上面2行。**繼承人眾多、關係疏遠、海外居住等情況下，光是遺産分割協議就可能耗時半年至1年。「還有3年」的想法下，銷售期間卻只剩數月，這類諮詢並不罕見。
年末結算期間業務繁忙。切勿制定以12月31日當日交割為前提的計畫。
應該向誰諮詢
| 論點 | 負責人 | 四葉的受任 |
|---|---|---|
| 特例是否適用、稅額變化多少、確定申報 | 稅理士 | 推薦提攜稅理士 |
| 出售可否・價格・與買方的契約條件設計 | 宅地建物交易業者 | 四葉不動產股份有限公司受任 |
| 繼承人調查、取得戶籍、製作遺産分割協議書 | 行政書士 | 四葉行政書士事務所受任 |
| 繼承登記 | 司法書士 | 推薦提攜司法書士 |
| 繼承人間有爭議情況 | 律師 | 推薦提攜律師 |
**稅額判斷是稅理士的領域。**我方進行的是根據期限反向推算的出售時程設計，以及特例保護的物業處理方式說明。
四葉不動產股份有限公司與四葉行政書士事務所是各自獨立的事業體，分別簽約、分別計費受任。
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本文依據
| 法令・出典 | 對應部分 | 備註 |
|---|---|---|
| 租稅特別措施法 | 第35條（被繼承人居住用財產譲渡所得特別扣除特例） | 適用期間：自平成28年4月1日至令和9年12月31日的譲渡 |
| 租稅特別措施法施行令 | 第20條之3、第23條 | ― |
| 租稅特別措施法施行規則 | 第18條之2 | ― |
| 所得稅法 | 第33條（譲渡所得） | ― |
| 國稅局稅務答疑 第3306號「被繼承人居住用財產（空屋）出售時的特例」 | 要件・提出書類整體 | 令和7年4月1日現行法令。參照日：2026年7月28日 |
| 國稅局稅務答疑 第3307號「被繼承人入住老人院等時的被繼承人居住用家屋」 | 老人院入住時的處理 | 參照日：2026年7月28日 |
本文為一般性資訊提供，非個別稅務判斷。特例適用與否、稅額計算、申報為稅理士業務。個別案件務必向稅理士確認。