共有の土地・家を、全員で売る・持分を売る・整理する

共有の土地・家の出口は、①共有者全員で売る、②自分の持分だけ売る、③売る前に名義を整理する、の3つです。四葉不動産は売却の媒介と出口の比較を行い、遺産分割協議書の作成は四葉行政書士事務所が独立した事業体として受任します。

可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。

共有名義の不動産で止まるのは、建物の状態ではなく「誰が売主になれるか」です。このページでは、状態の見分け方、3つの出口と売らない選択肢、四葉不動産が行うこと、誰に相談するかを整理します。相続した実家にかぎらず、生前に持分をもらった方、共同で買った方も対象です。

種類を問わない全体像は売りにくい土地・建物の出口相談に、相続の手続全体は文京区で不動産を相続したら（完全ガイド）にまとめています。

最終更新：2026年9月23日

共有の状態は、どうやって見分けますか？

出発点は登記事項証明書の権利部（甲区）です。名義人が何人か、持分の割合、亡くなった方の名義が残っていないか、抵当権（乙区）の有無を確かめます。状態ごとに、最初に動く相手が違います。

状態	確認する書類	最初に動く相手
名義人が2人以上で、全員と連絡が取れる	登記事項証明書（共有者・持分の割合）	四葉不動産（全員売却・持分売却の比較）
亡くなった方の名義のまま（相続登記が未了）	戸籍・相続関係説明図・遺言書の有無	四葉行政書士事務所（遺産分割協議書・別契約）・司法書士（相続登記）
反対している共有者がいる	これまでのやり取りの記録	弁護士（共有物分割請求＝民法第256条・第258条）
所在や連絡先が分からない共有者がいる	登記上の住所・戸籍の附票	弁護士（所在等不明共有者の持分の取得・譲渡＝民法第262条の2・第262条の3）
判断能力に不安のある共有者がいる	成年後見の有無	家庭裁判所の手続（弁護士・司法書士）
持分に抵当権が付いている	登記事項証明書（権利部乙区）	金融機関（承諾・抹消）・司法書士

亡くなった方の名義のままの場合、相続登記を済ませて売主を確定させるのが先です。相続登記は2024年4月1日から申請が義務化され、相続を知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内の申請が必要です（不動産登記法第76条の2第1項）。

共有の土地・家には、どんな出口がありますか？

出口	必要なこと	四葉不動産が行うこと
① 共有者全員で売る	全員の同意（民法第251条第1項）。売却代金は持分の割合で分ける	全員の意向を確かめたうえで媒介します。売却見込みと保有した場合の数字を並べ、話し合いの材料にします
② 自分の持分だけ売る	他の共有者の同意は不要。買い手は他の共有者か、持分を買う業者に限られやすい	まず他の共有者に買い取りの意向を確かめ、難しければ持分を買う業者に打診して提示を並べます。価格は全体の按分より低くなるのが一般的であることをお伝えします
③ 売る前に名義を整理する（相続登記・持分の買い取り・代償分割）	遺産分割の合意、持分移転登記、代償金の資金	売却見込みと持ち続けた場合の数字を揃えます。協議書の作成は四葉行政書士事務所（別契約）、登記は司法書士、争いがある場合は弁護士へ
（売らない）共有のまま貸す・一人が持つ	短期の賃貸借は持分の価格の過半数で決められる（民法第252条第4項）	賃料見込みと維持費を並べ、売らない選択肢も同じ物差しで示します

共有物を丸ごと売ることは「変更」にあたり、共有者全員の同意が要ります（民法第251条第1項）。一人でも反対すれば全体は売れません。反対する共有者と話し合いがつかないときの共有物分割請求（民法第256条・第258条）は裁判所の手続で、その代理は弁護士の業務です。当社は共有者どうしの交渉や代理を行いません。売った場合と持ち続けた場合の数字を揃えて、話し合いの材料を出すところまでを担います。

所在の分からない共有者がいる場合、2023年4月1日施行の改正民法で、裁判所の裁判によりその持分を取得する制度（第262条の2）と、他の共有者全員で第三者に譲渡する権限を得る制度（第262条の3）ができました。相続で生じた持分は、相続開始から10年を経過していることが要件です。詳しい手続は弁護士へおつなぎします。

売らずに整理する方法はありますか？

あります。一人が取得して他の相続人に代償金を払う代償分割、共有のまま貸して賃料を分ける方法などです。当社は「売った場合」と「持ち続けた場合」の数字を同じ物差しで並べ、売らない選択肢も含めてお示しします。売ることを前提にした相談ではありません。

遺産分割協議書や相続関係説明図の作成は、四葉行政書士事務所が独立した事業体として受任し、別々にご契約いただきます。相続登記・持分移転登記の申請は司法書士、相続税・譲渡所得の判断は税理士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。台湾・中国大陸に相続人がいる場合の書類は中国語で相談できる不動産相続にまとめています。

四葉不動産は、何をどこまで行いますか？

登記事項証明書で共有者・持分・抵当権を確認し、現地を見ます。
用途地域・接道・建築の制限を役所で確認し、売却見込み・賃料見込み・維持費を並べた報告書にします。
全員売却・持分売却・名義の整理・売らない選択肢を、同じ物差しで比べます。
全員売却なら共有者全員と媒介契約を結び（書面・価額の根拠・報酬の明示）、買い手を探します。持分売却なら他の共有者の意向を確かめ、持分を買う業者に打診して提示を並べます。
契約・決済まで進め、登記の申請は司法書士におつなぎします。

ご相談と査定は無料です。共有者間の交渉や代理、裁判の手続、登記の申請、税額の計算は行いません。

誰に相談すればよいですか？

四葉不動産株式会社（宅地建物取引業東京都知事(1)第113304号）は、文京区小日向を拠点に、再建築不可・共有・借地・狭小地の土地・建物について、役所調査と出口の比較、売却の媒介を行っています。買取をご希望の場合は、提携する買取業者を買主とする媒介の形で、複数の提示を並べてお示しします。

ご相談は一つの窓口でお受けしますが、業務は資格ごとに分かれます。どの作業を誰が担うかを先に示します。

すること	誰が	備考
売却の媒介、買い手探し、価格の根拠の説明	四葉不動産株式会社	宅建業法第34条の2の媒介契約に基づく
買取	提携する買取業者（当社は媒介）	買主は買取業者。当社は売主様との媒介契約に基づき、宅建業法第46条の範囲の報酬を受領する
遺産分割協議書、相続関係説明図などの書類作成	四葉行政書士事務所	独立した事業体として受任し、別々にご契約いただく
相続登記、持分移転登記、表題登記	司法書士・土地家屋調査士	直接ご依頼いただく形をご案内
譲渡所得、相続税	税理士・税務署	当社は関与しない
共有物分割請求、借地非訟、地主・共有者との紛争	弁護士	直接ご依頼いただく形をご案内
43条2項の認定・許可、建築の可否、擁壁の安全性	建築士、特定行政庁（文京区）、建築審査会	当社は可否の判断をしない

四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所は、それぞれ独立した事業体として業務を受任し、別々にご契約いただきます。登記は司法書士、税務は税理士、紛争は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。当社は紹介料を受け取りません。

代表・浦松丈二の経歴と資格は代表プロフィールに、費用の考え方は料金のご案内にまとめています。

よくある質問

共有者の一人が売却に反対しています。売れますか。

共有物を丸ごと売るには共有者全員の同意が必要で（民法第251条第1項）、一人でも反対すれば全体は売れません。自分の持分だけを売ることは同意なしにできますが、買い手と価格は限られます。話し合いで解決しない場合の共有物分割請求（民法第256条・第258条）は裁判所の手続で、代理は弁護士の業務です。当社は売った場合と持ち続けた場合の数字を揃えて、話し合いの材料を出します。

自分の持分だけを売ることはできますか。

できます。他の共有者の同意は要りません。ただし、買い手は他の共有者か、持分を専門に買う業者に限られやすく、価格は全体を売った場合の按分より低くなるのが一般的です。当社はまず他の共有者に買い取りの意向を確かめ、それが難しい場合に持分を買う業者へ打診して提示を並べます。

持分だけを買う人はいますか。価格はどう考えますか。

他の共有者のほか、持分を専門に買い取る業者がいます。持分だけでは建物を使えず、他の共有者との調整が必要になるため、全体の価格を持分の割合で按分した額より低くなるのが一般的です。具体的な水準は物件と共有者の状況で変わるため、当社は査定の根拠を書面でご説明します（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。

遺産分割協議書は誰が作りますか。費用は別ですか。

遺産分割協議書や相続関係説明図の作成は、四葉行政書士事務所が独立した事業体として受任し、別々にご契約いただきます。費用も不動産の媒介報酬とは別です。相続登記の申請は司法書士、相続税は税理士へ、直接ご依頼いただく形をご案内します。相続人の間に争いがある場合は弁護士の業務です。

所在の分からない共有者がいる場合はどうしますか。

2023年4月1日施行の改正民法で、所在等不明共有者の持分を裁判所の裁判で取得する制度（第262条の2）と、他の共有者全員で第三者に譲渡する権限を得る制度（第262条の3）ができました。相続で生じた持分は、相続開始から10年を経過していることが要件です。裁判所の手続のため弁護士へおつなぎし、当社は不動産側の数字を揃えます。

相続登記が済んでいない共有不動産は売れますか。

そのままでは売れません。相続登記を済ませて売主を確定させてから売却します。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内の申請が必要です（不動産登記法第76条の2第1項）。遺産分割協議書の作成は四葉行政書士事務所（別契約）、登記の申請は司法書士が担います。

共有者どうしの話し合いを、当社が代わりに行えますか。

当社は代理・交渉を行いません。共有者の間の話し合いは当事者どうしで行い、対立がある、話し合いに応じない共有者がいるなど紛争性があるものは弁護士へご案内します。当社が行うのは、売った場合・持ち続けた場合・持分を売った場合の数字を同じ物差しで揃え、話し合いの材料を書面にすることです。

相談すると、何を調べて、何を報告してもらえますか。

登記事項証明書で共有者・持分の割合・抵当権を確認し、用途地域・接道・建築の制限を役所で確認して現地を見ます。結果は、売却見込み・賃料見込み・維持費を並べた報告書と、判断を要する専門家（四葉行政書士事務所・司法書士・税理士・弁護士）の一覧にしてお渡しします。ご相談と査定は無料です。

この記事の根拠

内容	根拠
共有物の変更（売却を含む）には他の共有者全員の同意が要ること	民法（明治29年法律第89号）第251条第1項
所在等不明の共有者がいる場合に、裁判所の裁判で変更を加えられること	民法第251条第2項（令和3年法律第24号・2023年4月1日施行）
共有物の管理は持分の価格の過半数で決めること／短期の賃貸借（土地5年・建物3年）の設定	民法第252条第1項・第4項
各共有者はいつでも共有物の分割を請求できること（5年以内の不分割特約は可）	民法第256条第1項
協議が調わないときの裁判による分割（現物分割・代償分割・競売）	民法第258条第1項〜第3項
所在等不明共有者の持分の取得（相続開始から10年を経過していないときは不可）	民法第262条の2（令和3年法律第24号・2023年4月1日施行）
所在等不明共有者の持分の譲渡（他の共有者全員が特定の者に持分の全部を譲渡することが条件）	民法第262条の3（令和3年法律第24号・2023年4月1日施行）
相続登記の申請義務（相続を知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内）	不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2第1項（令和3年法律第24号・2024年4月1日施行）
媒介契約の書面交付と価額の根拠の明示	宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第34条の2第1項・第2項
媒介報酬の上限	宅地建物取引業法第46条第1項・第2項／昭和45年建設省告示第1552号（最終改正令和6年国土交通省告示第949号・2024年7月1日施行）

条文は2026年9月23日に e-Gov 法令検索（法令API）で、東京都建築安全条例は東京都例規集で取得しました。各法令の現行版の施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201号）＝2026年5月27日（令和8年法律第23号による改正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）＝2025年12月1日（令和7年政令第377号による改正）／民法（明治29年法律第89号）＝2026年6月24日（令和8年法律第45号による改正）／不動産登記法（平成16年法律第123号）＝2026年6月24日（令和8年法律第46号による改正）／借地借家法（平成3年法律第90号）＝2026年5月21日（令和4年法律第48号による改正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）＝2026年4月1日（令和7年法律第68号による改正）。条ごとの最終改正日は個別に裏取りしていません（未検証）。

本ページは一般的な情報提供です。可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。

最終更新：2026年9月23日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）

当社が対応できないこと：紛争性のある相続案件の代理交渉（弁護士におつなぎします）、不動産登記の申請代理（司法書士におつなぎします）、相続税申告（税理士におつなぎします）。社会保険労務士業務は、併設の社会保険労務士事務所が別契約で承ります。各専門家とは分離受任・個別契約であり、当社が紹介料を受け取ることはありません。