売りにくい土地・建物の出口相談。狭小地・再建築不可・共有・借地

うちの土地は、どの種類にあたりますか？

売りにくさの原因は建物の古さより権利と接道にあることがほとんどです。まず、どの種類にあたるかを書類で確かめます。複数にまたがることも珍しくありません。

未登記の建物、境界が未確定の土地、長屋・連棟の切り離しが重なる場合は、売る前に登記・測量の手続が必要になることがあります（表題登記は土地家屋調査士、所有権の登記は司法書士の業務です）。

媒介で売る・買取・貸して持つは、何が違いますか？

3つの出口を、同じ物差しで並べます。相場・割合・日数は案件ごとに違うため、ここには書きません。個別の見込みは、調査のあとに書面でお示しします。

買取の建て付けについて。買取をご希望の場合、買主は提携する買取業者です。当社は売主様との媒介契約に基づいて複数の買取業者に打診し、提示を並べてお示しします。報酬は、宅地建物取引業法第46条に基づく告示の上限の範囲内の媒介報酬で、買主が誰かは媒介契約と重要事項説明の書面で明示します（同法第34条の取引態様の明示）。日数や金額を競う買取はしません。当社が出す差は、調べた結果を報告書にして、選択肢を並べることです。

売却した場合の税金（譲渡所得）や、相続がからむ場合の相続税・特例の適用可否は税理士の業務です。当社は、税理士が判断に使う不動産側の数字（売却見込み・賃料見込み・維持費）を揃えてお渡しします。

四葉不動産に相談すると、何をしてもらえますか？

1. 1. 役所調査と現地確認登記事項証明書・公図・契約書を確認したうえで、道路の種別と幅員、用途地域と建蔽率・容積率、建築の制限、東京都建築安全条例の該当、区の制度を役所で確認し、現地を見ます。
2. 2. 調査報告書確認した事実と、判断を要する専門家（建築士・特定行政庁・税理士・司法書士・弁護士）の一覧を書面にしてお渡しします。
3. 3. 出口の比較表媒介で売る・提携する買取業者を買主とする媒介・貸して持つを、同じ物差し（価格の考え方・期間の考え方・責任・報酬の根拠）で並べます。売らない選択肢も含めます。
4. 4. 媒介契約書面で、価額の根拠と報酬（宅地建物取引業法第46条の上限の範囲内）を明示します（同法第34条の2）。
5. 5. 買い手探し・提携する買取業者への打診買い手の候補ごとに条件を並べ、買取をご希望なら複数の買取業者に打診して提示を並べます。買主が誰かは書面で明示します。
6. 6. 契約・決済重要事項説明、契約不適合責任の取り決め、引渡しまでを進めます。登記の申請は司法書士におつなぎします。

ご相談と査定は無料です。建築の可否、認定・許可の見込み、擁壁の安全性は建築士と特定行政庁（文京区）が、登記は司法書士が、税は税理士が、紛争は弁護士が判断します。当社はそれぞれの専門家に、役所で確認した事実を整理してつなぎます。

まず、何から確認すればよいですか？

6つの質問に答えると、考えられる出口と、先に確認する書類を一般論として表示します。結果は診断ではなく、ご相談のときに話を早く進めるための整理です。

種類ごとの詳しいページ

この記事の根拠

条文は2026年9月23日に e-Gov 法令検索（法令API）で、東京都建築安全条例は東京都例規集で取得しました。各法令の現行版の施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201号）＝2026年5月27日（令和8年法律第23号による改正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）＝2025年12月1日（令和7年政令第377号による改正）／民法（明治29年法律第89号）＝2026年6月24日（令和8年法律第45号による改正）／不動産登記法（平成16年法律第123号）＝2026年6月24日（令和8年法律第46号による改正）／借地借家法（平成3年法律第90号）＝2026年5月21日（令和4年法律第48号による改正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）＝2026年4月1日（令和7年法律第68号による改正）。条ごとの最終改正日は個別に裏取りしていません（未検証）。

本ページは一般的な情報提供です。可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。

最終更新：2026年9月23日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）