借地権・底地を、売る・地主と整理する

借地権・底地の条件は、どこで見分けますか？

出発点は借地契約書と、土地・建物それぞれの登記事項証明書です。契約書が見当たらない場合も、地代の支払記録と登記から出発できます。

借地権・底地には、どんな出口がありますか？

借地上の建物を第三者に売るには、土地の賃借権の譲渡について地主の承諾が必要です（民法第612条第1項）。承諾なく譲渡すると契約を解除されることがあります（同条第2項）。地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与える制度があります（借地借家法第19条第1項）。この申立ては裁判所の手続で、代理は弁護士の業務です。承諾料の額は契約と地域の慣行によるため、このページには書きません。

買い手を探し始める前に、承諾の見込みと条件を地主に確かめる——この順番が、借地の売却で最も大切です。当社は媒介として、地主に意向と条件をお尋ねし、合意した内容を書面に整えます。承諾料の額の交渉や代理は行いません。対立がある場合は弁護士へご案内します。

地主と借地人が、一緒に出口を探す方法はありますか？

あります。同時売却は、借地人と地主が同時に第三者へ売り、更地としての価格を取り決めた割合で分ける方法です。等価交換は、借地権と底地を交換して、それぞれが完全な所有権の土地を持つ方法です。どちらも、借地権付き建物と底地を別々に売るより、合計の価格が付きやすいのが一般的です。

分け方の割合、交換の比率、譲渡所得の扱いと特例の適用可否は、案件ごとに違います。当社は更地としての売却見込みと分け方の案を作り、税務上の効果は税理士に確認していただきます。地主と借地人の利害が対立している場合の交渉の代理は弁護士の業務です。

四葉不動産は、何をどこまで行いますか？

1. 借地契約書と土地・建物の登記事項証明書を確認し、契約の種類・期間・地代・承諾の定めを整理します。
2. 用途地域・接道・建築の制限を役所で確認し、現地を見ます。
3. 借地権付き建物としての売却見込み、底地としての売却見込み、更地としての売却見込み、賃料見込みを並べた報告書にします。
4. 地主（または借地人）に意向と条件をお尋ねし、承諾の見込みを確かめます。
5. 媒介契約は書面で、価額の根拠と報酬（宅地建物取引業法第46条の上限の範囲内）を明示し、買い手を探します。買取をご希望なら提携する買取業者に打診して提示を並べます。
6. 契約・決済まで進めます。建物の登記は司法書士・土地家屋調査士におつなぎします。

ご相談と査定は無料です。承諾に代わる許可の申立て、承諾料の交渉、地主・借地人との紛争性のある手続の代理、税額の計算は行いません。

この記事の根拠

条文は2026年9月23日に e-Gov 法令検索（法令API）で、東京都建築安全条例は東京都例規集で取得しました。各法令の現行版の施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201号）＝2026年5月27日（令和8年法律第23号による改正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）＝2025年12月1日（令和7年政令第377号による改正）／民法（明治29年法律第89号）＝2026年6月24日（令和8年法律第45号による改正）／不動産登記法（平成16年法律第123号）＝2026年6月24日（令和8年法律第46号による改正）／借地借家法（平成3年法律第90号）＝2026年5月21日（令和4年法律第48号による改正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）＝2026年4月1日（令和7年法律第68号による改正）。条ごとの最終改正日は個別に裏取りしていません（未検証）。

本ページは一般的な情報提供です。可否や価格の判断は、現地と役所の調査を経て、資格者（建築士・特定行政庁・司法書士・税理士・弁護士）が確認します。共有物分割請求や地主との紛争など、紛争性のある手続は弁護士へご案内します。

最終更新：2026年9月23日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）