出售借地權・底地，與地主整理權利關係

借地權・底地的條件，要從哪裡分辨？

出發點是借地契約書，以及土地・建物各自的登記事項證明書。即使找不到契約書，也可以從地租的支付紀錄與登記出發。

借地權・底地有哪些出路？

要將借地上的建物出售給第三人，關於土地租賃權的讓與，需要地主的承諾（民法第612條第1項）。未經承諾而讓與時，契約可能被解除（同條第2項）。在對地主並無不利之虞卻無法取得承諾時，有由法院給予代替承諾之許可的制度（借地借家法第19條第1項）。此項聲請是法院的程序，代理是律師的業務。承諾料的金額取決於契約與地區的慣例，因此本頁不寫出。

在開始尋找買方之前，先向地主確認承諾的可能性與條件——這個順序，是借地出售中最重要的事。本公司以仲介的立場，向地主詢問意向與條件，並將合意的內容整理成書面。不進行承諾料金額的交涉或代理。有對立時，將為您引介律師。

地主與借地人，有沒有一起尋找出路的方法？

有。同時出售，是借地人與地主同時出售給第三人，將作為空地的價格依約定的比例分配的方法。等價交換，是將借地權與底地交換，讓雙方各自持有完整所有權之土地的方法。一般而言，兩者都比將附借地權建物與底地分別出售，更容易取得較高的合計價格。

分配的比例、交換的比率、讓渡所得的處理與特例能否適用，因個案而異。本公司製作作為空地的出售預估與分配方式的方案，稅務上的效果請向稅理士確認。地主與借地人利害對立時的交涉代理，是律師的業務。

四葉不動産會做哪些事、做到什麼程度？

1. 確認借地契約書與土地・建物的登記事項證明書，整理契約的種類・期間・地租・承諾的規定。
2. 在公所確認用途地域・接道・建築的限制，並查看現場。
3. 製作並列作為附借地權建物的出售預估、作為底地的出售預估、作為空地的出售預估，以及租金預估的報告書。
4. 向地主（或借地人）詢問意向與條件，確認承諾的可能性。
5. 仲介契約以書面簽訂，明示價額的依據與報酬（宅地建物取引業法第46條上限的範圍內），並尋找買方。希望由業者收購時，會向收購業者詢問，並列其報價。
6. 進行至簽約・交割為止。建物的登記會為您引介司法書士・土地家屋調查士。

諮詢與估價免費。本公司不進行代替承諾之許可的聲請、承諾料的交涉、與地主・借地人之間具爭訟性程序的代理，以及稅額的計算。

本頁的依據

條文於2026年9月23日透過 e-Gov 法令檢索（法令API）取得。各法令現行版的施行日（同日・法令API v2）：建築基準法（昭和25年法律第201號）＝2026年5月27日（令和8年法律第23號修正）／建築基準法施行令（昭和25年政令第338號）＝2025年12月1日（令和7年政令第377號修正）／民法（明治29年法律第89號）＝2026年6月24日（令和8年法律第45號修正）／不動產登記法（平成16年法律第123號）＝2026年6月24日（令和8年法律第46號修正）／借地借家法（平成3年法律第90號）＝2026年5月21日（令和4年法律第48號修正）／宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）＝2026年4月1日（令和7年法律第68號修正）。各條文的最終修正日未逐條查證（未檢證）。

本頁為一般性資訊提供。可否與價格的判斷，會在經過現場與公所的調查後，由有資格者（建築士・特定行政廳・司法書士・稅理士・律師）確認。共有物分割請求、與地主的紛爭等具爭訟性的程序，將為您引介律師。

最終更新：2026年9月24日｜執筆：浦松丈二（四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士・行政書士）