小石川の空き家、どうするか —— 相談先の選び方と、動かなくなる前の手当て

小石川の空き家は、どこに相談すればいいですか？

相談先は目的で変わります。「まず何を決めたいか」から選んでください。

多くの案内では、下の2行が抜けています。「誰に売るか」の前に「売るのか貸すのか持つのか」を決める段階があり、そこは不動産の実勢を握っている者にしか判断材料を出せません。

放置したままだと、制度上どうなりますか？

2023年12月13日施行の改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法／令和5年法律第50号）で「管理不全空家等」が新設されました。

• 特定空家になるおそれがある状態でも、区から指導・勧告の対象になります
• 勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例（課税標準を最大6分の1に軽減）が外れます

つまり、以前は「倒壊のおそれ」まで至らなければ税負担は変わりませんでしたが、今は手前の段階で変わります。庭木の越境、郵便物の滞留、擁壁のひび。初期のサインの段階で手当てするかどうかで、負担額が変わります。

小石川で空き家が動きにくくなる、典型的な理由は何ですか？

建物の傷み具合よりも、権利関係でつまずく案件のほうが多いのがこの地域の特徴です。小石川には古くからの寺院が多く、その周辺には借地と共有が今も残っています。そこへ相続や持ち主の施設入居が重なると、売ろうと思っても手続きが先に立ちはだかります。

① 建物は自分のものでも、土地は借地である

借地上の建物を第三者に売るには、土地を貸している側（地主）の承諾が必要です（民法第612条第1項）。承諾を得ずに譲渡すると契約を解除されうるため、実務では承諾が取れるまで話が進みません。地主が承諾しない場合、裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てる手続きがあります（借地借家法第19条第1項）が、これは裁判所の手続きであり、その分の時間がかかります。

判断にどう効くか。買主を探し始める前に、まず登記と契約書で借地かどうかを確かめ、地主の意向を先に聞く——という順番になります。ここを飛ばして買主を決めてしまうと、承諾が取れずに白紙に戻ります。

② 名義が共有のまま代替わりしている

共有の不動産を丸ごと売るには、共有者全員が売主として関与する必要があります。共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要る（民法第251条第1項）ためで、一人でも反対すれば止まります。相続を経るたびに共有者は増えるので、代が変わるほど難しくなります。

判断にどう効くか。共有者の人数と所在の確認が最初の作業になります。連絡が取れない共有者がいる場合は、裁判所の手続き（民法第251条第2項ほか）を検討することになり、こちらも時間がかかります。

③ きっかけが「持ち主の施設入居」である

ご本人が施設に入り、空いた自宅を売るという相談は少なくありません。このとき論点になるのがご本人の判断能力です。成年後見が付いている場合、居住用の不動産を売るには家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。ご家族の総意があっても、この許可なしには進みません。

判断にどう効くか。「誰が売主になれるのか」を最初に確定させる必要があります。ここが未確定のまま売却活動を始めると、買主が決まってから止まります。

①〜③はいずれも、建物を直せば解決する種類の問題ではありません。そして、どれも気づくのが早いほど選択肢が残ります。売れるかどうかを調べる前に、まず「売主になれるのは誰か」「土地は誰のものか」を確かめる。それがこの地域での順番です。

なお、借地非訟・共有物分割・成年後見はいずれも裁判所の手続きであり、その代理は弁護士の業務です。四葉不動産株式会社は、これらが必要かどうかの見極めと、不動産側の数字（賃料相場・売却見込み・維持費）の整理までをお受けし、必要な場面で提携先の専門家をご案内します。

売る・貸す・持ち続けるは、何で決めますか？

3つの出口を、同じ物差しで並べます。

売るにしても貸すにしても、最短で数か月はかかります。前の節の①〜③が絡むと、そこからさらに延びます。「来月には現金化したい」という前提だと、選べる道が買取に限られてしまうので、時間の見積もりは早い段階で立てておくほうが有利です。

税額の計算と特別控除の適用可否は税理士の業務です。四葉不動産株式会社は、賃料相場・売却見込み・維持費という不動産側の数字を揃えてお出しします。

遠方や海外に住んでいても進みますか？

進みます。相続で空き家を引き継ぐ方の多くは、その家に住んでいません。

• 現況の確認は写真・動画でご報告します
• 打ち合わせはオンラインで、時差にも合わせます
• 海外にお住まいで、日本の不動産を持ち続ける場合は〈海外に住んだまま、日本の家をどうするか〉に、家賃の源泉徴収と納税管理人をまとめています
• 帰国してご自分で住む予定がある場合は〈海外赴任からの本帰国〉へ

文京区の制度は使えますか？

使えるものと、小石川では使えないものがあります。「文京区には空き家の補助がある」とだけ書かれた案内が多いので、線を引いておきます。

相談だけなら無料で受けられます

区内の空家の所有者・権利者を対象にした空家等相談事業があり、無料で、同一年度内に3回まで利用できます。申請書を都市計画部住環境課へ郵送または持参します（住環境課管理担当 03-5803-1374）。

解体費なら「木造住宅除却助成」（小石川も対象）

区の耐震化促進事業にある木造住宅除却助成は区内全域が対象で、小石川も含まれます。昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅（延べ面積の2分の1以上を住宅に使っているもの）で耐震化基準を満たさない建物について、解体工事費の3分の2以内・上限150万円が助成されます。入口は区職員が行う無料の「容易な耐震診断」で、倒壊の危険性があると判定されれば申請に進めます。

申請できるのは建物の所有者（個人または中小企業者）で、宅地建物取引業者は申請者になれません。四葉が代わりに受け取る制度ではなく、所有者ご本人が申請する制度です。当社は要件に当てはまりそうかの確認と、区への相談の段取りまでをお手伝いします。

不燃化推進事業の除却費助成は、小石川では使えません

除却費の助成にはもう一つ不燃化推進事業がありますが、対象は大塚五・六丁目地区、千駄木二丁目、千駄木五丁目、根津二丁目に限られます。小石川は対象外です。同じ「文京区の除却費助成」でも、住所によって使える制度が違います。

空家等利活用事業（上限200万円）は、解体費ではありません

空家等利活用事業の補助（上限200万円）は改修費で、解体費ではありません。しかも、改修後に「営利を目的としない集会・交流施設、体験・学習施設その他の地域活性化に資すると区が認める施設」として10年以上の賃貸借契約を続けることが条件です。普通に貸したい方・売りたい方が使える制度ではありません。

金額・要件・受付期間は年度で変わります。令和8年度の木造住宅除却助成の申請受付期限は令和8年12月4日です（耐震・不燃化担当 03-5803-1846）。上記はいずれも2026年7月27日に区の公式資料で確認した内容ですので、着手前に必ず区の最新のご案内でご確認ください。制度を使えるかどうかで、解体か売却かの結論が変わることがあります。申請書類の作成は行政書士の業務として、別契約でお受けできます。

四葉に相談する意味はどこにありますか？

代表の浦松丈二は、宅地建物取引士と行政書士を兼ねています。毎日新聞社で記者を34年務め、中国総局長として中国や台湾、タイに駐在しました。

• 茗荷谷駅徒歩5分。小石川・春日は歩いて見に行ける距離です
• 「貸すか売るか」の判断材料づくりと、そのあとの書類作成を、続けてお受けします
• 登記は提携司法書士、税務は提携税理士、裁判所の手続きは弁護士と、それぞれ直接ご契約いただきます。四葉が間に立って報酬を受け取ることはありません

この記事の根拠

本ページは一般的な情報提供です。個別の税務判断は税理士、登記は司法書士、裁判所の手続きの代理は弁護士が行います。不動産の媒介・管理は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）、書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ別の契約としてお受けします。