业者收购和中介，实拿金额差多少？——把会被扣掉的东西全部列出来

请不要比表面的价格，要比实拿金额。中介有手续费、卖掉为止的持有成本，还有降价的可能。业者收购则有另一种价值，就是可以把合同不符责任约定为免责；但明知而未告知的事实，免不掉。

业者收购的价格之所以低于行情，理由在专题：离开日本者的房地产出售。本文接在那之后，是把会从价格中扣掉的东西全部列出来的文章。划算或吃亏的结论，本文不写。

业者收购和中介，差别在哪里？

差别在被扣掉的东西。中介的买方是第三人（多半是个人），会产生媒介报酬，而且在买方出现之前价格不会确定。业者收购的买方是宅地建物取引业者，价格会先提示出来，而且可以设立把合同不符责任约定为免责的特约（但有民法第572条的界限）。本公司直接收购时因为不是媒介，所以不会产生媒介报酬；不过如果是以媒介的身份介入其他公司的收购，就会产生。是哪一种形式，请在签约前确认。

中介手续费最多可以收多少？

上限由国家用告示决定。

宅地建物取引业法第46条规定，报酬的金额依国土交通大臣所定，不得收取超过该金额，必须公告，并且必须在各个营业处所张贴在公众容易看见的地方（第1款至第4款）。

那个告示就是「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（宅地建物取引业者就宅地或建物之买卖等所得收取的报酬额）（告示编号、最终修改、施行日见文末的依据表）。买卖、交换的媒介由第二规定。对委托人的一方，是把价款金额分区间乘以比率，合计之后的金额以内。

价款金额的区间	乘上的比率
200万日元以下的金额	百分之5.5
超过200万日元、400万日元以下的金额	百分之4.4
超过400万日元的金额	百分之3.3

这些比率是含消费税等相当额的数值。

**「3％＋6万日元＋消费税」这个算式，告示上并没有写。**告示所定的只有上面的区间计算。超过400万日元的情形，把它整理起来，会和「价款金额×3％＋6万日元」再加上消费税的金额一致。这是推导出来的结果，不是条文的文字。

代理依告示第三，是依第二算出的金额的两倍以内。依告示第十一①，除了依这些规定以外不得收取报酬。例外只有依委托人的委托而进行的广告费用。

800万日元以下的房产，手续费会变高吗？

有可能变高。不过上限是33万日元。

告示第七（低廉空置房屋等之买卖或交换之媒介的特例）把价款金额在800万日元以下的宅地或建物定为「低廉空置房屋等」，并规定可以斟酌该媒介所需的费用，收取超过依第二的计算方法所算出金额的报酬。但上限是三十万日元的一・一倍。

区分	上限
低廉空置房屋等的媒介（告示第七）	33万日元
低廉空置房屋等的代理（告示第八）	66万日元

这里有陷阱。价款刚好是800万日元的时候，用原则的计算方式算出来也是33万日元（800万日元×3％＋6万日元＝30万日元，再加上消费税等相当额就是33万日元）。特例真正有意义的，只有未满800万日元的情形。

名称虽然叫「空置房屋等」，但通达「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（宅地建物取引业法之解释与运用的思路，令和6年7月1日修改）就价格800万日元以下的宅地、建物，明示「使用状态不问」。不是空置房屋也是对象。同一份通达也要求，在缔结合同时必须事先在上限的范围内说明报酬金额并取得合意。这不是事后才请款的东西。

在卖掉之前，会有什么支出？

在中介的情形，找到买方之前，持有成本会一直支出下去。

费目	法令上的依据
管理费、维修基金（区分所有）	建物の区分所有等に関する法律（建物区分所有等相关法律）第19条
固定资产税	地方税法第350条第1项（标准税率为百分之一・四）
都市计划税	地方税法第702条之4（不得超过百分之〇・三）

这两种税的法律性质不同。固定资产税的1.4％是标准税率，也可能由条例定出和这个不同的税率。都市计划税的0.3％是限制税率，也就是上限。23区实际的税率是1.4％和0.3％。

住宅用地有计税标准的特例，小规模住宅用地（每1户住宅200平方米以内的部分）固定资产税是价格×1/6，都市计划税是价格×1/3。23区还把这个都市计划税的税额再减轻二分之一（令和8年度也继续）。

虽然有把固定资产税、都市计划税按日计算等方式结算的商业惯例，但东京都主税局表示「这不是地方税法上所规定的东西」「纯粹是由当事人之间的合意所进行的」。这不是法律上当然的权利。

另外，**没有「维修基金税」这种税目。正确的是「维修基金」。**除此之外，水电的基本费、火灾保险费、居民自治会费、房贷的利息、除草、通风、通水等一般也会发生。这些没有法令上的依据。

业者收购之后，卖掉的责任就没有了吗？

不会没有。这里是本文的核心。交付的东西不符合合同内容时，买方可以请求补正（修补、交付替代物或不足部分。民法第562条第1项）、请求减价（民法第563条第1项、第2款。原则上需要催告，在无法补正等4种情形则不需要）、请求损害赔偿以及解除合同（民法第564条）。

期间的限制在民法第566条。关于种类或品质的不符，买方从知悉该不符之时起一年以内没有把这件事通知卖方时，就不能再请求。**是「一年以内通知」，不是「一年以内请求」。**不过卖方在交付时知悉不符，或因重大过失而不知悉时，不适用。

其次是宅地建物取引业法第40条。同条第1款的开头写着「宅地建物取引业者，于自己成为卖方之宅地或建物的买卖合同中」。除了把民法第566条的期间定为自交付日起二年以上的特约以外，不允许比同条对买方更不利的特约，违反的特约无效（第2款）。

场面	卖方	买方	第40条
个人向业者购买	业者	个人	适用
以中介方式个人卖给个人	个人	个人	不适用
业者收购（个人卖给业者）	个人	业者	不适用
业者之间	业者	业者	不适用（第78条第2项）

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业者收购的卖方是个人，买方是业者。第40条是针对「自己成为卖方」的业者的规定，所以对业者收购不起作用。免责的特约也可以设。

不过，还有民法第572条。该条规定，即使设了不负担保责任的特约，关于明知而未告知的事实，以及自己为第三人所设定或让与第三人的权利，仍然不能免除其责任。

免责特约对「不知道的事」有效，对「知道却没说的事」无效。漏水、倾斜、白蚁、给排水的故障、和邻居的纠纷——知道的事，请全部写进告知书。写了之后的免责有效，隐瞒就无效。

那么，实拿金额要怎么算？

从提示出来的价格，依序扣掉会被扣的东西。

会被扣掉的东西	中介	业者收购	依据
媒介报酬	在告示的上限内发生	直接收购则不发生	告示第二、第七
依委托而生的广告费用	只有委托的时候	―	告示第十一①
管理费、维修基金	卖掉之前一直支出	期间短，所以比较小	区分所有法第19条
固定资产税、都市计划税	同上	同上	地方税法第350条第1项等
价格下降的可能性	有	先提示出来的价格	―
出售之后的责任	依特约	可以设免责的特约	民法第572条

除此之外，印花税票、登记费用和司法书士的报酬、抵押权的注销、遗留物的处理等一般也会发生。

只举一个计算例。这纯粹是为了呈现费目结构的例子。

价款3,000万日元的媒介报酬上限	金额
200万日元以下的部分（5.5％）	11万日元
超过200万日元、400万日元以下（4.4％）	8万8,000日元
超过400万日元的2,600万日元（3.3％）	85万8,000日元
合计（含消费税等相当额）	105万6,000日元

和「3,000万日元×3％＋6万日元＝96万日元，再加上消费税等相当额为105万6,000日元」一致。

税的计算和申报是税理士的业务，登记的申请是司法书士的业务。我们会为您介绍，由您本人直接签约。本公司不会收取介绍费。

有出国的期限，会有什么不同？

期间的不确定性本身，会变成成本发挥作用。

在中介，找到买方之前持有成本会一直支出下去。期间会因为房产、价格和时期而不同。出国的日子已经定了，问题就变成「不知道什么时候会卖掉」这件事要由谁来承担。

交房日也牵涉到税务上的处理。请看非居住者的判定以交房日为准和出国后出售・现在要做的事。

应该选哪一种？

不下结论。把判断的轴列出来。

问题	倾向业者收购的材料	倾向中介的材料
交房的期限	动不了	动得了
价格的不确定性	不想承担	承担得起
出售之后的责任	想设免责的特约	一般的框架就好
持有成本	重	轻
看房的应对	做不到	做得到

提示金额的读法和对方的确认方法，在下面的相关链接。

本文是一般性的信息提供。结论会因为合同的条款和房产的情况而改变。个别的判断，由有资格者在确认文件之后进行。

本文的依据

法令・告示	条・款	内容	施行日・最终修改
宅地建物取引业法	第46条第1项至第4款／第40条第1项、第2款／第78条第2项	报酬金额的限制、告示、张贴／自己成为卖方的业者的特约限制（违反的特约无效）／业者相互间的适用除外	2026年4月1日施行（最终修改 令和7年法律第68号）
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（告示）	第二、第三、第七、第八、第十一①	媒介、代理的报酬，低廉空置房屋等的特例，广告的费用	昭和四十五年十月二十三日建设省告示第千五百五十二号／最终修改 令和六年六月二十一日国土交通省告示第九百四十九号／令和六年七月一日施行
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（通达）	―	事前的说明与合意／使用状态不问	令和6年7月1日修改
民法	第562条第1项、第563条第1项・第2项、第564条	补正请求、减价、赔偿与解除	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
民法	第566条、第572条	一年以内的通知／即使设了免责特约，明知而未告知的事实仍免不掉	2026年6月24日施行（最终修改 令和8年法律第45号）
建物の区分所有等に関する法律	第19条	共用部分的负担	2026年4月1日施行（最终修改 令和7年法律第47号）
地方税法	第350条第1项、第702条之4	固定资产税的标准税率／都市计划税的限制税率	2026年7月31日施行（最终修改 令和8年法律第2号）
东京都主税局	―	23区的税率、小规模住宅用地的减轻、结算是当事人之间的合意	令和8年度也继续

各法令的施行日和最终修改，会在公开前确认后填入。

相关链接

页面	URL
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评估金额和出价是两回事	/column/satei-gaku-to-fuda-chigai
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本文由四叶不动产股份有限公司代表取缔役、宅地建物交易士、行政书士浦松丈二撰写。曾在每日新闻担任记者34年，以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。文京区小日向，从茗荷谷站步行5分钟。