交割当天，实际上发生了什么事？——谁在确认什么

交割那天，相关的人聚在同一个房间里，司法书士把文件全部看过一遍，判断「这样就能登记」之后，钱才会开始动。顺序不会颠倒过来。确认到账，当天之内申请登记，然后结束。

常有人问「当天我自己要做什么」。要做的只有签名盖章、交接钥匙和文件。时间的大半，是司法书士在确认的时间，本文写的就是那段时间的内容。整体流程在离境前房地产出售专题。

最后更新：2026年◯月◯日

交割那天，会有谁到场？

**卖方、买方、双方的房地产业者，以及司法书士。**买方要贷款时，会加上金融机构的承办人，一般认为在该金融机构进行。卖方和买方接受本人确认，卖方负责签名盖章与交付，买方负责付款。房地产业者负责确认文件与结算款、交接钥匙；司法书士负责确认本人、意思与标的物，并申请登记。

**在场的司法书士，是司法书士本人。**日本司法书士会联合会的会规——司法书士行为规范第47条规定「司法书士，不得让辅助人员（补助者）进行不动产交易中的到场见证」（令和5年4月1日施行）。

最先做的是什么？

**是司法书士的本人确认。**排在谈钱之前。司法书士行为规范第44条是这样规定的。

司法书士受任不动产登记业务时，必须通过确认委托人及其代理人等确为本人、确认其意思，以及确认标的物等，正确掌握实体上的权利关系。

同条第2项还要求制作并保管已完成确认的记录。这里要写得精确。司法书士法和同法施行规则里，并没有「本人确认义务」这样的条文。依据是这部会规（另外还有司法书士法第2条的职责），以及犯罪による収益の移転防止に関する法律（犯罪收益转移防止相关法律）。同法第2条第2项第46号把司法书士、第42号把宅地建物取引业者列为特定事业者，依第4条第1项的交易时确认，要确认本人特定事项／进行交易的目的／职业（法人则为事业内容）／实质支配者。

**司法书士和房地产业者，各自分别做确认。**同样的事被问两次，原因就在这里。

司法书士是看什么来判断「可以登记」的？

看文件、眼前这个人、登记簿这三者是否一致。

不动产登记法第60条规定，权利相关的登记申请「必须由登记权利人及登记义务人共同为之」。两边的文件不齐，就无法往前走。

要确认的东西	常见的绊脚石
本人确认文件・印鉴登记证明书・委任状	过期、制作后经过的时间、记载不足、盖的印章不一致
登记识别信息（权利证）	找不到。依不动产登记规则第72条第1项第1号，司法书士要制作记载「面谈的日期时间、地点及当时的状况」的本人确认信息，因此需要面谈
登记簿上的住址・姓名与现在的是否一致、物件的标示	不一致。需要另外办住址变更的登记／登记簿与合同有出入

住址还是旧的时候请看登记簿上的住址还停在搬家之前，会怎么样，委任状请看委任状该写什么、怎么写。

钱是在哪个时点动的？

**在司法书士说了「可以登记」之后。**民法第533条规定，双务合同的当事人一方，「在对方提出履行其债务…之前，得拒绝履行自己的债务」（同时履行抗辩）。卖方的交付与转移登记义务，和买方的价金支付义务彼此相对，所以在同一个房间里同时进行。

顺序	发生什么事
1	司法书士进行本人确认与文件确认
2	司法书士判断「这样就可以申请登记」
3	买方汇出价金（有贷款时则放款）
4	确认到账
5	结清各项费用与结算款，交付钥匙与相关文件
6	司法书士向法务局申请登记

2和3不会对调。另外，所需时间一般认为大约1到2小时，但那是法令和官厅资料都没有依据的概略数字。

为什么要「当天之内」申请登记？

因为登记的顺位，是由申请的先后决定的。条文分三段连在一起。不动产登记法第4条规定「就同一不动产所登记之权利，其顺位…依登记之先后」。而那个先后，依同法第19条，由收件时所编的收件号码决定（两件以上的申请先后不明时，视为同时），不动产登记规则第58条则规定「登记官…应按收件号码之顺序办理登记」。所以，早一天拿到收件号码是有意义的。

以下是运作层面的事。

	时间
法务局的业务办理时间	平日 上午8点30分〜下午5点15分
法务局的柜台服务时间	平日 上午9点〜下午5点（自令和6年1月4日起）
在线申请系统的使用时间	平日 上午8点30分〜晚上11点／假日 上午8点30分〜下午6点
在线登记申请的收件时间	平日 上午8点30分〜下午5点15分。之后与假日送出的，算次一营业日收件

**「使用时间」和「收件时间」是两回事。**就算晚上11点还连得上，过了下午5点15分送出的，就是次一营业日收件。交割之所以排在上午，是从这里往回推算的结果。不过法务局就柜台有加注「柜台服务时间以外，并非一概不受理柜台的申请等」。

当天要结算多少钱？

金额要看物件和合同，但项目是固定的。

要结算的项目	方向
固定资产税・都市计划税，管理费・修缮储备金	交房日以后的部分，由买方付给卖方
租金・押金（出租中）	依合同的约定（依据条文未经查证）

**固定资产税的按日结算，并不是法律规定的。**这是东京都主税局的说明。

在买卖合同等转移所有权时，有将固定资产税按日等方式结算的商业惯例，但这并非地方税法上所规定者。…纯粹是依当事人之间的合意而进行的。

想针对您的情况进一步咨询？

欢迎告诉我们您的找房需求或不动产出售计划。

LINE咨询联系我们

起算日要定在1月1日还是4月1日，同样是合同的约定。请不要等到当天，在签约之前就先确认。

人留在海外，可以参加交割吗？

**要看您的情况。**首先，在有权利证的一般交割中，我们找不到规定卖方必须与司法书士面对面的法令条文。不过行为规范第44条要求确认本人与意思，而确认的方法由司法书士判断。

另一方面，没有权利证的情形则不同，因为不动产登记规则第72条第1项第1号要求记载「面谈的日期时间、地点及当时的状况」，所以需要面谈。要附在委任状上的文件如下。不以印鉴登记证明书为之时，公证人或相当于公证人之人的认证是例外（不动产登记令第18条第1项〜第3项／不动产登记规则第49条第1项第1号・第2项第2号）。

状况	要附在委任状上的东西
在日本有住民登记，并已办印鉴登记	签名盖章＋印鉴登记证明书（制作后3个月以内）
具日本国籍且住在海外的情形	驻外使领馆的签名证明（外务省说明为「代替日本印鉴证明之物」）。**因为要在领事面前签名，本人必须亲自前往使领馆，不能代办、也不能邮寄申请。**每份相当于1,700日元（在留证明1,200日元）
外国籍且住在海外的情形	无法申请签名证明，会变成要委托当地的公证人

**这里未经查证。**驻外使领馆的领事是否属于不动产登记规则第49条所说的「相当于公证人之人」，明确载明这一点的法令或通达，本文的调查并未找到。实务上是这样处理的，但无法断定。请事先向管辖法务局和司法书士确认。

重要事项说明，依宅地建物取引业法第35条第8项・第9项以及第37条第4项・第5项，取得同意后可以用电磁方法提供（令和4年5月18日施行）。IT重要事项说明自令和3年3月30日起正式实施。整体样貌请看海外业主的日本房地产出售指南。

发生什么事，会导致当天交割不成？

多数是卡在文件的一致性上。

卡住的原因	什么时候能察觉
登记簿上的住址・姓名和现在的不同	看到登记事项证明书的时点
找不到权利证	收集文件的时点。需要安排面谈的日程
印鉴登记证明书过旧、委任状的记载或盖印不符	备齐文件的时点。当天可能来不及改
抵押权的涂销文件没送到／贷款没放下来／确认不到到账	事前的安排与当天

事故多半是这种形式：本来事前就该发现的事被漏看，然后就到了当天。

本文的依据

法令・资料	条・项・号	施行日・最后修正
司法书士行为规范（日本司法书士会联合会的会规）	第44条／第47条	令和5年4月1日施行
司法书士法	第2条（职责）。※该法与同法施行规则并无「本人确认义务」的明文规定	2026年5月21日施行（最后修正 令和5年法律第63号）
犯罪による収益の移転防止に関する法律	第2条第2项第46号・第42号／第4条第1项	2026年7月23日施行（最后修正 令和8年法律第64号）
不动产登记法	第4条／第19条／第60条	2026年6月24日施行（最后修正 令和8年法律第46号）
不动产登记规则	第49条第1项第1号・第2项第2号／第58条／第72条第1项第1号	2026年5月21日施行（最后修正 令和8年法务省令第38号）
不动产登记令	第18条第1项・第2项・第3项	2026年5月21日施行（最后修正 令和8年政令第38号）
民法	第533条（同时履行抗辩）	2026年6月24日施行（最后修正 令和8年法律第45号）
宅地建物取引业法	第35条第8项・第9项／第37条第4项・第5项	令和4年5月18日施行。买卖的IT重要事项说明自令和3年3月30日起正式实施
外务省「驻外使领馆的证明」	签名证明・在留证明	令和8年7月9日更新
东京都主税局「固定资产税・都市计划税」	结算并非地方税法的规定，而是当事人之间的合意	―
法务局／登记・供托在线申请系统	业务办理时间・使用时间・收件时间	运作

标记「未经查证」的部分依据2026年8月11日时点的条文，施行日与最后修正日尚未取得佐证。**本文是一般性的信息提供，并不就个案判断可否。**登记是司法书士的业务。在需要的场合，为您介绍司法书士（由您本人直接签约）。本公司不会收取介绍费。

相关链接

• 离境前房地产出售专题
• 出国后出售・现在要做的事
• 海外业主的日本房地产出售指南
• 委任状该写什么、怎么写
• 登记簿上的住址还停在搬家之前，会怎么样
• 外国人的印鉴登记，能当天办好吗

本文由四叶不动产股份有限公司代表取缔役、宅地建物交易士、行政书士浦松丈二撰写。曾在每日新闻担任记者34年，以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。文京区小日向，从茗荷谷站步行5分钟。