找不到权利证。这样还卖得掉吗？——三种替代的方法，以及各要花多少天

卖得掉。就算没有权利证，法律也备有三种把所有权转移出去的方法。不过期间由法律定下来的只有一种，而且住在海外的情形，从发送通知之日起算要4周。

**选哪一种方法，会左右赶不赶得上交割当天。**出售的整体流程在离境前房地产出售专题。

最后更新：2026年◯月◯日

权利证可以请他们补发吗？

不行。因为法律里没有准许补发的规定。

现在的权利证是一组叫做「登记识别信息」的号码。不动产登记法第21条规定，这组信息要「于完成该登记时」通知。只有登记结束时的那一次，条文里没有再发一次的手续。不是有条文禁止，而是没有可以当依据的条文，所以发不出来。法务省《新不动产登记法Ｑ＆Ａ》A17也写着「其再通知，不被认可」。

纸本的「登记济证」遗失时，也是采取同样的三种方法。不过本文并未确认到依据条文（未经查证）。可否请向司法书士确认。

那么，没有权利证就卖不掉了吗？

**卖得掉。**不动产登记法第22条在本文规定了提供登记识别信息的义务，然后在但书把「就无法提供一事有正当理由的情形」列为例外。法律从一开始就设想了拿不出来的情况。登记官确认是不是本人的方法，有下面三种。

方法	期间	期间的依据	费用	费用的依据
(1) 由有资格代理人制作的本人确认信息	法令上没有期间的规定。要看面谈的日程	根本没有这条规定	没有法定金额	司法书士法施行规则第22条只课予事前明示报酬基准的义务。没有金额的规定，各事务所不同
(2) 事前通知	国内2周／国外4周（从发送之日起算）＋邮寄天数	不动产登记规则第70条第8项	登记所不收手续费	法务局的说明。要优先处理，依不动产登记规则第70条第3项须提出邮票
(3) 公证人的认证	法令上没有期间的规定。要看公证役场的预约	根本没有这条规定	委任状的认证4,000日元／外文时10,000日元	公证人手数料令第34条第1项但书＋第18条／第34条第3项

**请留意「根本没有这条规定」这一栏。**天数由法律定下来的只有(2)，(1)和(3)的快慢，取决于司法书士事务所或公证役场的方便。

(1) 请司法书士制作本人确认信息，是怎么一回事？

是司法书士与卖方本人见面确认，再把确认的内容做成书面提交给登记官的方法。

依据是不动产登记法第23条第4项第1号。条文的用语是「得以代理登记之申请为业之代理人」，「有资格代理人」不是法律用语，而是不动产登记规则第63条第5项的定义用语。

要掌握的点	内容	依据
登记官的判断会介入	要「认为其内容妥适时」才不需要事前通知	不动产登记法第23条第4项第1号
需要面谈	必须记载「与申请人面谈的日期时间、地点及当时的状况」	不动产登记规则第72条第1项第1号
需要确认文件	驾驶执照、个人番号卡、护照等、在留卡、特别永住者证明书、驾驶经历证明书当中任一种以上	不动产登记规则第72条第2项第1号

不是「只要司法书士做了就会过」，而是有登记官是否认为妥适这一道关卡。既然要写上面谈的日期时间和地点，**就不可能只靠书面往来做出来。**需要时，为您介绍司法书士（由您本人直接签约）。本公司不会收取介绍费。

(2) 事前通知制度为什么赶不上30天的交割？

因为那是登记所寄信给卖方、等对方回复的制度。而等待的期间，住在海外的情形被定为4周。

不动产登记法第23条第1项规定，由登记官通知登记义务人（卖方）。通知不会寄给买方，也不会寄给代理人。

	住所在日本国内的情形	住所在外国的情形
申报的期间	从发送之日起算2周	从发送之日起算4周
通知的寄送方法	本人限定收取邮件（规则第70条第1项第1号）	挂号邮件等（规则第70条第1项第3号）
期间内没有申报时	驳回（不动产登记法第25条第10号）	驳回（同上）

最重要的是起算点。规则第70条第8项写的是「自发送通知之日起」。不是从收到那天起算。国际邮件的天数、寄回来的天数，都算在那4周里面。另外有些文章写「事前通知会用本人限定收取邮件寄来」，那是住所在国内时的情况。

而且事前通知是**在申请登记之后才开始的。**在交割当天提出申请，通知发出，卖方提出申报，登记才会执行。买方付完款之后，要在登记还没进去的状态下等上好几周。以「30天卖掉并出国」的行程来说，几乎不会选这个方法。

(3) 公证人的认证，人在海外也办得成吗？

条文上已经变成办得成了。不过仅限于「公证人认为妥适时」。

不动产登记法第23条第4项第2号规定了公证人的认证。要注意的是认证的对象是什么。

申请的方式	接受认证的东西	手续费
委任给代理人	委任状（条文的用语是「证明其权限之信息」）	4,000日元（以外文记载时为10,000日元）
本人自己申请	登记申请书本身	因为与不动产的价额连动，不会是4,000日元

4,000日元，是假设要制作委任状时的手续费8,000日元（公证人手数料令第18条）的十分之五。因为低于11,000日元，所以适用第34条第1项但书。外文时依第34条第3项加收6,000日元。

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这里要讲的是公证人法第52条第2项。2025年10月1日施行，公证人认为妥适时，也可以用视频会议的方法进行认证。私署证书认证的依据是同法第52条第1项，**在同一次施行中从第58条改了条号。**多数解说文章仍然写成「第58条」。实际上用不用得成，要看各个公证役场的运作。**可否请向公证役场确认。**委任状的内容在委任状该写什么、怎么写。

三种当中，会走到哪一种？

**选的人是司法书士。**这是登记上的判断，不是房地产业者决定的事。

交割日已经定了、时间不宽裕时是(1)；到出国为止都还在日本的话是(1)或(3)；已经在海外的话，就先确认(1)的面谈方式，或(3)的视频会议可不可行——谈话会照这个顺序推进。如果买方和交割日都还没有，不必花手续费的(2)也是候选。

已经住在海外的人，整体样貌在海外业主的日本房地产出售指南。

权利证「找不到」和「可能被偷了」，是一样的吗？

不一样。制度的方向完全相反。

不动产登记规则第65条第1项有登记识别信息的失效申报。名字很像，但这是让那份登记识别信息不能再使用的手续。它不是把登记往前推进的制度，而是阻止被盗用的制度。一旦提出申报，之后就算找到了，也已经不能用。属于哪一边的判断，请向司法书士确认。

已经确定要出国的话，最晚什么时候要说？

在您觉得「可能找不到」的那个时间点就请告诉我们。因为天数由法律定下来的只有事前通知，其余都取决于对方的方便。

找东西的时间、找司法书士商量并安排面谈日程的时间、预约公证役场的时间。这些在法令上都没有期间的规定，有规定的只有事前通知的申报。

本文没有写「一般是几天」这种数字。**因为没有能用一手资料佐证的数字。**估计要多久，请向司法书士或公证役场确认。出国前的顺序整理在出国后出售・现在要做的事，印鉴登记整理在外国人的印鉴登记，能当天办好吗。

本文的依据

法令・资料	条・项・号	施行日・最后修正
不动产登记法	第21条（登记识别信息的通知）／第22条 本文・但书（提供义务与例外）／第23条第1项（事前通知）／第23条第4项第1号（本人确认信息）／第23条第4项第2号（公证人的认证）／第25条第10号	2026年6月24日施行（最后修正 令和8年法律第46号）
不动产登记规则	第63条第5项（有资格代理人的定义）／第65条第1项（失效申报）／第70条第1项第1号・第3号（寄送方法）／第70条第3项（优先处理）／第70条第8项（「自发送通知之日起二周…住所在外国者，为四周」）／第72条第1项第1号（面谈的记载）／第72条第2项第1号（确认文件）	2026年5月21日施行（最后修正 令和8年法务省令第38号）
公证人法	第52条第1项（私署证书的认证。从第58条改号）／第52条第2项（视频会议的方法）	2025年10月1日施行
公证人手数料令	第34条第1项但书・第18条（委任状的认证4,000日元）／第34条第3项（外文加收6,000日元）	2026年5月21日施行（最后修正 令和8年政令第38号）
司法书士法施行规则	第22条（报酬基准的事前明示）	2023年3月31日施行（最后修正 令和4年法务省令第24号）
法务省《新不动产登记法Ｑ＆Ａ》	A17「其再通知，不被认可」	―

标记「未经查证」的部分依据2026年8月11日时点的条文，但施行日与最后修正日尚未取得佐证。**本文是一般性的信息提供，并不就个案判断登记做不做得成。**登记手续是司法书士的业务，由您本人直接签约。**本公司不会收取介绍费。**税务请委托税理士，纠纷请委托律师。

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本文由四叶不动产股份有限公司代表取缔役、宅地建物交易士、行政书士浦松丈二撰写。曾在每日新闻担任记者34年，以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。文京区小日向，从茗荷谷站步行5分钟。