找不到權利證。這樣還賣得掉嗎？——三種替代的方法，以及各要花多少天

賣得掉。就算沒有權利證，法律也備有三種把所有權移轉出去的方法。不過期間由法律定下來的只有一種，而且住在海外的情形，從發送通知之日起算要4週。

**選哪一種方法，會左右趕不趕得上交割當天。**出售的整體流程在出國前不動產出售專題。

最後更新：2026年◯月◯日

權利證可以請他們補發嗎？

不行。因為法律裡沒有准許補發的規定。

現在的權利證是一組叫做「登記識別資訊」的號碼。不動產登記法第21條規定，這組資訊要「於完成該登記時」通知。只有登記結束時的那一次，條文裡沒有再發一次的手續。不是有條文禁止，而是沒有可以當依據的條文，所以發不出來。法務省《新不動產登記法Ｑ＆Ａ》A17也寫著「其再通知，不被認可」。

紙本的「登記濟證」遺失時，也是採取同樣的三種方法。不過本文並未確認到依據條文（未經查證）。可否請向司法書士確認。

那麼，沒有權利證就賣不掉了嗎？

**賣得掉。**不動產登記法第22條在本文規定了提供登記識別資訊的義務，然後在但書把「就無法提供一事有正當理由的情形」列為例外。法律從一開始就設想了拿不出來的情況。登記官確認是不是本人的方法，有下面三種。

方法	期間	期間的依據	費用	費用的依據
(1) 由有資格代理人製作的本人確認資訊	法令上沒有期間的規定。要看面談的日程	根本沒有這條規定	沒有法定金額	司法書士法施行規則第22條只課予事前明示報酬基準的義務。沒有金額的規定，各事務所不同
(2) 事前通知	國內2週／國外4週（從發送之日起算）＋郵寄天數	不動產登記規則第70條第8項	登記所不收手續費	法務局的說明。要優先處理，依不動產登記規則第70條第3項須提出郵票
(3) 公證人的認證	法令上沒有期間的規定。要看公證役場的預約	根本沒有這條規定	委任狀的認證4,000日圓／外文時10,000日圓	公證人手數料令第34條第1項但書＋第18條／第34條第3項

**請留意「根本沒有這條規定」這一欄。**天數由法律定下來的只有(2)，(1)和(3)的快慢，取決於司法書士事務所或公證役場的方便。

(1) 請司法書士製作本人確認資訊，是怎麼一回事？

是司法書士與賣方本人見面確認，再把確認的內容做成書面提交給登記官的方法。

依據是不動產登記法第23條第4項第1號。條文的用語是「得以代理登記之申請為業之代理人」，「有資格代理人」不是法律用語，而是不動產登記規則第63條第5項的定義用語。

要掌握的點	內容	依據
登記官的判斷會介入	要「認為其內容妥適時」才不需要事前通知	不動產登記法第23條第4項第1號
需要面談	必須記載「與申請人面談的日期時間、地點及當時的狀況」	不動產登記規則第72條第1項第1號
需要確認文件	駕駛執照、個人番號卡、護照等、在留卡、特別永住者證明書、駕駛經歷證明書當中任一種以上	不動產登記規則第72條第2項第1號

不是「只要司法書士做了就會過」，而是有登記官是否認為妥適這一道關卡。既然要寫上面談的日期時間和地點，**就不可能只靠書面往來做出來。**需要時，為您介紹司法書士（由您本人直接簽約）。本公司不會收取介紹費。

(2) 事前通知制度為什麼趕不上30天的交割？

因為那是登記所寄信給賣方、等對方回覆的制度。而等待的期間，住在海外的情形被定為4週。

不動產登記法第23條第1項規定，由登記官通知登記義務人（賣方）。通知不會寄給買方，也不會寄給代理人。

	住所在日本國內的情形	住所在外國的情形
申報的期間	從發送之日起算2週	從發送之日起算4週
通知的寄送方法	本人限定收取郵件（規則第70條第1項第1號）	掛號郵件等（規則第70條第1項第3號）
期間內沒有申報時	駁回（不動產登記法第25條第10號）	駁回（同上）

最重要的是起算點。規則第70條第8項寫的是「自發送通知之日起」。不是從收到那天起算。國際郵件的天數、寄回來的天數，都算在那4週裡面。另外有些文章寫「事前通知會用本人限定收取郵件寄來」，那是住所在國內時的情況。

而且事前通知是**在申請登記之後才開始的。**在交割當天提出申請，通知發出，賣方提出申報，登記才會執行。買方付完款之後，要在登記還沒進去的狀態下等上好幾週。以「30天賣掉並出國」的行程來說，幾乎不會選這個方法。

(3) 公證人的認證，人在海外也辦得成嗎？

條文上已經變成辦得成了。不過僅限於「公證人認為妥適時」。

不動產登記法第23條第4項第2號規定了公證人的認證。要注意的是認證的對象是什麼。

申請的方式	接受認證的東西	手續費
委任給代理人	委任狀（條文的用語是「證明其權限之資訊」）	4,000日圓（以外文記載時為10,000日圓）
本人自己申請	登記申請書本身	因為與不動產的價額連動，不會是4,000日圓

4,000日圓，是假設要製作委任狀時的手續費8,000日圓（公證人手數料令第18條）的十分之五。因為低於11,000日圓，所以適用第34條第1項但書。外文時依第34條第3項加收6,000日圓。

想針對您的情況進一步諮詢？

歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。

LINE諮詢聯絡我們

這裡要講的是公證人法第52條第2項。2025年10月1日施行，公證人認為妥適時，也可以用視訊會議的方法進行認證。私署證書認證的依據是同法第52條第1項，**在同一次施行中從第58條改了條號。**多數解說文章仍然寫成「第58條」。實際上用不用得成，要看各個公證役場的運作。**可否請向公證役場確認。**委任狀的內容在委任狀該寫什麼、怎麼寫。

三種當中，會走到哪一種？

**選的人是司法書士。**這是登記上的判斷，不是不動產業者決定的事。

交割日已經定了、時間不寬裕時是(1)；到出國為止都還在日本的話是(1)或(3)；已經在海外的話，就先確認(1)的面談方式，或(3)的視訊會議可不可行——談話會照這個順序推進。如果買方和交割日都還沒有，不必花手續費的(2)也是候選。

已經住在海外的人，整體樣貌在海外屋主的日本不動產出售指南。

權利證「找不到」和「可能被偷了」，是一樣的嗎？

不一樣。制度的方向完全相反。

不動產登記規則第65條第1項有登記識別資訊的失效申報。名字很像，但這是讓那份登記識別資訊不能再使用的手續。它不是把登記往前推進的制度，而是阻止被盜用的制度。一旦提出申報，之後就算找到了，也已經不能用。屬於哪一邊的判斷，請向司法書士確認。

已經確定要出國的話，最晚什麼時候要說？

在您覺得「可能找不到」的那個時間點就請告訴我們。因為天數由法律定下來的只有事前通知，其餘都取決於對方的方便。

找東西的時間、找司法書士商量並安排面談日程的時間、預約公證役場的時間。這些在法令上都沒有期間的規定，有規定的只有事前通知的申報。

本文沒有寫「一般是幾天」這種數字。**因為沒有能用一手資料佐證的數字。**估計要多久，請向司法書士或公證役場確認。出國前的順序整理在出國後出售・現在要做的事，印鑑登記整理在外國人的印鑑登記，可以當天辦好嗎。

本文的依據

法令・資料	條・項・號	施行日・最後修正
不動產登記法	第21條（登記識別資訊的通知）／第22條 本文・但書（提供義務與例外）／第23條第1項（事前通知）／第23條第4項第1號（本人確認資訊）／第23條第4項第2號（公證人的認證）／第25條第10號	2026年6月24日施行（最後修正 令和8年法律第46號）
不動產登記規則	第63條第5項（有資格代理人的定義）／第65條第1項（失效申報）／第70條第1項第1號・第3號（寄送方法）／第70條第3項（優先處理）／第70條第8項（「自發送通知之日起二週…住所在外國者，為四週」）／第72條第1項第1號（面談的記載）／第72條第2項第1號（確認文件）	2026年5月21日施行（最後修正 令和8年法務省令第38號）
公證人法	第52條第1項（私署證書的認證。從第58條改號）／第52條第2項（視訊會議的方法）	2025年10月1日施行
公證人手數料令	第34條第1項但書・第18條（委任狀的認證4,000日圓）／第34條第3項（外文加收6,000日圓）	2026年5月21日施行（最後修正 令和8年政令第38號）
司法書士法施行規則	第22條（報酬基準的事前明示）	2023年3月31日施行（最後修正 令和4年法務省令第24號）
法務省《新不動產登記法Ｑ＆Ａ》	A17「其再通知，不被認可」	―

標記「未經查證」的部分依據2026年8月11日時點的條文，但施行日與最後修正日尚未取得佐證。**本文是一般性的資訊提供，並不就個案判斷登記做不做得成。**登記手續是司法書士的業務，由您本人直接簽約。**本公司不會收取介紹費。**稅務請委託稅理士，紛爭請委託律師。

相關連結

• 出國前不動產出售專題
• 出國後出售・現在要做的事
• 海外屋主的日本不動產出售指南
• 委任狀該寫什麼、怎麼寫
• 登記簿上的地址還停在搬家之前，會怎麼樣
• 外國人的印鑑登記，可以當天辦好嗎
• 如何分辨有執照的公司

本文由四葉不動產股份有限公司代表取締役、宅地建物交易士、行政書士浦松丈二撰寫。曾於每日新聞擔任記者34年，以中國總局長身分常駐中國、台灣、泰國。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。