有承租人住著就出售，押金會怎麼樣？——帶租約轉售時一併承接的東西

即使在有承租人居住的狀態下出售，押金的返還義務在法律上也當然移轉給買方。不過，要能對承租人主張這一點，必須先辦好所有權移轉登記；而相當於押金的金錢要如何從賣方交到買方手上，是由契約而不是由法律決定。

本文是寫給出售出租中物件的一方。人在海外仍要繼續出租的情形，請看海外屋主專頁（出租）；承租一方該怎麼讀契約，請看租賃契約書要讀哪裡。以下把什麼會自動移轉、什麼要用契約決定分開來說。

有承租人住著，可以出售嗎？

可以。不需要先請承租人搬走。

民法第605條之2第1項規定：「於具備前條、借地借家法（平成三年法律第九十號）第十條或第三十一條及其他法令規定之租賃對抗要件之情形，該不動產經讓與時，該不動產之出租人地位移轉於受讓人。」當房東這個地位本身就移轉給買方。

「對抗要件」要怎麼具備，依物件種類而不同。

物件	對抗要件	依據
建物	建物已交付時（縱未登記亦可）	借地借家法第31條
不動產一般	已登記租賃權時	民法第605條

實務上真正發揮作用的是借地借家法第31條。該條規定：「建物之租賃，縱未登記，於建物已交付時，對其後就該建物取得物權之人，發生效力。」只要承租人現實住在裡面，買方就不能說「我買下來了，請你搬走」。帶租約轉售就是建立在這個條文之上的交易。

另外，民法第605條之2第2項規定，當事人合意將出租人地位保留於讓與人，並由受讓人出租給讓與人時，地位不移轉。不過這種形式是賣方繼續當出租人，和想要脫離管理的人的目的正好相反。

需要承租人同意嗎？

不需要。

民法第605條之3規定：「不動產之讓與人為出租人時，該出租人地位得不經承租人承諾，依讓與人與受讓人之合意，移轉於受讓人。」條文裡就寫著「不經承租人承諾」。

不會發生談好之後被承租人反對、又回到原點的事。對有出國期限的人來說，這一點很重要。不過契約書上有時會設有特約，其效力不把文字讀過就無法判斷。

押金最後由誰返還？

買方。就算不設特約，也是如此。

民法第605條之2第4項規定，出租人地位移轉時，「依第六百零八條規定之費用償還相關債務」及「依第六百二十二條之二第一項規定之同項所定押金返還相關債務」，「由受讓人或其承繼人承接」。

移轉給買方的，是押金返還相關的債務（民法第622條之2第1項的押金）和費用償還相關的債務（民法第608條）。

是不是「押金」，不是看名稱決定的。民法第622條之2第1項把押金定義為：不論名目為何，承租人為擔保基於租賃所生之承租人債務，而交付給出租人的金錢。即使契約書上寫的是「保證金」，只要具有這個性質，就當作押金處理。

又，民法第605條之3的後段準用民法第605條之2第3項及第4項。未經承諾而移轉地位的情形，押金的處理也一樣。

押金這筆錢本身，要怎麼交？

這裡是實務上的重頭戲。

**關於讓與人和受讓人之間要如何結算相當於押金的金額，民法裡沒有條文。**買方對承租人負返還義務是條文決定的，但賣方要怎麼把這筆原始資金交給買方，是由當事人以契約決定。

方式	內容	要留意的地方
從買賣價金中扣除	把相當於押金的金額從價金裡扣掉再交割	交割現場不會有現金移動。要在結算書上寫明細
用匯款或現金交付	價金全額收取，另外把相當於押金的金額交給買方	需要確認入帳。海外匯款要花天數和手續費

不論哪一種，返還義務在買方這個結論都不會改變。會變的只有賣方和買方之間金錢的流動方式。沒有把這一點決定好就迎接交割日，當天就會卡住。

金額本身也可能已經動過。買賣之前，要把租賃契約書（押金、保證金的金額，押金攤提、敷引等不予返還的特約）、續約契約書和備忘錄（金額的變動）、入帳和抵充的紀錄（抵充欠繳的租金）對照過一遍。

買方從什麼時候開始成為「房東」？

從辦好所有權移轉登記的時候開始。

民法第605條之2第3項規定，出租人地位的移轉「未就作為租賃物之不動產辦理所有權移轉登記者，不得對抗承租人」。即使賣方和買方已經合意，沒有辦登記就不能對承租人主張。

場面	什麼時候
賣方和買方之間地位移轉	依買賣契約的約定
可以對承租人主張	辦好所有權移轉登記時（民法第605條之2第3項）

登記的申請是司法書士的業務。我們會為您介紹司法書士，由您本人直接簽約。本公司不會收取介紹費。

需要通知承租人嗎？

這不是法律上的要件。

**民法第605條之2也好，民法第605條之3也好，都沒有以「通知承租人」為要件的文字。**條文所定的對抗要件只有所有權移轉登記（民法第605條之2第3項）。

即使如此，實務上還是會用書面告知出租人已經換人。理由不在法律，而是因為需要請承租人改變租金的匯款帳戶。

告知書要寫的事項	理由
出租人已經換人，以及那一天的日期	因為租金的支付對象改變
新的租金匯款帳戶	為了避免匯進舊帳戶
押金已經由新出租人承接	為了指明返還請求的對象
設備故障等的聯絡窗口	為了不讓承租人為難

承租人萬一把租金付給舊出租人時要怎麼處理，我們尚未確認判例（未查證）。

當月的租金是誰的？

按日分算，這是民法的想法。這一點常常被說錯，所以把條文列出來。

爭點	條文	內容
租金是不是法定孳息	民法第88條第2項	作為物之使用對價而應受領之金錢及其他物，為法定孳息
怎麼分	民法第89條第2項	法定孳息依收取權利之存續期間，按日計算取得之
什麼時候支付	民法第614條	建物及宅地於每月月底支付

也就是說，租金的按日計算，民法裡有規定。「因為法律沒有規定，所以照習慣決定」這種說明，在租金上並不成立。

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不過這是可以用當事人合意變更的規定。實際的契約書多半是預付，這種情況下，是把賣方已經收取的租金當中相當於交屋後期間的部分交給買方來結算。要在買賣契約書和結算書上寫清楚以哪一天為界。

退租時的回復原狀，是誰的責任？

承租人要負擔的，是扣掉一般使用所產生的損傷之後的部分。

民法第621條把「因通常使用收益所生租賃物之耗損及租賃物之經年變化」，從承租人負回復原狀義務的「損傷」裡排除。不可歸責於承租人之事由所造成的，也一樣排除。

區分	是否包含在回復原狀義務中
因通常使用收益所生之耗損	不包含
經年變化	不包含
不可歸責於承租人之損傷	不包含
上述以外之損傷	包含

做這個區分、判斷要不要從押金裡扣的，是當時的出租人，也就是買方。正因為如此，把記錄入住時狀態的資料（檢查表、照片、會同點交紀錄）交接給買方才有意義。沒有資料，買方就無法確認那個損傷是不是入住前就有的。

已經確定要出國的話，要從哪裡著手？

從蒐集文件開始。人到了海外之後再調取日本國內的文件，會很花時間。

要蒐集的東西	要看的地方
租賃契約書正本	租金、公共管理費、押金金額、期間、特約
續約契約書、備忘錄	條件有沒有改變
租金的入帳紀錄	有沒有欠繳、最近一次入帳日
保證公司、連帶保證人的文件	買賣之後怎麼處理
入住時的狀態紀錄	判斷回復原狀的材料
管理委託契約書	解約的預告期間
管理規約、區分所有權人會議資料（區分所有）	管理費、修繕儲備金，修繕的預定

在這之上，再決定要帶租約出售還是等承租人搬走、希望的交屋日、相當於押金的金額要用價金扣除還是匯款、出國後的手續要委任給誰。

交屋日之所以成為基準，理由在非居住者的判定以交屋日為準；出國後的安排在出國後出售・現在要做的事；整體流程整理在海外所有人售屋指南。

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本文是一般性的資訊提供。結論會因為契約書的特約和物件的情況而改變。個別的判斷，由有資格者在確認文件之後進行。

本文的依據

法令	條・項	內容	施行日・最終修正
民法	第88條第2項	法定孳息的定義	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第89條第2項	法定孳息的按日計算	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第605條	以租賃權登記對抗	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第605條之2第1項	出租人地位的移轉	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第605條之2第2項	地位保留於讓與人	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第605條之2第3項	對抗要件是所有權移轉登記	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第605條之2第4項	押金返還、費用償還債務的承接	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第605條之3	不需要承諾的地位移轉	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第608條	承租人的費用償還請求	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第614條	租金的支付時期	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第621條	回復原狀義務（不含一般耗損等）	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第622條之2第1項	押金的定義與返還義務	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
借地借家法	第31條	因交付而生的建物租賃對抗力	2026年5月21日施行（最終修正 令和4年法律第48號）

各條文的施行日和最終修正，會在公開前確認後填入。出租人地位的移轉是否及於債權讓與通知的規定、已經付給舊出租人的租金要怎麼處理，我們尚未確認判例。

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本文由四葉不動產股份有限公司代表取締役、宅地建物交易士、行政書士浦松丈二撰寫。曾於每日新聞擔任記者34年，以中國總局長身分常駐中國、台灣、泰國。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。