業者收購與仲介，實拿金額差多少？——把會被扣掉的東西全部列出來

請不要比表面的價格，要比實拿金額。仲介有手續費、賣掉為止的持有成本，還有降價的可能。業者收購則有另一種價值，就是可以把契約不符責任約定為免責；但明知而未告知的事實，免不掉。

業者收購的價格之所以低於行情，理由在專題：離開日本者的不動產出售。本文接在那之後，是把會從價格中扣掉的東西全部列出來的文章。划算或吃虧的結論，本文不寫。

業者收購和仲介，差別在哪裡？

差別在被扣掉的東西。仲介的買方是第三人（多半是個人），會產生媒介報酬，而且在買方出現之前價格不會確定。業者收購的買方是宅地建物取引業者，價格會先提示出來，而且可以設立把契約不符責任約定為免責的特約（但有民法第572條的界限）。本公司直接收購時因為不是媒介，所以不會產生媒介報酬；不過如果是以媒介的身分介入其他公司的收購，就會產生。是哪一種形式，請在簽約前確認。

仲介手續費最多可以收多少？

上限由國家用告示決定。

宅地建物取引業法第46條規定，報酬的金額依國土交通大臣所定，不得收取超過該金額，必須公告，並且必須在各個營業處所張貼在公眾容易看見的地方（第1項至第4項）。

那個告示就是「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（宅地建物取引業者就宅地或建物之買賣等所得收取的報酬額）（告示編號、最終修正、施行日見文末的依據表）。買賣、交換的媒介由第二規定。對委託人的一方，是把價金金額分區間乘以比率，合計之後的金額以內。

價金金額的區間	乘上的比率
200萬日圓以下的金額	百分之5.5
超過200萬日圓、400萬日圓以下的金額	百分之4.4
超過400萬日圓的金額	百分之3.3

這些比率是含消費稅等相當額的數值。

**「3％＋6萬日圓＋消費稅」這個算式，告示上並沒有寫。**告示所定的只有上面的區間計算。超過400萬日圓的情形，把它整理起來，會和「價金金額×3％＋6萬日圓」再加上消費稅的金額一致。這是推導出來的結果，不是條文的文字。

代理依告示第三，是依第二算出的金額的兩倍以內。依告示第十一①，除了依這些規定以外不得收取報酬。例外只有依委託人的委託而進行的廣告費用。

800萬日圓以下的物件，手續費會變高嗎？

有可能變高。不過上限是33萬日圓。

告示第七（低廉空屋等之買賣或交換之媒介的特例）把價金金額在800萬日圓以下的宅地或建物定為「低廉空屋等」，並規定可以斟酌該媒介所需的費用，收取超過依第二的計算方法所算出金額的報酬。但上限是三十萬日圓的一・一倍。

區分	上限
低廉空屋等的媒介（告示第七）	33萬日圓
低廉空屋等的代理（告示第八）	66萬日圓

這裡有陷阱。價金剛好是800萬日圓的時候，用原則的計算方式算出來也是33萬日圓（800萬日圓×3％＋6萬日圓＝30萬日圓，再加上消費稅等相當額就是33萬日圓）。特例真正有意義的，只有未滿800萬日圓的情形。

名稱雖然叫「空屋等」，但通達「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（宅地建物取引業法之解釋與運用的思考方式，令和6年7月1日修正）就價格800萬日圓以下的宅地、建物，明示「使用狀態不問」。不是空屋也是對象。同一份通達也要求，在締結契約時必須事先在上限的範圍內說明報酬金額並取得合意。這不是事後才請款的東西。

在賣掉之前，會有什麼支出？

在仲介的情形，找到買方之前，持有成本會一直支出下去。

費目	法令上的依據
管理費、修繕儲備金（區分所有）	建物の区分所有等に関する法律（建物區分所有等相關法律）第19條
固定資產稅	地方稅法第350條第1項（標準稅率為百分之一・四）
都市計畫稅	地方稅法第702條之4（不得超過百分之〇・三）

這兩種稅的法律性質不同。固定資產稅的1.4％是標準稅率，也可能由條例訂出和這個不同的稅率。都市計畫稅的0.3％是限制稅率，也就是上限。23區實際的稅率是1.4％和0.3％。

住宅用地有課稅標準的特例，小規模住宅用地（每1戶住宅200平方公尺以內的部分）固定資產稅是價格×1/6，都市計畫稅是價格×1/3。23區還把這個都市計畫稅的稅額再減輕二分之一（令和8年度也繼續）。

雖然有把固定資產稅、都市計畫稅按日計算等方式結算的商業慣例，但東京都主稅局表示「這不是地方稅法上所規定的東西」「純粹是由當事人之間的合意所進行的」。這不是法律上當然的權利。

另外，**沒有「修繕儲備稅」這種稅目。正確的是「修繕儲備金」。**除此之外，水電的基本費、火災保險費、社區自治會費、房貸的利息、除草、通風、通水等一般也會發生。這些沒有法令上的依據。

業者收購之後，賣掉的責任就沒有了嗎？

不會沒有。這裡是本文的核心。交付的東西不符合契約內容時，買方可以請求補正（修補、交付代替物或不足部分。民法第562條第1項）、請求減價（民法第563條第1項、第2項。原則上需要催告，在無法補正等4種情形則不需要）、請求損害賠償以及解除契約（民法第564條）。

期間的限制在民法第566條。關於種類或品質的不符，買方從知悉該不符之時起一年以內沒有把這件事通知賣方時，就不能再請求。**是「一年以內通知」，不是「一年以內請求」。**不過賣方在交付時知悉不符，或因重大過失而不知悉時，不適用。

其次是宅地建物取引業法第40條。同條第1項的開頭寫著「宅地建物取引業者，於自己成為賣方之宅地或建物的買賣契約中」。除了把民法第566條的期間定為自交付日起二年以上的特約以外，不允許比同條對買方更不利的特約，違反的特約無效（第2項）。

場面	賣方	買方	第40條
個人向業者購買	業者	個人	適用
以仲介方式個人賣給個人	個人	個人	不適用
業者收購（個人賣給業者）	個人	業者	不適用
業者之間	業者	業者	不適用（第78條第2項）

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業者收購的賣方是個人，買方是業者。第40條是針對「自己成為賣方」的業者的規定，所以對業者收購不起作用。免責的特約也可以設。

不過，還有民法第572條。該條規定，即使設了不負擔保責任的特約，關於明知而未告知的事實，以及自己為第三人所設定或讓與第三人的權利，仍然不能免除其責任。

免責特約對「不知道的事」有效，對「知道卻沒說的事」無效。漏水、傾斜、白蟻、給排水的故障、和鄰居的糾紛——知道的事，請全部寫進告知書。寫了之後的免責有效，隱瞞就無效。

那麼，實拿金額要怎麼算？

從提示出來的價格，依序扣掉會被扣的東西。

會被扣掉的東西	仲介	業者收購	依據
媒介報酬	在告示的上限內發生	直接收購則不發生	告示第二、第七
依委託而生的廣告費用	只有委託的時候	―	告示第十一①
管理費、修繕儲備金	賣掉之前一直支出	期間短，所以比較小	區分所有法第19條
固定資產稅、都市計畫稅	同上	同上	地方稅法第350條第1項等
價格下降的可能性	有	先提示出來的價格	―
出售之後的責任	依特約	可以設免責的特約	民法第572條

除此之外，印花稅票、登記費用和司法書士的報酬、抵押權的塗銷、遺留物的處分等一般也會發生。

只舉一個計算例。這純粹是為了呈現費目結構的例子。

價金3,000萬日圓的媒介報酬上限	金額
200萬日圓以下的部分（5.5％）	11萬日圓
超過200萬日圓、400萬日圓以下（4.4％）	8萬8,000日圓
超過400萬日圓的2,600萬日圓（3.3％）	85萬8,000日圓
合計（含消費稅等相當額）	105萬6,000日圓

和「3,000萬日圓×3％＋6萬日圓＝96萬日圓，再加上消費稅等相當額為105萬6,000日圓」一致。

稅的計算和申報是稅理士的業務，登記的申請是司法書士的業務。我們會為您介紹，由您本人直接簽約。本公司不會收取介紹費。

有出國的期限，會有什麼不同？

期間的不確定性本身，會變成成本發揮作用。

在仲介，找到買方之前持有成本會一直支出下去。期間會因為物件、價格和時期而不同。出國的日子已經定了，問題就變成「不知道什麼時候會賣掉」這件事要由誰來承擔。

交屋日也牽涉到稅務上的處理。請看非居住者的判定以交屋日為準和出國後出售・現在要做的事。

應該選哪一種？

不下結論。把判斷的軸列出來。

問題	傾向業者收購的材料	傾向仲介的材料
交屋的期限	動不了	動得了
價格的不確定性	不想承擔	承擔得起
出售之後的責任	想設免責的特約	一般的架構就好
持有成本	重	輕
看屋的因應	做不到	做得到

提示金額的讀法和對方的確認方法，在下面的相關連結。

本文是一般性的資訊提供。結論會因為契約書的條款和物件的情況而改變。個別的判斷，由有資格者在確認文件之後進行。

本文的依據

法令・告示	條・項	內容	施行日・最終修正
宅地建物取引業法	第46條第1項至第4項／第40條第1項、第2項／第78條第2項	報酬金額的限制、告示、張貼／自己成為賣方的業者的特約限制（違反的特約無效）／業者相互間的適用除外	2026年4月1日施行（最終修正 令和7年法律第68號）
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（告示）	第二、第三、第七、第八、第十一①	媒介、代理的報酬，低廉空屋等的特例，廣告的費用	昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二號／最終修正 令和六年六月二十一日國土交通省告示第九百四十九號／令和六年七月一日施行
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（通達）	―	事前的說明與合意／使用狀態不問	令和6年7月1日修正
民法	第562條第1項、第563條第1項・第2項、第564條	補正請求、減價、賠償與解除	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
民法	第566條、第572條	一年以內的通知／即使設了免責特約，明知而未告知的事實仍免不掉	2026年6月24日施行（最終修正 令和8年法律第45號）
建物の区分所有等に関する法律	第19條	共用部分的負擔	2026年4月1日施行（最終修正 令和7年法律第47號）
地方稅法	第350條第1項、第702條之4	固定資產稅的標準稅率／都市計畫稅的限制稅率	2026年7月31日施行（最終修正 令和8年法律第2號）
東京都主稅局	―	23區的稅率、小規模住宅用地的減輕、結算是當事人之間的合意	令和8年度也繼續

各法令的施行日和最終修正，會在公開前確認後填入。

相關連結

頁面	URL
專題：離開日本者的不動產出售	/leaving-japan
估價金額和出價是兩回事	/column/satei-gaku-to-fuda-chigai
如何分辨有執照的公司	/column/takken-menkyo-bangou-shoukai
非居住者的判定以交屋日為準	/column/hikyojusha-hantei-hikiwatashi-bi

本文由四葉不動產股份有限公司代表取締役、宅地建物交易士、行政書士浦松丈二撰寫。曾於每日新聞擔任記者34年，以中國總局長身分常駐中國、台灣、泰國。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。