管理費積欠未繳，公寓大廈還賣得掉嗎？ —— 由買方承接的機制

賣得掉。不過積欠的部分會由買方承接，所以在買賣之前就會讓買方知道。而且買方付了錢，也不代表賣方的債務就消滅。實務上會在交割時清算。

本頁是寫給想賣掉有管理費、修繕儲備金積欠的公寓大廈的人，說明那筆積欠到底是什麼性質。出售的整體流程整理在專題：離開日本者的不動產出售，人在海外直接出售時的先後順序整理在海外所有人的出售指南。

最後更新：2026年◯月◯日

管理費積欠未繳，還賣得掉嗎？

賣得掉。

並不會因為有積欠，區分所有權的買賣就被禁止。移轉所有權的登記，也與有無積欠切開處理。所以並沒有「必須先全額付清才能掛牌出售」這回事。

不過，下面3件事會動起來。

什麼	會怎麼樣
對買方的說明	積欠金額會在重要事項說明的場合傳達給買方
價格	買方站在承接積欠的立場，因此會要求議價，或要求在交割時清算
時間	積欠金額很大，加上房貸餘額後超過買賣價金時，就需要與抵押權人協調

**放著不管只會愈來愈重。**管理規約若訂有遲延損害金，那部分也會累積；而且如後面所述，管理委員會還可以聲請拍賣。如果您正在考慮出售，有積欠這件事本身並不構成停下來的理由。

積欠不會被買方知道嗎？

**會被知道。**因為這已經列在宅地建物取引業者對買方所做的重要事項說明項目裡。

宅地建物取引業法第35條第1項第6號規定了區分所有建築物應說明的事項，並把具體內容委由國土交通省令、內閣府令定之。受到委任的宅地建物取引業法施行規則第16條之2，規定如下。

號	應說明的事項
第6號	訂有為計畫性維持修繕而提撥費用之規約時，其內容及已經提撥的金額
第7號	該建築物所有人應負擔的通常管理費用之金額

這裡有一點要說清楚。**「告知積欠金額」這句話，並沒有寫在法令的條文本身裡。**依據是國土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（宅地建物取引業法之解釋、運用的考量方式。令和8年4月1日施行版）第35條第1項第6號關係6、7。

該區分所有建築物如有修繕儲備金等的積欠，應告知其金額。

管理費用如有積欠，應告知其金額。

依據不是法律的條文，而是國土交通省的解釋通達——這才是準確的講法。實務上，宅地建物取引業者會委託管理公司、管理委員會調查管理相關事項，積欠金額會記載在那份回覆書上出來。就算賣方不說，也會經由這條路徑浮上來。

另外，**出租時則不同。**同規則第16條之2的柱書規定，建築物租賃契約的說明事項只有第3號與第8號。管理費、修繕儲備金的金額與積欠金額，並不包含在租賃的重要事項說明中（給海外屋主（出租））。

為什麼買方要付別人積欠的錢？

因為法律就是這樣寫的。

建物の区分所有等に関する法律（關於建築物區分所有等之法律，以下稱區分所有法）第8條，全文就只有這麼短。

前條第一項所定之債權，對債務人即區分所有人之特定繼受人亦得行使。

「前條第一項」是第7條第1項。第7條第1項就區分所有人針對共用部分、建築物基地、共用部分以外之建築物附屬設施而對其他區分所有人享有的債權，以及基於規約或區分所有人會議決議而對其他區分所有人享有的債權，在債務人的區分所有權及置於建築物內的動產上承認優先受償權，並規定「管理人或管理組合法人為執行其職務或業務而對區分所有人享有的債權，亦同」。管理費、修繕儲備金，正是基於規約或區分所有人會議決議而發生的債權。

那麼，「特定繼受人」包不包括買方？國土交通省「令和7年改正 マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年修正 公寓大廈標準管理規約〈單棟型〉）的評註第5條關係，是這樣說明的。

包括繼受指繼承，特定繼受指買賣及互易等情形。承租人屬於占有者。

**這不是判例，而是國土交通省公布的解說文件。**標準管理規約第26條也規定「管理委員會就管理費等享有的債權，對區分所有人之特定繼受人亦得行使」。

立場	會不會被管理委員會請求
繼承人（包括繼受）	會被請求
買方（特定繼受）	會被請求
承租人（占有者）	不是特定繼受人

買下房子的人，就站在會被請求前一位所有人積欠管理費的位置上。買方知道這件事，所以會拿來議價，或是把交割時的清算列為條件。想瞞著積欠把房子脫手，在實務上做不到。

買方付了，我的欠款就消滅了嗎？

不會消滅。

區分所有法第8條的文字是「對特定繼受人亦得行使」。這是「可以請求的對象增加了」的規定，**並沒有寫原本的區分所有人因此免責。**既然條文裡沒有免責的規定，就不能讀成「賣掉就等於自己的債務消失」。

在道理上，買方向管理委員會付款之後，還可能出現該買方向前所有人求償的場面。可以參考的裁判例是：以拍賣買受並支付了積欠管理費的買受人，向已受破產、免責的前所有人求償的案件中，法院認定「前所有人負有支付之義務」的東京高等裁判所平成23年11月16日判決（介紹於RETIO 87-114）。法院名稱與判決日期已經確認，但事件編號則尚未確認。

有時會看到用「不真正連帶債務」這個用語來說明這層關係的記述。**不過，我們沒有能夠找出明確以此構成的判例。**本文僅就條文的文字作說明。個別案件中誰要負到什麼程度的責任，請向律師確認。

實務上的結論只有一個。**不能因為會由買方承接，就以為放著不管自己的負擔就會消失。**要賣的話，在交割時清算是整理起來最快的形式。

管理委員會可以做到什麼程度？

可以做到不取得確定判決就聲請拍賣。

依序來看，是這樣的。

#	階段	依據
1	管理費等的債權上有優先受償權	區分所有法第7條第1項
2	該優先受償權，就優先順位與效力視為共益費用的優先受償權	區分所有法第7條第2項
3	共益之費用屬於一般優先受償權	民法第306條第1號
4	一般優先受償權，提出證明其存在之文書或電磁紀錄即可開始實行擔保權	民事執行法第181條第1項第2號ハ
5	依擔保不動產拍賣之方法為之	民事執行法第180條第1號

通常，要把別人的不動產拿去拍賣，需要確定判決之類的債務名義（執行名義）。**管理費的優先受償權在這個框架之外。**只要提出規約、大會的會議紀錄、積欠的紀錄等「證明存在之文書」就可以啟動程序；積欠長期化的公寓大廈會出現管理委員會聲請拍賣的例子，原因就在這個結構。

不過，管理委員會這一側也有限制。

限制	內容
順位	國土交通省的標準管理規約 附件3寫道「區分所有法第7條的優先受償權，劣後於公租公課及抵押權等已登記的擔保權」
順序	同樣是附件3寫道「限於就作為優先受償權標的、置於建築物內之動產實行擔保權仍無法回收積欠全額時，才能對區分所有權實行優先受償權」。民法第335條第1項也規定，一般優先受償權人應先自不動產以外之財產受償，仍有不足時才能自不動產受償

還有房貸的房子，已登記的抵押權排在前面。就算拿去拍賣，管理委員會也不見得回收得到。正因為如此，對管理委員會來說，比起拍賣，用一般買賣在交割時清算往往更快解決——這就是即使有積欠，出售的洽談仍然可以往前推進的理由。

經過幾年會罹於時效？

結論上的期間是5年，但說明的方式需要小心。

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常被引用的是最高裁判所第二小法廷平成16年4月23日判決（事件編號 平成14(受)248／民集第58卷4號959頁）。這是認定管理費、特別修繕費的債權，屬於當時的民法第169條（定期給付債權的5年短期消滅時效）所定債權的案例。

這裡是重點。**這個舊第169條，已經在2020年（令和2年）4月1日刪除。**現在的民法第169條，是關於經判決確定之權利的、內容完全不同的條文。因此，寫成「判例認為適用現行第166條第1項第1號的5年」並不準確。

現行法的依據條文是民法第166條第1項第1號——「自債權人知悉可行使權利時起5年間不行使時」。管理委員會掌握每月管理費的請求時期，因此結果上的期間一致為5年。不過，我們找不到判示平成16年最高法院判決的射程直接及於現行第166條第1項第1號的判例。

而且，**指望時效並不實際。**時效不是放著不管就會完成的東西，會因為請求、訴訟、債務承認而妨礙其進行。關於管理委員會在拍賣程序中提出分配要求的場面，最高裁判所第二小法廷令和2年9月18日判決（事件編號 平成31(受)310／民集第74卷6號1762頁）就享有區分所有法第7條第1項優先受償權之債權人的分配要求與消滅時效之中斷，作出了判斷。這是以優先受償權在民事執行法第181條第1項的框架下處理為前提的判決。個別案件中時效是否已經完成，請向律師確認。

交割時要怎麼處理？

**看契約怎麼約定。**一般來說，會組合下面2項。

項目	通常的處理
交屋日以後的管理費、修繕儲備金	以交屋日為基準按日結算（當月份由哪一方負擔、按日結算從哪天起算，依契約而定）
交屋日之前發生的積欠部分	多半作為賣方的負擔，在交割時從買賣價金中清算，並繳給管理委員會

如果沒有清算積欠就交屋，買方就會被置於依區分所有法第8條被請求的位置。買方那一側的金融機構不喜歡這一點，也有因此不撥貸的情形。要不要把積欠的清算寫進契約書作為交割的條件，是在買賣的入口就要決定的論點。

如果積欠與借款已經累積到連買賣價金都不夠的程度，情況就不一樣了。需要與抵押權人協調，時間也會拉長。到了這個地步該怎麼進行，會依個別案件而不同，請及早與我們洽談。

人在海外期間積欠愈滾愈多，該怎麼辦？

住在海外的人的積欠，很多是從匯款與通知都斷掉開始的。

常見的起點	會發生的事
扣款帳戶變成休眠或已解約	扣款失敗，催繳寄到日本的舊住址
登記簿上的住址還是舊的	管理委員會和郵局都追不到收件地址
出租後全部交給管理公司	匯款雖然還在進行，卻沒跟上管理費的調整

首先要做的有3件事。

#	要做的事
1	聯絡管理公司、管理委員會，取得積欠金額與明細（管理費、修繕儲備金、遲延損害金）的書面。金額不確定，就無法判斷該賣還是該付
2	把登記簿上的住址改成現住址。住址變更登記已經義務化（登記簿的住址變更已經義務化）
3	決定要出售，還是付清後繼續持有

登記是司法書士的業務。我們會以由您本人直接簽約的形式為您介紹，本公司不會收取介紹費。

若選擇出售，人在海外也可以進行。委任狀、代替印鑑證明書的文件、作為非居住者的稅務處理等，有一定的先後順序——出境後出售、現在該做的事、非居住者的判定以交屋日為準。

本文的依據

內容	依據
對特定繼受人的請求	建物の区分所有等に関する法律（關於建築物區分所有等之法律。昭和37年法律第69號）第8條
管理費等債權的優先受償權／視為共益費用的優先受償權	同法第7條第1項、第2項
共益之費用＝一般優先受償權／一般優先受償權人的受償順序（先自不動產以外之財產）	民法（明治29年法律第89號）第306條第1號／第335條第1項
消滅時效的起算點與期間（現行法）	民法第166條第1項第1號（2020年4月1日施行之修正民法）
依一般優先受償權開始實行擔保權（證明存在之文書或電磁紀錄）／擔保不動產拍賣之方法	民事執行法第181條第1項第2號ハ／第180條第1號
關於區分所有建築物的重要事項說明	宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第35條第1項第6號
修繕儲備金的規約約定與已提撥金額／通常管理費用之金額／租賃契約僅第3號、第8號	宅地建物取引業法施行規則第16條之2 柱書、第6號、第7號
告知積欠金額（依據不是法令條文，而是解釋通達）	國土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）第35條第1項第6號關係 6、7
特定繼受為買賣及互易等，承租人為占有者	國土交通省「令和7年改正 マンション標準管理規約（単棟型）」評註 第5條關係
管理費等的債權對特定繼受人亦得行使	同 標準管理規約 第26條
優先受償權的劣後，以及實行的順序	同 附件3
管理費、特別修繕費的債權被認定屬於舊民法第169條所定債權的案例	最高裁判所第二小法廷 平成16年4月23日判決／平成14(受)248／民集第58卷4號959頁
享有優先受償權之債權人的分配要求與消滅時效之中斷	最高裁判所第二小法廷 令和2年9月18日判決／平成31(受)310／民集第74卷6號1762頁

條文、資料為2026年8月11日時點所確認。**以下各點尚未確認。**①把特定繼受人與前區分所有人的關係構成為「不真正連帶債務」的判例（本文中未使用此用語）②判示平成16年最高法院判決的射程及於現行民法第166條第1項第1號的判例 ③東京高等裁判所平成23年11月16日判決的事件編號。

本頁為一般性的資訊提供。個別案件中誰要負到什麼程度的責任、時效是否已經完成，本文並未作出判斷。**有紛爭性的案件請找律師、登記請找司法書士、稅務請找稅理士，我們會以由您本人直接簽約的形式為您介紹。本公司不會收取介紹費。**不動產的仲介由四葉不動產股份有限公司承接，文件製作由四葉行政書士事務所承接，分別為不同的契約。

本文由四葉不動產股份有限公司代表取締役、宅地建物交易士、行政書士浦松丈二撰寫。曾於每日新聞擔任記者34年，以中國總局長身分常駐中國、台灣、泰國。文京區小日向，從茗荷谷站步行5分鐘。

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• 專題：離開日本者的不動產出售
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• 登記簿的住址變更已經義務化
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